文/克而瑞集團 廣西區域分析師

導讀

早在將近2個月前，在對本土實力國企北投產城集團（以下簡稱“北投”）下半年的發展進行展望之時，分析師便曾大膽預言：“下著更大一盤棋”的北投，下半年將繼續火力全開，進一步實現爆發（回顧請點擊→蟬聯本土國企權益金額TOP1的TA，下半場仍將火力全開）。

事實證明：確實可以永遠相信北投。

將近2個月后，我們看到北投主導了南寧樓市的“黑神話”：霸榜8月南寧房企TOP1，印證了分析師的“神預言”，同時也接下來的“金九銀十”提前開了個好頭。

為什么分析師覺得北投能行？

深度剖析一番，我們看到了其突圍背后有著太多的必然性。

01

全面領銜市場

北投霸榜8月南寧房企TOP1

話不多說，直接看數據。

克而瑞數據顯示，北投以3.99億元、4.28萬㎡霸榜2024年8月南寧房企全口徑/權益銷售金額、面積（全物業）TOP1，是TOP10中業績同比實現正增長的7家企業之一。

于整個南寧市場而言，TOP1一個月賣了將近4個億，10強中有多達7家房企業績同比增長，都是今年以來頗為罕見、甚至未曾出現的現象，疊加8月南寧商品住宅供求環比均正增長，表明市場又一次顯現一定的暖意。

而單就北投來看，這已不是“北投現象”第一次成為市場回暖代名詞。

縱觀近幾年多個市場點狀回暖的節點，我們都看到了北投走在前列，引領市場回暖。

一次做到或許是偶然，但多次做到，肯定不是偶然，而是企業硬實力的體現，足見北投的企業硬實力。

繼續把聚焦的目光重點放到北投8月的業績上，值得關注的還有三點。

第一，霸榜多個維度房企銷售TOP1，全面領銜市場。

不僅是在全物業維度，在商品住宅、商品房等維度，北投同樣占據了多個TOP1，包括：2024年8月南寧房企全口徑/權益銷售金額、面積、套數（商品住宅）TOP1，2024年8月南寧房企全口徑/權益銷售金額、面積（商品房）TOP1等，可謂火力全開。

第二，北投全面領銜市場，還體現在極高的市占率上。

以商品住宅銷售套數測算，北投8月在南寧市場的市占率接近17%。

這相當于：2024年8月南寧每賣出6套住宅，就有1套來自北投。

第三，主要依靠住宅熱銷突圍，成績含金量高，沒有“水分”。

不同于部分房企借助商辦、車位、安置房等集中網簽上榜，以及個別房企甚至通過工抵房等沖量，北投8月的業績主要依靠商品住宅銷售。

以全物業銷售面積和金額測算，北投8月商品住宅的成交占比都在96%以上，成交物業類型更“純粹”，沒有“水分”，霸榜TOP1實至名歸。

02

新盤開一個就火一個

北投錘煉升維的產品，太能打！

業績領銜市場的企業，往往能“操刀”打造出令行業刮目相看的暢銷紅盤。

這一點對標當下的北投，同樣適用。

縱觀今年以來北投旗下項目的銷售表現，讓行業和市場感受頗深的一個現象便是：新盤入市即紅。說得通俗一點，便是：新盤開售一個，就能爆火一個。

如最新入市的北投印象，便強勢拿下了2024年8月南寧商品住宅項目銷售金額、面積、套數TOP1。

又如年中入市的北投上境和北投云朗，前者既是2024年8月青秀區商品住宅項目銷售面積、套數TOP1，又是2024年6-8月南寧商品住宅項目銷售面積、套數TOP1。

后者也相繼拿下2024年8月鳳嶺南濱江板塊商品住宅項目銷售面積、套數TOP1，2024年6-8月鳳嶺南濱江板塊商品住宅項目銷售金額、面積、套數TOP1等。

再如一季度入市的高端純改善項目北投隱山，目前牢牢占據2024年1-8月鳳嶺北板塊建面140㎡以上商品住宅項目銷售面積、套數TOP1。

從后三個項目的表現中我們還能看出北投有兩點過人之處。

其一是不只是入市即紅，更是持續爆紅市場。

短暫的入市即紅只如曇花一現，可能存在偶然性；持續的爆紅，才是真正實力的體現。

對標北投旗下的項目，無疑都是后者。

其二是在區域或板塊市場表現強勢，在更短的銷售周期內實現“以少勝多”。

譬如年中才入市的北投上境和北投云朗，截至8月僅入市銷售不到3個月，卻比同區域或板塊內的大部分項目8個月的銷售還高，確實令人嘆服。

北投旗下的項目之所以如此能打，與背后持續升級的產品力密不可分。篇幅有限，我們重點看兩點。

第一，捍衛品質，細節考究，精益求精。

縱觀今年目前已入市的四大新盤，北投在外立面上進一步實現品質提升，采用大面積高窗墻比，顏值和品質雙在線。

北投上境（左）、北投云朗（中）、北投印象（右）外立面意向圖

（具體以實際交付為準）

北投隱山打造并于近期實景兌現的高定會所「隱山道」，讓我們看到了北投在豪改領域產品力十足的成色。

北投隱山「隱山道」會所實景

第二，“卷”戶型，根據客戶需求持續迭代戶型設計。

北投上境、北投云朗、北投印象的N+2房設計，普遍多得一間房；北投隱山打造的2梯2戶南北通透的純板樓大平層、全戶型皆配備南向雙套間主臥、獨立電梯廳等“豪橫”設計，都是有力體現。

北投上境建面約127㎡（左）、北投云朗建面約112㎡（中）、北投印象（右）建面約89㎡戶型圖

（第三方創意方案，僅供參考）

北投隱山建面約225和143㎡戶型圖

（第三方創意方案，僅供參考）

不只是新盤，北投旗下的老盤戶型同樣在迭代升維。如北投溪境·雅敘最新推出的建面約137㎡南向雙主臥四房，其中呈現的約42㎡成長型方廳、放得下約1.5米大圓桌的餐廳、主臥約30㎡大套房小家化設計等，讓人更深刻地感受到“全家人深度改善”的魅力。

北投溪境·雅敘建面約137㎡戶型圖

（第三方創意方案，僅供參考）

從中我們可以清晰地看到：反復錘煉后顯露出的產品自信，是北投能夠火力全開的重要原因之一。

03

硬核交付+品牌情懷

北投的“流量密碼”不止產品力

除了產品力，北投出色的交付力，以及基于品牌情懷進行的營銷創新、業主服務等，也是其制勝的關鍵。

先關注交付力，一個個項目從一紙藍圖到實景兌現，北投都努力實現“說到做到”，持續推動城市人居進階。

以南寧為例，從去年北投時代首期實現了提前5個月帶證交付，北投荷院、北投東境等項目品質交付，到今年以來北投時代又一次提前4個月高質交付，北投荷院第三批次交付品質交付，北投溪境即將兌現交付等，我們看到北投一次次對于“城”就美好交付體系進行實踐。

北投荷院實景

北投東境實景

在這個過程中，北投始終踐行著國企的品質進階之道，直面市場驗證，將未來的生活場景從效果圖中高度還原出實景，通過眼見為實的交付進行高品質呈現。

北投時代實景

北投溪境實景

在這次基礎上，北投還進一步在部分項目努力實現提前交付、交房即得證等，以及提供貼心到位的交付服務，贏得了業主和行業、市場的高度認可。

安信物業公司交付服務實拍

再聚焦品牌情懷，北投基于此取得了眾多令人眼前一亮的戰績，過程值得同行“抄作業”。

如在品牌營銷上，北投近年來基于對中國傳統文化的情懷產出的營銷創意，廣泛業內認可，近期便憑借《桂彩霓裳 情懷生活》《非遺女書 綻放她力量》分別斬獲2024年上海國際廣告節“實效營銷銅獎”和“平面設計入圍獎”兩項大獎。

而早在今年7月舉行的2024第十四屆中國房地產品牌大會上，北投借也榮獲“2024中國房地產品牌創新產品力”大獎，是整個南寧唯一獲獎的房企。

從中我們可以看出：在這個過程中，北投敢于跳脫以往國企的刻板形象，堅持守正、創新，既傳遞正能量，弘揚傳統文化，又接地氣，無形中使得北投的品牌更深入人心。

不僅如此，在市場上，我們看到北投始于情懷，精于策略，忠于市場：從前期產品策略階段的一盤一品，到市場推廣策略階段的一個樓盤一種調性一種風格，再到產品落地階段以定制化戶型前瞻性滿足市場人居需求，以情懷大師之名為每個項目注入獨特而鮮明的個性，迅速收獲了一大批“北投粉”。

在對業主的服務方面，我們也看到了北投將基于對中國傳統文化、廣西特色文化的情懷根植于其中，進一步提升服務力，展現國企的責任與擔當。

北投近期收官的第三季小業主寵愛計劃，讓小業主跟著文旅去研學，深挖廣西特色文化，融合非遺傳統文化，便是有力體現。

北投第三季小業主寵愛計劃活動實拍

活動既將廣西特色文化、愛國教育、非遺傳承等以研學為紐帶進行串聯，一方面得到了官方的支持，廣西文旅廳對活動進行了宣傳，讓北投的小業主可以和北投的品牌一同走向更高的平臺。既是北投情懷的體現，也是企業守正創新的縮影。

另一方面，活動業達成了品牌與業主的創新化、年輕化溝通，打造了北投獨特的服務文化，又讓為活動保駕護航的北投旗下物業品牌安信物業公司的服務得到了歷練，實現北投品牌、業主口碑雙提升，得到了北投業主一大波熱情洋溢的花式“表白”。

整體來看，北投的突圍，不僅是業績的引領，更是在產品力、交付力、品牌影響力、服務力打法等多個方面的全方位優異表現，不斷實現自我突破。

【克而瑞觀察】

北投再一次霸榜南寧市場的背后，我們更應該看到其值得稱道的“特立獨行”。

首先是堅定信心，持續奮進：北投敢于在其他房企投資收縮之時積極拿地，并努力呈現出一個又一個“非標”作品，堅定地看好樓市、堅持深耕南寧市場，以實際行動展現決心。

其次是保持發展定力，不隨波逐流：別人在拼命打“價格戰”之時，北投卻以一種更長遠的戰略眼光和策略去應對不斷變換的市場環境，更專注于“品質戰”，以高品質“出圈”，以強兌現贏得認可。

另外還有不斷自我超越，實現全方位提升：面對近幾年的行業大洗牌、市場大浪淘沙，北投在不斷打磨產品力、交付力、品牌影響力、服務力等的同時，更是形成全產業鏈布局，不斷站上全新的發展高度。

這些“特立獨行”展現出的特質，值得行業學習和借鑒。

【本文互動話題】
對于北投8月乃至今年的表現

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