建筑外觀的大幅改造，無疑顯示了當(dāng)?shù)卣畬⒈P活閑置資產(chǎn)的決心落到了實(shí)處。然而，這一龐大的閑置資產(chǎn)地標(biāo)，真的就此“浴火重生”了嗎？

撰文丨關(guān)不羽

一座水司樓，讓西南邊陲默默無聞的獨(dú)山縣一夜“爆火”。

2.56億元投資造了一座巨大的爛尾樓，爛得如此徹底——被住建部通報(bào)批評(píng)，被網(wǎng)友評(píng)為“2019年全國(guó)十大最丑建筑”第二名，還牽扯出獨(dú)山縣400億地方債。

這樣一座負(fù)面光環(huán)疊滿的“地標(biāo)建筑”，卻在近日傳出了投資1.5億改建盤活的消息。

是知難而上的勇氣，還是好了傷疤忘了疼？荒誕的開始，不該以更荒誕的方式收?qǐng)觥?/p>

01

其實(shí)，水司樓因“天價(jià)爛尾樓”暴得大名，有點(diǎn)“冤”。因?yàn)椋?016年水司樓開工時(shí)，2.56個(gè)小目標(biāo)在獨(dú)山縣的“城建狂潮”中充其量只是個(gè)小浪花。

這個(gè)人口僅36萬(wàn)、財(cái)政收入不到9個(gè)億的貧困縣，2016年20項(xiàng)城建、旅游投資，累計(jì)投資目標(biāo)達(dá)131億。單一個(gè)水司樓所屬的凈心谷景區(qū)項(xiàng)目，就是50億的總投資規(guī)模。如此狂熱的氛圍下，投幾個(gè)億建個(gè)“文旅地標(biāo)”，多大點(diǎn)事？

不過，在獨(dú)山縣眾多大項(xiàng)目里，水司樓也算得上是雄心勃勃、“創(chuàng)意”滿滿。

按照最初的設(shè)想，要用全木質(zhì)框架式榫卯結(jié)構(gòu)打造這個(gè)高達(dá)99.9米、總建筑面積6萬(wàn)平方米、進(jìn)深240米的龐然巨物。這要是干成了，能讓26.92米的故宮太和殿相形見絀。

當(dāng)?shù)卣€為水司樓申報(bào)了三項(xiàng)吉尼斯紀(jì)錄：世界最大牌樓、最大的水族建筑、最高琉璃陶建筑。

按計(jì)劃，這座奇跡般的建筑將在2019年完工，作為文旅綜合體對(duì)外開放。然而，實(shí)際情況卻是開工兩年，砸下2.56億元后，資金續(xù)不上了。

2018年，水司樓實(shí)際上已經(jīng)停工了。此時(shí)水司樓的主體結(jié)構(gòu)已基本完工，木結(jié)構(gòu)和琉璃陶的外立面也做了大半。這樣一個(gè)30層樓高、非古非今的巨型爛尾樓，突兀地立在無人問津、雜草叢生的“景區(qū)”里，很是辣眼。

當(dāng)?shù)卦噲D用圍欄遮擋，卻連門口那對(duì)8米高的石獅子都擋不住。更擋不住慕名而來的“廢墟探索愛好者”，在網(wǎng)絡(luò)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

▲獨(dú)山縣水司樓 （圖/ 視頻截圖 ）

2020年10月8日，相關(guān)結(jié)論來了。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于湖北省荊州市巨型關(guān)公雕像項(xiàng)目和貴州省獨(dú)山縣水司樓項(xiàng)目有關(guān)問題的通報(bào)》中指出：

貴州省獨(dú)山縣在影山鎮(zhèn)凈心谷景區(qū)內(nèi)建設(shè)的水司樓，建筑高達(dá)99.9米，投資高達(dá)2.56億元，存在脫離實(shí)際、濫建“文化地標(biāo)”、破壞自然景觀風(fēng)貌等問題。

樓和造樓的人都成了全國(guó)著名的反面教材，名副其實(shí)的“人去樓空”。彼時(shí)，力推水司樓上馬的時(shí)任縣委書記潘志立，人稱“城建狂魔”“潘大膽”，已經(jīng)落馬近兩年。

“潘大膽”2011年主政獨(dú)山，到2018年被免職，不到兩屆任期給獨(dú)山縣留下了400億債務(wù)，和一堆光怪陸離的大項(xiàng)目，包括大學(xué)城、影視城、人造古城、數(shù)據(jù)中心等等。水司樓是其中最出名的，但絕不是投資規(guī)模最大的。

“潘大膽”留下的龐大遺產(chǎn)，對(duì)2020年3月才脫貧的獨(dú)山縣何其沉重。

02

獨(dú)山縣成“網(wǎng)紅”后，水司樓的命運(yùn)也受到廣泛的關(guān)注。

2021年9月，“水司樓正被拆除”的視頻在網(wǎng)絡(luò)上傳播。鏡頭里的水司樓周邊豎起了吊車，外掛的木結(jié)構(gòu)肉眼可見地減少了。

不過，媒體采訪時(shí)，對(duì)方給出的正式回應(yīng)是“只是安全維護(hù)工作”。拆除已經(jīng)損壞的外掛木結(jié)構(gòu)，是為了排除安全隱患——此前消防部門就指出過，大量外掛木結(jié)構(gòu)過不了關(guān)。

因此，拆除木結(jié)構(gòu)的工程不是為了拆樓，而是為了“資產(chǎn)盤活”。

▲獨(dú)山縣水司樓 （圖/ 視頻截圖 ）

獨(dú)山縣政府從沒有拆除水司樓的打算，有文件為證。

2020年7月14日，獨(dú)山縣發(fā)文稱：新一任領(lǐng)導(dǎo)班子“針對(duì)此前因盲目舉債、亂鋪攤子遺留的形象工程、政績(jī)工程、爛尾工程問題進(jìn)行整改，通過續(xù)建、緩建、轉(zhuǎn)建和壓縮建設(shè)規(guī)模等方式，分類分批推進(jìn)整改”，“將水司樓變?yōu)閮粜墓却缶频觏?xiàng)目，通過市場(chǎng)化運(yùn)作模式簽訂合作協(xié)議盤活資產(chǎn)”。

獨(dú)山縣選擇為這座“網(wǎng)紅建筑”續(xù)命。可是，爛尾項(xiàng)目找接盤俠并不容易。僅僅是前期掃尾，就勸退了“接盤俠”。

2020年3月2日，“凈心谷酒店續(xù)建”的相關(guān)招標(biāo)文件發(fā)送至貴州酒店集團(tuán)。貴州酒店集團(tuán)要求，原“水司樓”后續(xù)工作啟動(dòng)必須先完成工程質(zhì)量和消防驗(yàn)收，但凈心谷酒店消防工程未完工不滿足驗(yàn)收條件；加之原項(xiàng)目消防施工圖未經(jīng)審查無法進(jìn)行備案，該問題無法解決將嚴(yán)重滯緩凈心谷酒店整改進(jìn)度，目前正在公開招標(biāo)吸引外部資金進(jìn)入解決凈心谷酒店的消防等問題。

這是一個(gè)“囚徒困境”。

潛在的“接盤俠”當(dāng)然希望掉坑風(fēng)險(xiǎn)最小化，堅(jiān)持掃尾干凈后再進(jìn)場(chǎng)。可是，當(dāng)?shù)乜隙ㄒ灿蓄檻]——掃尾的錢哪兒來？就算放著一堆債務(wù)違約不處理，優(yōu)先盤活水司樓，還是會(huì)有顧慮——掃尾的錢花了，人家還是不接盤怎么辦？

水司樓當(dāng)年開工時(shí)，很多證都沒辦齊，說是違章建筑都不為過。面對(duì)這種從頭爛到底的爛尾工程，接盤的決心不好下，不想接的理由是很容易找的——需要掃尾的何止一個(gè)消防工程？

總之，獨(dú)山縣和貴州酒店集團(tuán)沒有談出什么實(shí)質(zhì)性的成果。后來的接盤傳聞中，這家專業(yè)對(duì)口的本省國(guó)企再未出現(xiàn)。

03

傳聞?dòng)薪颖P水司樓意向的企業(yè)中稍有眉目的，還有兩家。

一家是上市公司洪濤股份。

洪濤股份2017年4月承接水司樓工程的施工，2019年底洪濤股份稱，對(duì)該項(xiàng)目的回款為6000萬(wàn)元，應(yīng)收賬款已滾至1.5億元。該公司在年報(bào)中把水司樓項(xiàng)目列為“重大未完工項(xiàng)目”，還給出了理由：后續(xù)建設(shè)資金未到位，且項(xiàng)目投資規(guī)模過大與實(shí)際需求不符”。

怨氣之大，隔著屏幕都聞得到。

這個(gè)被水司樓深度套牢的“大冤種”，一度被傳為潛在的接盤俠，外行可能會(huì)感到有點(diǎn)不可思議。

其實(shí)，把“債主”變成“業(yè)主”的確是這輪地方“化債”的常規(guī)手段之一。這就有了“洪濤股份接盤水司樓”的想象空間。

不過，這則傳聞是來看熱鬧不嫌事大的臆想。洪濤股份從未公開表達(dá)過接盤意向。即使當(dāng)?shù)卣行模闈煞菀矡o力接盤——這家被地方政府欠款深套的建筑企業(yè)自顧不暇，此后的經(jīng)營(yíng)狀況也是一路走低，就算硬著頭皮接，水司樓還是繼續(xù)爛尾。

▲正在改造的水司樓 （圖/ 視頻截圖 ）

另一家傳聞中的接盤俠南卓集團(tuán)，是一家貴州本土企業(yè)。

南卓集團(tuán)主要從事貴州省內(nèi)的文旅項(xiàng)目投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，擅長(zhǎng)“參與地方政府平臺(tái)實(shí)體化轉(zhuǎn)型升級(jí)”。該集團(tuán)在貴州省內(nèi)大部分文旅項(xiàng)目，幾乎都是與地方平臺(tái)合作的。2020年7月，的確有南卓的內(nèi)部人士向媒體透露，“我們的確準(zhǔn)備接手這個(gè)項(xiàng)目”。

不過，南卓集團(tuán)主要還是搞建設(shè)的，運(yùn)營(yíng)能力并不強(qiáng)。該集團(tuán)此前投資的項(xiàng)目就有收益確權(quán)、應(yīng)收賬款等問題，接盤能力存疑。結(jié)果的確是雷聲大雨點(diǎn)小——南卓股份僅僅參與了獨(dú)山縣凈心谷景區(qū)道路建設(shè)項(xiàng)目后，就再無下文。

總之，水司樓這樣的爛尾項(xiàng)目，要找到想接盤又能接盤的“白馬騎士”并不容易。因此，給水司樓續(xù)命的資產(chǎn)盤活停滯了很長(zhǎng)一段時(shí)間，2021、2022年兩年間的公開信息少之又少。

唯一值得關(guān)注的，僅有2022年獨(dú)山縣發(fā)改局發(fā)布的“獨(dú)山縣影山鎮(zhèn)凈心谷酒店提升改造項(xiàng)目備案”，項(xiàng)目建設(shè)單位為鑫影文旅投資，項(xiàng)目總投資3.6億元——2016年水司樓項(xiàng)目的總預(yù)算為3.1億元，爛尾改造比新造都貴。

不過，這一備案信息并沒有引起多少關(guān)注。鑫影文旅投資由獨(dú)山縣金融業(yè)發(fā)展服務(wù)中心全資控股，實(shí)際上是個(gè)“化債中心”，其投資實(shí)力可想而知。2022年總資產(chǎn)兩億多的鑫影文旅投資，虧損高達(dá)5000多萬(wàn)，可堪大用？

04

2023年7月以來，化債相關(guān)重磅文件相繼出臺(tái)。地方化債壓力層層加碼，獨(dú)山縣也加大了“資產(chǎn)盤活”的力度，“凈心谷酒店項(xiàng)目”的動(dòng)作頻頻。

同年8月4日，獨(dú)山縣發(fā)改局于縣政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，“獨(dú)山縣影山鎮(zhèn)凈心谷酒店提升改造項(xiàng)目備案已調(diào)整”。項(xiàng)目總投資由3.6億元增至3.645381億元，建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容由“凈心谷酒店建筑面積71318.5平方米的裝修改造及廣場(chǎng)附屬設(shè)施”改為“項(xiàng)目規(guī)劃用地面積40785.19平方米，占地面積7307.99平方米，總建筑面積74654.22平方米”。

更精確細(xì)致的數(shù)字調(diào)整，說明實(shí)質(zhì)性推進(jìn)“走心”。

果不其然，8月9日，貴州省公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《獨(dú)山縣影山鎮(zhèn)凈心谷酒店提升改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包（EPC）招標(biāo)公告》。此次招標(biāo)的凈心谷酒店提升改造項(xiàng)目規(guī)劃用地面積40785.19平方米，占地面積7307.99平方米，總建筑面積74654.22平方米，合同估算價(jià)為1.5億元，計(jì)劃工期213天。

2024年1月初，項(xiàng)目推進(jìn)再次加速。招標(biāo)代理進(jìn)場(chǎng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)公布了中標(biāo)候選名單，“凈心谷酒店項(xiàng)目”進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。

2024年獨(dú)山縣的政府工作報(bào)告明確提出，在“年內(nèi)凈心谷酒店建成投用，凈心谷景區(qū)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)”。

獨(dú)山動(dòng)作頻頻、底氣十足，有賴兩位出資的“貴人”——該省國(guó)資委實(shí)控的貴州省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司和格美集團(tuán)。省國(guó)企出場(chǎng)意料之中，格美集團(tuán)的參與更受關(guān)注。

格美集團(tuán)旗下的格林酒店集團(tuán)擁有“格林豪泰”等多家酒店品牌，是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的龍頭之一。格美集團(tuán)正式入局獨(dú)山縣，始于2023年10月25日格美集團(tuán)董事長(zhǎng)率隊(duì)到獨(dú)山考察調(diào)研。2024年1月15日到17日，格美集團(tuán)董事長(zhǎng)再赴獨(dú)山，項(xiàng)目隨即加速。

▲改造后的凈心谷酒店 （圖/ 視頻截圖 ）

最近網(wǎng)上流傳的現(xiàn)場(chǎng)照片顯示，水司樓標(biāo)志性的琉璃件、木結(jié)構(gòu)外掛已經(jīng)全部消失，取而代之的是現(xiàn)代大型酒店常見的建筑外觀。

世上不再有水司樓，只有凈心谷酒店。

05

建筑外觀的大幅改造，無疑顯示了當(dāng)?shù)卣畬⒈P活閑置資產(chǎn)的決心落到了實(shí)處。然而，這一龐大的閑置資產(chǎn)地標(biāo)，真的就此“浴火重生”了嗎？坦率地說，目前無法樂觀。

首先，凈心谷酒店的“起點(diǎn)”太高了，總建筑成本貴到高不可攀。

此次招標(biāo)的1.5億元投資，相當(dāng)于每平方米（建筑占地面積）的成本2萬(wàn)元左右，這比國(guó)內(nèi)五星級(jí)賓館平均每平方米5000—10000元的建筑成本要高得多。

而且，1.5億元還不夠。按照項(xiàng)目備案的3.645億元，項(xiàng)目后續(xù)還需投入2個(gè)億。再算上爛尾的2.56億元、2018年以來陸陸續(xù)續(xù)的維護(hù)投入，建成后的凈心谷酒店造價(jià)已經(jīng)超過6億元。

經(jīng)營(yíng)如此昂貴的大型酒店，后續(xù)經(jīng)營(yíng)的壓力無疑是巨大的。

再者，凈心谷酒店是景區(qū)配套設(shè)施，盤活酒店就要盤活景區(qū)。凈心谷景區(qū)是個(gè)50億投資預(yù)算的大項(xiàng)目，當(dāng)?shù)赜心芰ΡP活嗎？即便能夠順利完成景區(qū)建設(shè)，游客數(shù)量也是個(gè)大問題。

養(yǎng)活凈心谷酒店這個(gè)建筑面積7萬(wàn)多平方米的超級(jí)“吞金獸”，一年得接待多少游客？

▲凈心谷景區(qū)（圖/視頻截圖）

貴州確實(shí)是旅游大省，但是距離縣城近20公里的建筑面積有7萬(wàn)平方米的豪華酒店也過于奢侈了——即便是省會(huì)貴陽(yáng)的五星級(jí)酒店貴航喜來登酒店，也不過5萬(wàn)平方米的建筑面積。

為了一個(gè)豪華馬鞍，先配一匹千里馬，可不是正常的市場(chǎng)邏輯。

唯一能指望的“千里馬”，就是旅游了。獨(dú)山的確擁有一定的旅游資源，但是在貴州真能排上頭部嗎？

處于貴州省旅游頭部的荔波縣一年的游客接待量為1200萬(wàn)人次，是獨(dú)山縣的4到5倍，也沒有配置如此昂貴、如此龐大的“超豪華酒店”。

綜合各種因素，水司樓變身大酒店即便能順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)，未來要維持經(jīng)營(yíng)也頗為艱難。

當(dāng)?shù)丶庇凇盎瘋钡男那榭梢岳斫猓侨绱她嫶蟮牡胤絺豢赡堋盁o痛化解”，“一個(gè)也不能少”的化債思路是不現(xiàn)實(shí)的。

獨(dú)山的經(jīng)濟(jì)恐怕承擔(dān)不起“同一個(gè)坑跳兩次”的代價(jià)。