一套118萬的“夢想之家”，停工近兩年后，業主陸某夫婦拿回首付款43萬和已還的19萬月供，剩余75萬房貸被法院判決由開發商直接償還銀行。

鹽城法庭上，陸某夫婦緊握判決書的手微微顫抖。2021年，他們支付43萬首付并貸款75萬購買婚房，合同約定2023年底交房。然而項目自2022年起停工近兩年，工地荒草叢生。絕望中，他們將開發商和貸款銀行一并告上法庭。

上周，終審判決落地：解除購房合同和貸款合同，開發商退還首付及利息、已還貸款本息19萬元，并承擔剩余75萬貸款償還責任。更關鍵的是，該案被最高法院作為指導案例收錄入庫，成為全國法院審理爛尾樓案件的“裁判模板”。

01 司法重錘，最高法新規顛覆爛尾樓困局

7月23日，最高人民法院發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，直擊爛尾樓維權痛點。這份共23條的司法解釋于7月24日生效施行，標志著爛尾樓糾紛處理進入新階段。

新規核心突破在于確立兩大退款通道：當預售資金監管賬戶被凍結時，已解除合同的業主可申請排除強制執行并取回購房款；當建筑物進入變價程序時，業主有權在變價款中優先獲得對應購房款的返還。

更深遠的是保護范圍擴大。將以往“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”，取消唯一住房限制，商住兩用房首次被納入保護范疇。北京盈科律師事務所郭韌律師指出：“這意味著改善型購房者、非唯一住房業主都被納入保護網”。

鹽城案例確立的“雙合同一并解除”規則被正式法律化。購房者可在同一訴訟中同時解除購房合同和貸款合同，徹底終結以往需分案起訴導致的程序拖沓與裁判沖突。

陸某夫婦的維權路徑成為新規的最佳注腳。2021年底簽訂購房合同后，他們支付43萬首付并辦理75萬按揭。但開發商融某置業自2023年起全面停工，交房遙遙無期。

在訴訟中，他們提出五項訴求：解除購房合同和貸款合同；開發商向銀行返還剩余貸款；退還首付及利息；退還已還貸本息19萬；支付違約金。

鹽城市亭湖區法院一審、市中院二審均支持全部訴求。判決書明確：開發商承擔終局責任——既要退還業主已支付款項，又要承擔剩余銀行貸款。

“因開發商原因導致合同解除，購房者無過錯且未實際占有房屋，若仍要求購房者承擔剩余貸款責任，將嚴重失衡！”判決書中這段論述，成為新規的靈魂。

新規最具實操性的突破在于對預售資金監管賬戶的“解凍”。《解釋》第十二條規定：當監管賬戶被凍結時，已解除合同的業主可申請排除對其購房款的強制執行。

這打破了多年行業禁錮。此前監管賬戶資金“只凍不扣”，賬戶資金看得見摸不著。王俊偉律師解釋：“現在合同解除的業主可直接申請劃轉賬戶內對應款項”。

新規引發金融與地產界強烈地震。銀行系統首當其沖——某國有銀行信貸部緊急調整風控標準：開發商資產負債率門檻從75%降至65%，并要求增加擔保措施。

開發商資金管理被迫轉型。某大型房企財務總監透露，公司已將預售資金用于工程款的比例從15%提升至30%，“這是生死線，不能再挪用資金了”。

更深層的是開發模式變革。新規實施后68%受訪者表示“更愿購買期房”，因法律保障強化。但這也倒逼房企告別“高杠桿、快周轉”的野蠻生長。

新規落地仍面臨現實阻礙。首要問題是 “錢從哪里來”。部分開發商監管賬戶資金早被挪用一空。2024年全國195家中小銀行解散的教訓顯示，缺乏資金保障的權益可能淪為畫餅。

執行程序銜接也存在梗阻。當開發商進入破產程序時，新規明確執行異議之訴應中止審理，待管理人接管財產后繼續。但實踐中管理人接管效率參差不齊。

更隱蔽的是 “短期內無交付可能”的認定難題。北京德和衡律師事務所吳學聯律師指出，這需綜合開發商資金狀況、停工時長、政府意見等多重因素判斷。業主需準備停工通知、資金鏈斷裂證明等關鍵證據。

住建部門的監管力度成為關鍵支點。強化預售資金全流程監控，建立全國統一監管平臺，才能防止賬戶資金被掏空。

站在2025年中的轉折點，手握終審判決書的鹽城陸某夫婦終于卸下肩頭重擔。而那些曾被視為“唐僧肉”的預售監管賬戶資金，正通過法院執行裁定書，一筆筆回流到爛尾樓業主的銀行卡中。

當司法利劍刺破爛尾困局，普通購房者終于從“錢房兩空”的噩夢中醒來。這不僅是法律條文的勝利，更是對市場誠信底線的重筑——畢竟，掏空六個錢包的安居夢，不該是場豪賭。