作者信息Author Introduction

?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師

?十年財(cái)經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷諸多方面的蛻變，其中存量房市場(chǎng)的崛起已經(jīng)眼見為實(shí)，如今二手房交易額已經(jīng)追平甚至趕超了新房市場(chǎng)。不過，如果就此認(rèn)為中介公司終于等來了春天，估計(jì)我愛我家會(huì)第一個(gè)蹦出來表示不同意。

今年上半年，我愛我家的二手房交易額為1000億元，同比下降了21%；而貝殼的交易額為1萬(wàn)億元，同比僅下降了8.7%。我愛我家的交易額只及貝殼的十分之一，比例繼續(xù)下滑，同比下跌幅度更是貝殼的兩倍多。

新房業(yè)務(wù)的下滑速度更是驚人。上半年，我愛我家新房業(yè)務(wù)總交易額約為 138 億元，同比下跌了48%。同期的貝殼，交易額為3871 億元，跌幅32.4%。兩相比較，我愛我家新房交易額只及貝殼的4%，而去年同期還有5%。

門店數(shù)量也在收縮。2023年上半年，我愛我家門店還有2903家，到今年上半年只有2736 家了，減少了7%近200家，而貝殼這一數(shù)量卻同比增加了7%，為45948家。

當(dāng)年我愛我家一上市就說過，它不會(huì)和貝殼搞競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)初還以為是自謙的話語(yǔ)，沒想到是真正的實(shí)干呀。也許可以這么說，從我愛我家一眾創(chuàng)始人放棄的那一刻起，公司就成了一只隨風(fēng)搖曳的風(fēng)箏。

不過整體看，今年上半年我愛我家的業(yè)績(jī)同比是增長(zhǎng)的，中報(bào)顯示歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)盈利2900萬(wàn)，去年同期為虧損4900萬(wàn)。即便傳統(tǒng)的二手房和新房業(yè)務(wù)潰不成軍，但依然有其他方面表現(xiàn)出彩。

目前我愛我家的另一項(xiàng)業(yè)務(wù)正初露鋒芒，這就是房屋租賃業(yè)務(wù)。看上去，它是目前唯一一個(gè)可以和貝殼一較高下的領(lǐng)域。

截至到今年6月末，我愛我家在管房源達(dá)到了29.3萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 33億元，同比增加了15.7%。同期，貝殼省心租房源超過30萬(wàn)套，營(yíng)收也是33億元。

我愛我家資管業(yè)務(wù)的突出，不僅表現(xiàn)在同行競(jìng)爭(zhēng)中，而且在內(nèi)部更是扶搖直上到了帶頭大哥的位置。截至今年6月末，在四大業(yè)務(wù)中，我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以33億元營(yíng)收、占總營(yíng)收56%的比例，大幅超越了傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的總和，比去年末又領(lǐng)先了一個(gè)段位。

照目前這個(gè)趨勢(shì)，如果某一天我愛我家被人說成是一家房屋租賃公司，估計(jì)會(huì)得到很多人的認(rèn)同。

上圖來源于我愛我家2024年中報(bào)

資管業(yè)務(wù)不僅大大助力了營(yíng)收，而且在利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面也是如此。我愛我家在資管業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)處理上，將一部分房源做了融資租賃對(duì)待，由此產(chǎn)生了大量資產(chǎn)處置收益。今年上半年，這一項(xiàng)上的收益是6.5億。

公司中報(bào)稱，由于按照融資租賃方式計(jì)算的租金收益計(jì)入資產(chǎn)處置收益科目，考慮到資產(chǎn)處置收益，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的實(shí)際毛利率為 11.83%，同比提高了 0.74 個(gè)百分點(diǎn)。按照這個(gè)說法計(jì)算，在貝殼房源數(shù)領(lǐng)先的前提下，我愛我家的實(shí)際營(yíng)收卻是超越貝殼的。

相形之下，貝殼在這個(gè)業(yè)務(wù)上好像整體遜色多了，不僅營(yíng)收處于下風(fēng)，而且毛利率也只有5%，連我愛我家的一半都不到。從貝殼中報(bào)看，公司并沒有涉及融資租賃的財(cái)務(wù)處理方式，也沒有資產(chǎn)處置收益。

這里有一個(gè)背景。今年上半年，我愛我家和貝殼資管業(yè)務(wù)布局的城市房租價(jià)格是下降的。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024 年上半年全國(guó)重點(diǎn) 50 城住宅平均租金累計(jì)下跌 0.90%。根據(jù) Wind 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)一線城市二手住宅租金價(jià)格指數(shù)較 2023 末下降 1.1%，相對(duì)去年同期下跌 6.6%。

這就產(chǎn)生了一個(gè)疑問，在租金下降的市場(chǎng)環(huán)境里，我愛我家的毛利率何以得到增長(zhǎng)？在城市布局相同和貝殼房源數(shù)領(lǐng)先的前提下，我愛我家的營(yíng)收為何能超越貝殼，并且，二者毛利率為什么有著天壤之別？

自我愛我家從容度過三年業(yè)績(jī)對(duì)賭期后，凈利潤(rùn)水平便急轉(zhuǎn)直下，其中的故事可參看鷹覓君過去的文章《 》。從2021年開始，公司一直面臨著凈利潤(rùn)考驗(yàn)，一不小心就成了虧損。2022年和2023年，公司分別虧損了3億和8.5億。2024年上半年，公司終于由虧轉(zhuǎn)盈，可謂用心了就會(huì)有結(jié)果。

如果一家上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)乏力，凈利潤(rùn)動(dòng)不動(dòng)就虧損，但又想讓業(yè)績(jī)好看一些一般會(huì)做什么？估計(jì)大部分公司都會(huì)選擇賣資產(chǎn)和股權(quán)。巧合的是，這兩件事我愛我家在今年上半年全都干了。

今年3月底，我愛我家賣了位于昆明的五華區(qū)新紀(jì)元廣場(chǎng)以及新紀(jì)元停車樓合計(jì)建筑面積 9,603 平方米房產(chǎn)的所有權(quán)，交易對(duì)價(jià)是4400萬(wàn)，為公司貢獻(xiàn)了1000萬(wàn)元利潤(rùn)，占凈利潤(rùn)總額的35.88%。

同一天，我愛我家還賣出了西藏云禾商貿(mào)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，交易價(jià)格為12436.88萬(wàn)元，為公司賺取的利潤(rùn)占到了凈利潤(rùn)總和的196%。

這兩筆交易共產(chǎn)生了6800萬(wàn)左右的利潤(rùn)，對(duì)公司最后的凈利潤(rùn)表現(xiàn)可謂立下了奇功。鷹覓君分析了一下公司上半年利潤(rùn)表，如果沒有這些交易貢獻(xiàn)的利潤(rùn)，公司鐵定是沒法扭虧為盈的。不過，仔細(xì)分析一下這兩筆交易的對(duì)手方，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不同尋常的地方。

第一筆交易的對(duì)手方是兩個(gè)公司，分別是云南朵杲煣煦商貿(mào)有限公司和云南凡屏商貿(mào)有限公司。鷹覓君通過天眼查查了一下，發(fā)現(xiàn)這兩家公司同時(shí)成立于今年1月19日，注冊(cè)資本都是100萬(wàn)，實(shí)繳資本都為零。

第二筆交易對(duì)手方云南燧暉商貿(mào)有限公司，怎么那么巧，這家公司也成立于今年1月19日，同樣注冊(cè)資產(chǎn)100萬(wàn)，實(shí)繳資本也為零。

這等于說，三個(gè)交易對(duì)手公司都于同一天成立，然后僅過了兩個(gè)多月，又在同一日一起買下了我愛我家出售的資產(chǎn)和股權(quán)。這么整齊劃一的交易，可能都是不小心碰到一起的吧。

我愛我家自從過了對(duì)賭期后，除了面臨業(yè)績(jī)上的壓力，就是財(cái)務(wù)總監(jiān)走馬燈似地變換。2022年9月，司齡長(zhǎng)達(dá)14年的財(cái)務(wù)總監(jiān)何洋提出辭職，繼任者付子明僅過了半年時(shí)間，于2023年3月也辭職了，而繼任者董麗麗在8個(gè)月后又辭職了，目前最新的財(cái)務(wù)總監(jiān)剛到任9個(gè)月。

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