近日，成都市規劃和自然資源局發布關于明確建筑項目適用《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》（以下簡稱《技術規定2024》）有關事項的通知。

其中明確適用范圍為“5+1”區域，即成都高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區。對于已取得土地使用權、尚未開工建設的建筑項目，即可按照新規來設計產品。

時隔7年，成都再出城市規劃管理技術新規，讓我們來看看，就住宅領域而言，有何變化？

首先，住宅用地容積率總體下調。

《技術規定2024》中，針對住宅用地、住宅混合商業服務用地的規劃控制指標作出明確規定，可以看到，住宅用地容積率總體下調。即使涉及容積率轉移平衡的城市區域，原則上住宅用地最高容積率也不得大于3.0。

住宅用地容積率的下調，意味著建筑物的高度和密度會減少，增加綠地面積和公共空間，有助于提升城市的居住環境和空間品質。

△容積率為2.0的龍湖天府晴川實拍

其次，一、二類城鎮住宅用地可自動混合5%零售商業。

《技術規定2024》中明確，一二類城鎮住宅用地可混合不超過5%的零售商業用地；新建商住混合項目的商業鼓勵獨立設置。若設置社區底商，宜布局在寬度30米以下的非主要干道兩側，宜結合小區主要人行出入口、社區公共空間等規劃布局，與周邊商業形成連續界面。

△住宅小區街區底商

近幾年來，市面上大多為純住宅用地，雖保證了小區的整潔性、獨立性，但卻帶來了生活不便，而如今部分零售商業的占比，能夠滿足住宅人群的基本生活所需。

為了保障城市功能的完善，提升居住環境質量，在《技術規定2024》中對于住宅領域建設用地規劃控制，明確了部分配建要求。

①住宅用地機動車車位，以“戶”配建

在此之前，住宅用地停車位均是按建筑面積來進行配比建設，或存在車位緊張的難題。而在《技術規定2024》中，首次提出以“戶”來對停車位進行配建，并且以戶型建面＜90㎡，90㎡≤戶型建面＜144㎡，144㎡≤戶型建面＜200㎡和≥200㎡來劃分，精細劃分停車位供給，解決停車難的問題。

②住宅建筑面積之和大于3萬平方米，應配健身場所

《技術規定2024》中明確，擬建住宅的建筑面積之和大于3萬平方米的項目，應配建全民健身活動場所，并配置健身活動設施。其中一分區活動場所的用地面積不小于 150 平方米(可設置于建筑物架空層內)，二分區活動場所用地面積不小于 200平方米。

健身活動場所用地面積按每3萬平方米居住建筑面積為單位遞增。全民健身活動場所宜結合綠地等統一規劃建設。

△小區健身房及健身設施配置

③支持建設地上連廊，讓生活更加便捷

相鄰地塊之間因功能需求或公共交通需求，在不影響城市景觀、消防安全且經專題論證的前提下，可架設穿越城市道路的地上連廊。

地上連廊的寬度、高度及距離城市道路的凈空高度應結合城市空間形態合理確定，且地上連廊距室外地面的凈空高度不低于5米。

①飄窗、陽臺以及非公共活動空間

建筑面積比例提升

《技術規定2024》中明確，每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間(包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設備平臺、空調板、構造板、結構板、抗震板等)的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的 20%。

△圖據成都規劃和自然資源局

相比2017年版的規定，改建筑面積比例提升了5%。若以套內面積100㎡的戶型舉例，陽臺、飄窗等贈送面積可達20㎡。對于購房者而言，不僅提高了得房率，公共活動空間使用面積增加，也讓開發商對于戶型設計更加多樣化。

②新增首層架空管控要求

《技術規定2024》中明確，建筑高度大于33米的住宅建筑，首層架空建筑面積不小于其建筑總基底面積的 20%；建筑高度小于等于 33 米且層數大于 6 層的住宅建筑，首層架空建筑面積不小于其建筑總基底面積的 10%。首層架空宜臨小區集中綠地設置。首層架空應作為公共活動空間使用，層高不應低于4.5 米。

△龍湖云河頌首層架空及配套設施

首層架空設計能夠極大地增加小區內的綠化面積和休閑空間，使整個公共空間更加開放、寬敞，并且增加了居民的活動區域。

③住宅層高不應低于3米

《技術規定2024》中明確，住宅建筑層高不應低于3米，一般不應高于3.6米，局部層高高于3.6米，其高于部分應按其自然層高度折算層數計算建筑面積(不足一層的按一層計算)，住宅坡屋頂部分除外。

對于住宅層高不應低于3米的管控要求，能夠滿足采光、視野、通風等居住條件，減少壓抑感，提升居住舒適度。

△錦江上院樣板間實拍

總體來看，2024成都市城市規劃管理技術規定對于未來居住產品打造而言，無疑利好。在今年3月，天府新區已率先出臺《四川天府新區公園城市規劃管理創新規定（2024）》，同樣為居住品質提升作出明確規定。可以說，成都的居住品質提升，全城在行動。

在充分結合生活需求、提升居住品質的條件下，相信未來成都樓市將會繼續涌現出一大潑“卷王”產品，城市建設也同步平衡發展。