2024年，房地產行業又進入一個新階段：政策全面轉向救市，力度史無前例。

從蘇州市場來看，上半年，新房市場在筑底行情中保持穩定，呈低位復蘇狀態。

雖然在“蘇16條”等新政的利好下，積極的信號正在顯現，但需要認識到的是，市場熱度仍是以點狀呈現的，更多的還是事在人為。

某種程度上，如今的蘇州樓市，是多數房企的逆風局，但也是少數房企的順風局。

01 “穩坐釣魚臺”越來越難，這家房企是個例外

在全國樓市仍處于調整期階段，蘇州樓市可以說相對保持了穩定，整體表現“強于大市”，究其原因，主要在于：作為特大城市的蘇州，其城市能級具有其他大部分城市不具備的自愈力和成體系的房價支撐邏輯。

蘇州市區今年1-6月份一二手房總網簽量達約4.1萬套，雖然不及去年同期，但從2023年下半年以來，蘇州樓市始終保持著較為穩定的修復態勢。

然而市場的不確定性、利潤空間的壓縮，以及近年來從拿地到產品所面臨的挑戰，讓很多在蘇房企在穩定持續地深耕和聚焦方面顯得力不從心，也難以維持穩定的業績表現。

隨著市場分化出清，在一個城市一個區域，能夠穩坐“釣魚臺”，成為市場“常勝將軍”的房企幾乎沒有。

但也有例外，比如保利發展！

自去年包攬全口徑金額、權益面積兩大榜單頭名后，今年上半年，保利發展繼續實現了業績的穩步增長：4月，其在大市權益銷售金額、面積榜單首次登頂，隨后在2024半年度蘇州大市房企銷售榜中，保利發展以40.81億元、16.46萬㎡的全口徑金額、全口徑面積再次拔得頭籌。

即便是在今年行業筑底，持續低迷的大行情中，保利發展蘇通公司（以下簡稱為保利蘇通）開發的項目，無論剛需剛改乃至高端改善產品，依然能在市場和競品的圍剿中脫穎而出。

2024年上半年，包括保利天匯、保利時光印象等多個項目在內，實現熱銷亮眼表現，讓保利蘇通在蘇房企的龍頭地位得到進一步加固：

園區的保利天匯、天珺去化表現可圈可點，保利天匯以131套的銷售表現摘得2024半年度園區新房成交套數TOP2（剔除回購數據），保利天珺一同沖入園區套數榜單；

高新區的保利時光印象位居上半年高新區成交套數TOP2，保利和光山語入圍克而瑞全國十大交付力安居作品；姑蘇區的保利·姑蘇瑧悅成功進入區域套數排名前十；

昆山和光璀璨摘得昆山半年度金額榜亞軍，拾錦東方在改善住宅領域（總價300-500萬元）也位居金額榜前十......

在企業壓力與日俱增的2024年上半年，保利蘇通憑借產品和服務的引領力，表現出強有力的韌性，業績持續逆勢增長。

分析師認為，市場越差越能檢驗房企水準。保利蘇通的勝利背后，不僅展現了其穿越周期的強大能力，也充當了市場“穩定器”的角色。

02 穩中精進產品力聚焦生活本質 【人文精神】成為核心競爭力

近年來殘酷的市場競爭環境之下，對于房企而言，靠過去規模化復制、快速周轉的模式已經行不通了。而面對房地產市場的“荒漠化”趨勢，保利蘇通其實給出了一個很好的樣板。

在戰術打法上堅持“全線作戰”，在進取規模同時，保持產品力輸出。

回顧保利蘇通自2019年進駐蘇州的布局脈絡，TA一步步從外圍挺進核心，以精準的眼光布局城市價值高地，積極參與到城市共建之中。

產品端清晰的產品序列，讓保利蘇通無懼市場結構的巨變，尤其是近年全面鋪開的「天·悅·和」產品系：布局園區核心的天匯、天珺、湖西觀云、星湖，新區獅山的瑯悅，姑蘇金門的姑蘇瑧悅，以及昆山城西板塊的和光璀璨與拾錦東方.....都能根據每個區域、每個板塊不同的客戶需求，精準定位。

保利蘇通2024代表項目示意圖

另一方面，堅持長期主義的保利蘇通，所追求的增長，當然不僅僅是業績的上漲，更是產品質量的進階。時至2024年，保利蘇通在產品創新和推進上不斷發力，把產品標準進一步提高，做好逆周期的產品加法。

具體TA是如何做的？

答案是，以人文精神鏈接生活場景。

當通過好產品匹配目標客群后，“引水”則成為了關鍵。保利蘇通從產品內核——“生活”入手“引渠灌溉”。

去年，根據保利發展所推出意韻、禮序、私享、鄰里、趣活、智造的“人文社區”理念，保利蘇通深入融合蘇州在地文化，針對蘇州的城市氣質和蘇州人的生活方式，獨家定制【蘇式人文社區】。今年，保利蘇通繼續致力于推動高品質【蘇式人文社區】的落地，以生活方式征服市場。

保利發展人文社區示意圖

在分析師看來保利蘇通【蘇式人文社區】的取勝之道，也是與眾不同且具備系統性的，像系統動力學里的知名概念——

飛輪效應 fly well effect

造一組飛輪很難，而一旦齒輪吻合、組合運轉，形成系統勢能和增強回路，它將進入加速度的良性循環。

江南意韻、姑蘇禮序、私享空間、鄰里趣活、智感健康多組“飛輪”輪動下，全維度的【蘇式人文社區】得以呈現，灌溉著近年來房地產市場因質量、爛尾等問題引發的“干旱裂縫”。

圍繞生活內核的系統勢能，今年，保利蘇通則鎖定了客戶最本質的生活訴求之一：

▌健康。

面對這個伴隨業主一生的重要課題，保利蘇通選擇與具有豐富健康家居生活理念與技術的松下中國攜手開創先河，打造了保利天匯全場景健康生活樣板間。

保利蘇通X松下中國樣板間實拍圖

從健康潔凈的居住環境到安靜愉悅的睡眠狀態，從科學的空間收納到友好的人性化細節......一個“會呼吸的家”提供飽滿而豐富的情緒價值，從而呵護業主的物理健康與心理健康。

保利蘇通X松下中國樣板間實拍圖

可以說，保利蘇通的理念與這一次的跨界聯動，不僅為蘇州改善人群提供了一個住得更健康的高品質選項，也是房地產健康人居探索的一次領航。

與此同時，以硬核產品力穿越行業周期已成為各房企共識，而兌現力正在成為房企提高競爭力的重要一環，分析師認為：

▌保利蘇通“多階示范區”的展示，無疑具備了與客戶坦誠相見的底氣，也是兌現力的最佳體現。

一階段展示主要以項目示范區為主，針對儀式感的社區入口，高品質的生活場景，給到客戶關于項目的第一印象。

例如姑蘇金門板塊的“悅字系”新品——保利·姑蘇瑧悅，項目主打現代東方意境，在示范區的打造上以姑蘇園林為基骨，結合莽水錦紋、御窯金磚等蘇式元素，打造一園三堂的動線，給到客戶“所見即所得”的歸家體驗。

保利·姑蘇瑧悅示范區實景

昆山的拾錦東方同樣構建現代東方居所，項目示范區汲取宋風元素，以三進游園作為體驗場景進行串聯，定制的奢石、氣派的門頭、三重禮序，品質感滿滿；再來看保利蘇通布局蘇州的第四座“天字系”——保利星湖，它擇址金雞湖CBD，示范區簡約內斂的色調與選材，審美偏好完美契合高凈值圈層的生活態度。

保利拾錦東方示范區實拍

保利星湖示范區實拍

二階段展示則對業主生活場景提前構建。

目前，保利天匯、保利星湖、保利·姑蘇瑧悅均已二展呈現，將社區門頭、公區大堂、架空層和局部地庫與局部外立面等進行“預交付”，給足客戶在交付前等待與期盼的安全感。

保利天匯實景圖

保利·姑蘇瑧悅實景

其實回顧保利蘇通近幾年的產品發展經歷，在地化設計、產品的精研、細節創新、強大的兌現力，TA以“工科生”一般敏銳的產品觸角，結合蘇州城市人文精神進行感性實踐，從保利·姑蘇瑧悅對姑蘇古城文化的傳承，到保利星湖對園區天賦熱土的致敬.....看完這些成果，你甚至很難相信這是一家2019年才進駐蘇州的房企。

分析師認為，這是與保利蘇通的產品邏輯息息相關的：不是建一棟又一棟的房子，而是在“標準化”與“定制化”之間找到最佳平衡，為需要的人定制一種生活方式。

03 蘇式人文社區+人文服務，以客戶為本 保利蘇通，繼續做難而正確的事

所以，保利蘇通銷售業績的登頂并不意外。但這是只要把產品卷到極致就能復制的成功嗎？

顯然不是。產品極致卷，只是容易看到的外在，但保利蘇通從不“盲目卷產品”。

項目成功的共性還是源于“以客戶為本”的底層邏輯。

保利蘇通深知，回歸客戶是品牌建設的原點，所以其堅持客戶思維、始于客戶研究，終于客戶體驗，是軟硬實力兼具的行業優等生。

在去年提出【人文社區】產品理念后，今年保利蘇通再基于客戶需求，將【人文服務】注入到社區生活，當產品設計與物業服務的品牌特色實現對位，就形成了產品與服務一致性的人文體驗。

可以說，當大家都在卷流量、卷產品的時候，保利蘇通已經開始通過服務來「卷人心」了。畢竟，產品容易被抄作業，只有服務，才是真正的人心工程。

保利發展人文服務示意圖

保利蘇通的每一項決策，每一處設計，都源于深入而全面的客戶溝通與調研。以保利天匯全場景健康生活樣板間為例，不是簡單詢問客戶需求，而是更深入地進行區域研究與客戶調研，一萬余份調查問卷、一千組客戶訪談，最終給到市場與業主“會呼吸的生活”的答案。

這包括了目前所有看得到的需要，更兼顧要靠長遠去兌現的期望。堅持做繁瑣而正確的事，成為了保利蘇通“做一個，成一個”不可或缺的原因。

同時在客戶調研過程中，保利蘇通發現，在蘇州的改善人群中，有很大一部分人存在賣舊換新問題而擱置置業想法的現狀。站在客戶角度，保利蘇通發起了“回收舊房”活動，與蘇州貝殼簽約幫助客戶加速賣房，同時承諾無理由退房，以實際行動解決客戶換房的后顧之憂，確保客戶置換的連貫性，也讓更多人看到央企的責任和擔當。

保利蘇通舊房回收流程示意

從一紙藍圖到美好入住，在項目交付環節，保利蘇通同樣拿出了專業且強大的服務力。

年初，保利和光山語展開了為期五天的集中交付，到訪收房率100%，現場調研客戶滿意度更達到了95%！交付滿意度是一個顯性且不易達成的指標，為了做好品質交付，保利蘇通前置半年就開始了交付準備工作。

保利和光山語交付實拍

在交付6個月前，和光山語項目團隊就主動走近客戶，與565戶客戶進行了密集溝通，提前調研客戶需求，傾聽業主意見和想法；交付前45天，100%邀約全體客戶，到現場進行預驗房，前置報修問題，前置維修銷項；交付當天，自然贏得了廣大客戶的認可和市場的口碑！

保利和光山語項目預驗房活動實拍

當然，項目交付并不是保利蘇通服務的終點。

秉承“建立完善的人文社區服務體系”，為業主營造獨特的生活和社群鏈接，保利蘇通用早春直升機體驗秀、“姑蘇傳統文化傳承共建基地”落成活動、而立園區向新生攝影展等一場又一場品牌多元活動，傳播正能量的同時，也讓文化、藝術豐盈業主的生活。

保利蘇通活動動圖

好的服務，沒有方法論，只有對需求的無限挖掘。分析師認為，像保利蘇通這樣，將市場對服務這件事的認知，從“一陣子”轉變為“一輩子”，這樣的房企自然能贏得時代的“人心”！

結 語

2024年，房地產行業依然存在著不確定性，從追求數量到追求質量，擁抱品質時代是廣大房企唯一的選擇。

這是模式和底層邏輯的切換，對于大部分房企而言都是巨大的挑戰，但這并不影響堅持產品長期主義的保利蘇通。

保利蘇通，已然蛻變為蘇州城市的同行者，在行業轉型期，彰顯央企的時代擔當，更加堅定的走長期主義，以客戶為本的產品精研，以硬核交付力與服務力提振市場信心，成功實現業績的逆勢增長，迎來了作為“穩健派”房企的春天。

接下來，也讓我們需繼續期待TA的后續作品，如何為蘇州城市人居帶來新的驚喜！

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

免責說明：文章中所有觀點和數據均為獨立見解，僅供參考，克而瑞不對引用文章內容和數據及其所引發的任何直接或間接損失承擔責任，且就文章相關內容享有全部的解釋權。