太快了！

真的是太快了！

9月24號才釋放出要降存量房貸利率的消息，很多人都還在猜自己的房貸有沒有資格降，能降多少。

沒想到國慶都還沒來，細則就先來了！

這一次降息的效率史無前例，意味著這一次樓市猛打方向的決心也是史無前例。

繼股市發過節費之后，央媽又開始在樓市發過節費了。

我可以肯定地說，明天開始的這個假期應該是近幾年來，大部分老百姓過得最舒心的一個國慶長期了。

至于你的月供到底降不降，降多少的問題，就不用再猜了。

今天這篇文章就一口氣給你講清楚！

不知道怎么降的，看這一篇就夠了！

問題一

什么時候開始降？

記住三個時間節點：

2024年10月12日前，各銀行發布操作細則。

2024年10月31日前，調整完成。

2024年11月1日后，借貸雙方可協商調整加點幅度。

可以理解成2024年10月31日前，商業銀行將對存量房貸批量自動調整。貸款人不需要做任何事情。

人在家中坐，錢從天上來。

自動調整完成之后，從2024年11月1日起，貸款人還可與商業銀行協商再次調整。

調整什么？

一是進一步調整房貸利率加點幅度，二是調整重新定價周期。

什么是重新定價周期？

以前大部分人買房貸款都選擇的浮動利率對不對？都是每年根據最新的LPR調整一次對不對？

現在可以調整成每半年調整一次，甚至是每個季度調整一次。

縮短重新定價周期對于貸款人來講，一定是有好處的。

因為在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率；但需要注意的是，在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

而不管是從短期還是長期趨勢來看，利率都一定是下行的。

所以建議大家都可以把重新定價周期縮到最短。

問題二

哪些存量房貸能降？

這是所有人最關心的問題。

答案是：幾乎所有的房貸都能降！

不管是首套還是二套，不管去年9月26號有沒有被統一調整過，這一次都能降！

央媽在9月29號發內布的公告中明確：

在批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整，去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

甚至還專門提到了固定利率的存量房貸，也在這一次降息范圍之內。

一句話，除了最近才買的已經在享受最低利率的房貸之外，之前的所有存量房貸這一次都可以一降到底。

這跟2008年初的全場利率7折有異曲同工之妙。

問題三

到底降多少？

降息自然是好事，但力度也很重要。

要是氣氛都烘托到這個程度了，結果每個月只能省出兩三包煙錢，很多人是會罵街的。

你就拿這個來考驗房奴？哪個房奴經不起這樣的考驗？

好在這一次，央媽的力度相當到位。

央媽在《關于批量調整存量房貸利率的倡議》中明確：

在批量調整階段，所有加點幅度高于“LPR減30個基點”的存量房貸加點幅度，全都批量調整至不低于“LPR減30個基點”。

這就意味著，除了北、上、深的二套及以上存量房貸之外，其它城市一律不管首套還是二套，通通降至“LPR減30個基點”！

這下，每個月到底能省多少錢？

我舉個例子：

假如你在2021年買的二套房，利率很有可能是“LPR+120個基點”，每年1月1日調整一次利率，因此當前仍執行去年12月的LPR，那么當前你的房貸利率是：

4.2%+1.2% = 5.4%

如果你貸款100萬，貸30年，你的月供是5615元。

在調整之后，你的二套房利率將統一變成“最新LPR減30個基點”，也就是：

3.85%-0.3% = 3.55%

這個時候，你的月供將變成4518元。

每月立減1097元，降幅高達整整20%！

對于普通家庭而言，一個月的油費不就省出來了嗎？

一個月買菜的錢不就夠了嗎？

這還只是貸款100萬的情況。

如果你所在的城市一套房子動不動五六百萬往上，甚至上千萬，那每個月能省多少錢，你們可以自己算。

問題四

10月31日之后我的月供就一步降到位了嗎？

答案是：不一定。

因為房貸利率是由“LPR”和“加點”兩個部分組成的。而這兩個部分調整的時間是不一樣的。

所以大部分人的降息會分兩步走。

10月31日之前調整的是“加點”，也就是從11月1日起，之前的所有“加點”通通都變成“減30個基點”。

但這個時候，你的房貸執行LPR大概率還是去年12月的4.2%（因為大部分人的“重新定價日”都是每年1月1日）。

所以從11月1日到你的下一個“重新定價日”（大部分都是2025年1月1日）之間這段時間，你執行的房貸利率是：

4.2%-0.3% = 3.9%

在你的下一個“重新定價日”之后，你執行的房貸利率將變成“最新的LPR減30個基點”。

假設你的“重新定價日”是每年1月1日。

假設2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，由當前的3.85%降至3.65%，后續保持不變。

那么，從11月1日至12月31日，你的房貸利率是3.9%。

從明年1月1日開始，你的房貸利率將變成：

3.65%-0.3% = 3.35%

100萬貸30年的月供將變成4407元！

我最后再總結一下：

1. 什么時候降？

今年10月31日前，自動降。

2. 哪些房貸能降？

不管首套還是二套，都能降。

3. 降多少？

除北上深之外，全部降成“LPR-30個基點”。

4. 什么時候降到位？

分兩步走，LPR和“加點”各降各的。

對于這一次的存量房貸利率調整的細則，大家最關心的無非就是以上四個問題。

如果還有不清楚的，歡迎留言咨詢！