01

　　上月29號(hào)政策發(fā)布后，雖然并未超預(yù)期，但確實(shí)刺激了很多人來一線城市買房，尤其是不限購的廣深，這兩天吸引了超多的外地人來掃貨。

　　以深圳為例，9月30日，成交了近2000套商品房，這種恐怖的成交量，一天就把過去一周的成交量干出來了。

　　說實(shí)話我看到這個(gè)數(shù)據(jù)，我自己都是不相信的。

　　為此專門問了業(yè)內(nèi)人，他告訴我說，數(shù)據(jù)是真的。

　　
▲這個(gè)是貝殼平臺(tái)，深圳貝殼市占率大概40%左右，看看深圳貝殼一天成交三四百套，也就是說新房一天成交起碼800套左右。

　　而你要知道，深圳9月新房總的網(wǎng)簽量，不過3000多套。

　　成交量上漲的同時(shí)，二手房業(yè)主們也不再像以前那樣哀嚎，像以往那樣的大砍刀砍價(jià)不好談了，南山福田核心區(qū)的一些二手房甚至開始漲價(jià)。

　　據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，當(dāng)晚深圳某二手房源，本來買賣雙方談好價(jià)格1150萬，差一步就要簽了，結(jié)果政策出來了，業(yè)主出現(xiàn)反價(jià)，最終買家以1180萬簽下。

　　面對(duì)這種情況，深圳的很多新房樓盤，自然不甘，比如聲稱要收回折扣、漲價(jià)幾萬等等。

　　甚至就連偏遠(yuǎn)的坪山，也因?yàn)檫@次新政，享受到了成交普漲的利好。比如坪山的傳承啟元府，新政前降到2萬都無人問津，但新政后的兩三天時(shí)間，就去化了大幾十套。

　　深圳樓市正在全面回歸正常的路上，有購房需求的購房者現(xiàn)在是比較好的窗口期，因?yàn)槭袌?chǎng)中一批急賣的房子出清后，到時(shí)候下手的成本會(huì)增加。

　　02

　　與深圳相比，北京的情況弱一些，昨天北京新政第一天，鏈家新房成交130套，二手大中介總體成交335套，只能算是小熱一把。

　　而廣州，比深圳弱，但是比北京要好一些。廣州華潤(rùn)給出了賣一套拿30-80萬的超高傭金，幫助市場(chǎng)打雞血；不少大佬如深圳香港的炒房客北上掃貨廣州核心區(qū)豪宅，這些都上了新聞報(bào)道，整體成交態(tài)勢(shì)還是很火爆的。

　　至于上海，雖然新政第一天也成交了近2000套，但是上海的體量比深圳大很多，這個(gè)成交只能說上海確實(shí)也在反轉(zhuǎn)，但反轉(zhuǎn)力度比深圳要小一些。

　　為什么這次樓市的火爆程度，深圳最高潮？

　　第一，深圳是實(shí)打?qū)嵉囊痪€城市，城市本身的吸引力、購買力是不差的。而廣州一直在二線和一線之間徘徊，在929政策之前，廣州本身就已經(jīng)沒什么褲衩可以脫，而深圳才剛剛脫。

　　第二，北京和上海，雖然社保年限大減，但仍有一到三年的限制。在這個(gè)快進(jìn)快出的年代，北京和上海還如此傲嬌，讓投資客興趣大減，外地人專程跑到北上掃貨的現(xiàn)象幾乎沒有。而樓市的火爆，其實(shí)很大程度是投資客帶動(dòng)的。

　　第三，深圳房?jī)r(jià)確實(shí)比北京和上海調(diào)整得到位。

　　深圳現(xiàn)在的最核心區(qū)，單價(jià)8-10萬一平可以買到很好的房子，5-6萬在近郊副中心也沒壓力。但是北上，目前北京房?jī)r(jià)仍在調(diào)整，混亂的新房定價(jià)、稀爛的城市規(guī)劃，都嚴(yán)重拖累了北京的房?jī)r(jià)。

　　第四，很多人忽視了取消限售的政策效用。

　　為什么929政策跟上次的527政策，并不一樣？

　　根本原因是：深圳不缺購買力，之前成交量低，只是因?yàn)橄奘蹖?dǎo)致 一些投資性的資金進(jìn)場(chǎng)會(huì)擔(dān)心被套牢，3年限售也就意味著買入3年內(nèi)，不管漲跌都不能賣。

　　但是現(xiàn)在行情變化實(shí)在太快，鎖死3年，會(huì)大大打擊投資性資金的積極性。

　　所以，深圳解除限售，類似于股市里的T+1變成T+0，交易熱度直線拉漲。

　　第五，之前出了那么多政策，雖然沒有什么用，但卻讓投資客一直保持著對(duì)樓市的關(guān)注熱度。這次深圳脫得只剩一條褲衩，雖然不及預(yù)期，但買房人、投資客看到后，判斷下跌的可能比較小了，又擔(dān)心有可能上漲，就下決心出手。

　　而房主，這個(gè)時(shí)候又覺得不急于出手了，可以等一等，甚至提價(jià)待售。

　　所以看房的多了，賣房的少了，降價(jià)的少了，深圳這種現(xiàn)象于是就形成了正反饋：越是相信它，就越會(huì)實(shí)現(xiàn)它。

　　整體而言，當(dāng)下樓市已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)，房市可能會(huì)突然爆發(fā)，很多人很可能來不及上車，便宜的房源籌備被先知先覺的人搶光，直到形成新的供應(yīng)平衡。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在時(shí)代大環(huán)境不好，可能會(huì)給樓市帶來很多未知因素，比如，伊朗已經(jīng)跟以色列開戰(zhàn)，向其發(fā)射了上百枚導(dǎo)彈，在戰(zhàn)爭(zhēng)的陰霾下，外資進(jìn)入中國避險(xiǎn)，會(huì)蓄力推動(dòng)包括股市和樓市的上漲，這在以前是從未有過的。

　　▲今天港股爆了，尤其是房地產(chǎn)板塊，可見外資看好做多人民幣資產(chǎn)的熱情。

　　外資不是做慈善的，人民幣資產(chǎn)已然迎來大變局。

　　在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，買房或炒股都可以，持幣觀望是最保守的決策。你說呢？

　　深圳樓市正在全面回歸正常的路上，有購房需求的購房者現(xiàn)在是比較好的窗口期，因?yàn)槭袌?chǎng)中一批急賣的房子出清后，到時(shí)候下手的成本會(huì)增加。