過去20年，宋衛平執掌的綠城，可以說是地產圈“品質”的代名詞。

成立之初，創始人宋衛平確立“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀。這種追求完美、始終把建好房子放在第一位的理想主義精神，是綠城成為地產行業品質之巔的基石。

經歷2014年股權之爭后，中交入股綠城并于2015年5月再次增持成為第一大股東。2016-2018年，宋衛平始終擔任董事會聯席主席，扶植綠城重回正軌。

2019年7月，綠城精神領袖、62歲的宋衛平正式辭任董事會聯席主席，退出管理層。張亞東自此成為綠城掌舵人，綠城新的故事也由此開始。

5年后，綠城的銷售業績穩步向前，但利潤規模卻連續下降。同時，全國多地頻頻出現綠城業主維權現象，人們直言“綠城變了”。更有意思的是，在房企高管頻頻降薪的情況下，張亞東去年領到千萬年薪。

張亞東“逆勢”領取千萬年薪

宋衛平隱退之后，綠城的業績并不理想。

2019年至2023年，綠城的營收從615億元增長至1314億元；毛利潤方面，2019年-2022年，整體保持增勢，但2023年綠城的毛利潤僅有170.7億元，同比大幅減少22.47%。

過去幾年，綠城的凈利潤同樣非常糟糕。2023年，綠城實現凈利潤66.78億元，較2022年的88.95億元減少25%，甚至不如2021年的76.9億元。

另外，綠城的盈利水平也出現連年下滑。其中，毛利率從2019年的25.39%下滑至12.99%，凈利率則從2020年的高點8.76%連降三年至5.08%

近年，雖然綠城堅持連續現金分紅，但分紅比例出現大幅下滑。

據同花順財經顯示，近5年，綠城累計現金分紅約51.27億元，但現金分紅占歸母凈利潤的比例卻在2023年創下5年來最低。 2019 年高達 62.7% ， 2020 和 2021 年分別為 35.29% 、 35.35% ， 2022 年回升至 48.99% ， 2023 年僅有 35.22% 。

然而，在業績表現承壓甚至利潤水平、盈利能力出現大幅下滑的情況下，綠城董事長、總裁等高管們的薪酬卻保持行業高位。

年報顯示，2023年，綠城董事會主席張亞東的薪酬為1217.1萬元，執行董事、行政總裁郭佳峰的薪酬為1074.4萬元，其余高管，如執行董事耿忠強、李駿等高管的年度薪酬為420.5萬元；

2022年，張亞東、郭佳峰的年度薪酬分別為1234.5萬元、1076.3萬元，耿忠強、李駿等高管的年度薪酬為441.9萬元。 整體來說， 2023 年較 2022 年的年度薪酬略有下降，但基本上持平。

綠城主要高管的薪酬，在整個上市房企中可以排進前三，僅次于龍湖和瑞安房地產。在眾多央企背景的開發商中，綠城主要高管的年度薪酬更是遙遙領先。

根據同花順財經的數據統計，以2023年度的主要高管薪酬為例，位于央企開發商主要高管薪酬榜第二位的華潤置地，比綠城少四五百萬。其中，張亞東為1217萬元，而華潤置地董事長僅為732萬元；綠城行政總裁郭佳峰年薪為1074萬元，華潤置地行政總裁僅為669萬元。

至于綠城大股東中交地產，其高管層2023年的年薪絕大多數僅為六七十萬元，與綠城相比，真是天壤之別。

綠城利潤被誰侵蝕？

隨著恒大等一眾激進的房企爆雷，“高周轉”逐漸被大多房企摒棄。在此背景下，綠城居然重新玩起了“高周轉”。

2024年上半年，綠城運營效率顯著提升：新項目從拿地到開工、經營性回正周期顯著縮短，平均分別提速0.4個月和2.1個月，至1.7個月和9.5個月，總體運營效率提速14%。

其中重點城市提速尤為顯著：杭州拿地至經營性回正周期由8.8個月提速至7.1個月；西安拿地至首開周期更是由6.7個月大幅縮短至3.5個月，足見其高效運營能力。

隨著戰略調整，綠城僅用3-4年時間即成功逆襲。2022年排名飆升至第5位；2023年權益銷售金額加速上升至第4位；2024年下半年更是逆襲至行業前三。

2024年上半年，綠城取得收入約695.62億元，較去年同期增長22.1%，收入再次創新高。然而， 綠城股東應占利潤卻不升反降。 上半年，綠城股東應占利潤約為 20.45 億元，相較 2023 年同期的 25.45 億元，減少 19.65% 。

對于股東應占利潤不升反降，綠城中國給出的解釋是：“一方面受整體市場下行及限價影響毛利率有所下滑，另一方面根據市場環境變化，計提若干資產的減值及公允價值變動損失凈額17.5億元。”

大額計提減值已經成為綠城的既定動作，也因此被市場視為侵蝕綠城中國利潤的主要原因之一。2023年、2022年、2021年以及2020年，綠城中國分別計提減值16.21億元、15.75億元、4.55億元以及13.35億元。

計提減值是指企業或個人針對某些資產，因其未來可回收金額或價值低于預期，而進行的一種會計處理方式，把差額當作損失處理。計提減值本身并非都是壞事，但如此持續且大規模地計提減值準備，肯定會引起市場對企業本身經營狀況的廣泛關注和質疑。

這種連續的減值行為可能會被視為企業內部管理存在問題，或者其業務前景并不明朗，從而導致投資者對企業的未來發展前景失去信心，造成資本市場的大幅波動。

2024年中報顯示，綠城計提減值主要包括非金融資產減值虧損、應收合聯營公司款項虧損等兩項。其中，僅非金融資產減值虧損一項便達到了14.22億元。而非金融資產減值虧損，也主要與項目銷售價格不及預期有關。

2024年上半年，綠城中國非金融資產減值虧損擴大至14.22億元，而2023年同期則為4.15億元，虧損大幅提高242.65%。綠城中國方面表示，原因主要是如武漢桂語朝陽、泰州桂語聽瀾軒、奉化鳳悅印湖等項目銷售價格不及預期。

隨著近幾年房地產市場的深度調整，曾經高溢價拿到的地塊，也在銷售上遇到了阻力，這也導致其毛利的進一步下滑。

2024年上半年，綠城實現毛利91.04億元，較2023年同期的99.2億元減少8.2%，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點。值得一提的是，2024年上半年，綠城的物業銷售毛利率僅為11.7%，較2023年同期的16%下降4.3個百分點。

綠城管理層曾公開表示，要提升權益占比規模，減少財報中“關鍵少數”的影響。2024年上半年，綠城中國的少數股東權益仍高達720.7億元，占比為66.2%。不過少數股東分走的利潤有所減少，約為12.74億元，較2023年同期20.94億元減少39.15%。

綠城“變”，誰之過？

在業績背后，還有一個讓人擔憂的現象，綠城旗下的多個項目被爆出減配、降標。很多綠城的業主們認為，綠城早已不是當年綠城，已經失了初心。

近日，西安市航天基地綠城春和印月小區多名業主反映：自己小區原有的商業用地上蓋了多棟“別墅”，并且這些“別墅”還被專門的圍墻給圍住。

“按照用地規劃，這片土地的性質為商業屬性，是不能建造為“別墅”用于住宅，而且建造了圍墻之后占用了我們小區共有的綠地面積。”有業主控訴表示。

另外，還有多名綠城和廬的業主反映自己所購買的該項目宣傳和價格都是豪宅的標準，但卻以安置樓的品質交付，大家因此憤憤不平。

更離譜的是綠城和廬在一份《綠城和廬項目車庫地坪金剛砂材質現場公示牌》上，疑似偽造了多名業主的簽名。 有業主稱： “上面的名字是自己的，但是自己根本沒有簽過名。”

盡管和廬的真面目與宣傳時的天差地別，但也有一些業主收了房。綠城方告訴有小孩上學的業主們：“如果現在不收房，9月就不保證孩子能正常入學”。

一名收了房的業主表示：“之前交物業費說好的給業主接娃，收房后很多之前承諾的服務都不提了。我能有什么辦法，胳膊能擰過大腿嗎”？一些不牽扯孩子上學的業主，目前還在艱難的維權中。

類似的事情，也發生在首都北京。有媒體報道， 綠城奧海明月的業主匯總了一份長達幾十頁的《已知建筑問題匯總》共享文件，文件列舉了噪音污染、 精裝減配、施工不規范、外立面坑坑洼洼、地庫限高與設計不符等問題。

據悉，業主們組織團建并投訴到昌平住建委，在住建委的協調下，開發商對相關問題進行了整改。 但實質性的問題根本沒解決，項目精裝負責人更是直言開槽、布管、補槽都是符合施工規范的 。

多年以前，綠城曾出過一本有“房產界教科書” 之稱的書籍《桂花城批判》。在書中， 宋衛平寫過這樣一句話： 擁有一雙能夠發現缺陷的慧眼，是產品進步的重要保障之一。

可惜，宋衛平隱退后，綠城慢慢失去了可以發現產品缺陷的慧眼，那顆“把建好房子放在第一位”的初心也消失了。

房產|樓市|企業|人物|項目

石頭侃房已入駐全媒體平臺

▇ 掃碼關注我們