這是喝了多少假酒，才會說出“二次棚改”的結論。

10月17日開了一場關于房地產的重磅會議，住建部拉著財政部、央行、自然資源局以及國家金融監管總局。五部門聯合開會、打了一套組合拳，目的其實就兩個字：救市！

我是看了整場直播的，這套救市組合拳概括起來就是四四二：4個取消、4個降低，2個增加

具體內容我就不念了，你們自己看圖。

說實話，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。

如果一定要說有什么新提法的話，那就是倪部長表述中提到了：貨幣化安置。

這個詞是上一輪棚改時高層文件里提到的詞，現在又提到這個詞，難免讓人浮想聯翩，尤其是賣房子的。我這幾天看到一些廣州房產自媒體大V，紛紛喊話二次棚改要來了。

雖然唱多樓市是一件永遠正確的事情，不會被限流，還會獲得推薦，但堂主還是想說一句，有事沒事別喝那么多假酒，但凡稍微帶點腦子，也不至于一點腦子都沒有。

第一，房屋范圍不一樣。

上一輪棚改的起源是2005年遼寧省試點，然后2008年開始推向全國，2014年成立國開行住宅金融事業部后，2015年才開始大力推進貨幣化安置。

2015年6月印發《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》；里面提到了一個數據考核：

——2015年到2017年，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套（其中2015年580萬套），農村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。

梳理一下你就能發現，之前棚改是全國范圍推進的，城市和農村一同推進的。而這次提到的貨幣化安置，主要是大中城市的城中村和危舊房改造，這樣一對比，范圍小了很多。

而且從資金投放來看，上一輪貨幣投放工具：PSL投放目標主要就是棚戶區改造，而這一輪PSL并非完全投給地產，包含了城中村改造和保障房建設。

第二，數量級別也不同。

從2015年到2018年，棚改規模年均在600萬套左右，整個十三五時期（2016到2020）,一共搞了2400萬套。

但是現在提出的只是100萬套而已，這數量對比就不是一個級別的。

中指數據統計：上一輪的棚改，在十三五時期幫助5000多萬居民實現“出棚進樓”的夢想，完成總投資7萬億，其中貨幣化工具PSL占到37%。

細看這個表格你會發現，貨幣化工具的占比是逐漸降低的。

2016年PSL凈新增占棚改投資額的比重達65.9%，此后一直降低。

因為后來財政部和住建部搞了一個《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，從此專項債逐步代替PSL成為棚改的主要資金來源。

第三，時代任務主線不一樣。

這點我們可以看看高層的文件表述，來梳理一下最近十年房地產發展的主線
：

2013年7月，發布《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》，掀起了轟轟烈烈的棚改大潮。

2020年7月，印發《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見 》，舊改開始接力棚改。

我們用了三年的時間，完成了舊改任務。

2023年10月，中央金融工作會議提出“三大工程建設”（保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設）

也就是說，在頂層設計中，三大工程是當下的主線。

再細看一下，這次五部門開會提到的貨幣化安置100萬套保障房，不過就是頂層設計的其中一個類目罷了。

所以，你不能抱著之前全國范圍內的棚改大潮，去看現在的保障性住房建設。

接下來聊聊，今年要完成的新增100萬貨幣化安置房子，能帶動多少套新房的銷售？再直白點，這次能轉換多少購買力？

因為這次還沒有透露貨幣化安置比例，所以我們大概做個預測。

上一輪棚改時，住建部都有公布貨幣化安置比例，不過2017年后就不再公布了。

假設我們取上輪的高點比例：貨幣化安置比例去到50%，那就是50萬套貨幣化安置

然后在50萬套貨幣化安置的基礎上，按照70%-90%的購房率，折算下來就是能轉換成35萬-45萬套購買力。

而2023年商品房銷售總量，包括一手和二手，總量大約是1161套、

按照這樣計算的話，100萬的貨幣安置工具，大概可拉動3%到3.9%的商品銷售。

目前來看，這次的100萬套，在整體的比例中還是挺小的。

當然了，以后要是擴大，那就另當別論。

不過有一點要提醒大家的是，三大工程之一的大中城市的城中村改造，現在還有一個主要選擇：房票，所以還想著之前棚改的拆遷暴富，估計是不大可能了。

給大家梳理一下最近幾次大會關于樓市的政策邏輯，不管是9月底還是10月的這幾次大會，策略其實都一樣：化債+收儲，兩頭抓兩邊要。

化債方面，先給房企化債。

這次說了，白名單額度提高到4萬億，還提到了重要的話——要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。

啥意思呢？這些房企天天喊窮、老是說項目推進難，兜里沒錢了。

現在好了，把全部商品住房項目都納入進來，給你錢讓你搞。

還有，對于即將到期的債務，給你展期：

1、本地房企可以申請延期展期，本來是2024年，現在可展期到2026年；

2、房企的經營性貸款債務，之前要還的貸款也可展期到2026年，同時，貸款用途還可以擴大。

這又是什么意思呢？四個字：無本續貸。

在收儲一側，地方可發專項債用于土地儲備，并且優先考慮企業無力開發、不愿開發、還沒有動工建設的地塊。

開發商沒錢搞不了開發是吧，那你手上的地塊都給我吧，我來搞。

簡而言之，房企化債加土地收儲，這便是救市的政策邏輯。

至于鼓吹的二次棚改，你聽聽就好了，認真你就輸了。

文末給大家講個細節，面對美國記者的提問，倪部長在會上很堅定地說：“房地產已經開始筑底！”

這話要怎么來解讀呢？

很簡單，轉化為大實話就是：家人們啊，房價不會再跌了，要筑底了喔！

那要怎么去看待呢？

不用慌也不用怕，在居民家庭負債表沒修復之前、又或者是沒看到收入改善的跡象，就算有回暖，不過是短暫的起伏。

因為基本面是底層的東西，決定的是長期的走向。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~