10月上海樓市，在929滬七條“降低社保限購年限、非滬籍增加限購套數、首付比例降低、降低增值稅"等、加之隨后而來的公積金新政、央媽降低貸款利率等多項利好的推動下，部分存量房和一些新房樓盤迎來了"銅十"。

為什么說是部分和一些呢？

因929政策更側重于釋放次級剛性需求，讓之前“首付不那么夠”、“工作時間不那么長”的年輕人具備了在滬購房的條件。

于是，首付僅15%的增量來了，

那么這個增量有多少呢？

01 “的確在變好”

首先明確一下結論

929新政后，上海市場真的在變好。

新房住宅成交量，在10月第三周網簽了1147套，環比前兩周600多套，效果幾乎翻倍；

二手房10月每天成交量在749套，預計全月將突破2.2萬套，僅次于2024年6月。

這還是截至10月20日的周度數據，在趨勢的推動下，整個10月上海樓市的成績會更加靚麗，如果不出意外也將延續到11月，至少大家都是這么希望的。

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02 “新政對外環內幾乎沒有影響”

政策有效果，但并不是哪里都有效的；

越貴的房子，在這次政策刺激下效果越小。

本輪政策，十分側重于剛性的次新購房者，即相比之前入市買房的人們而言，或存在社保年限不足，或首付自己稍弱的情況，簡言之“綜合購買實力稍弱”。

上述火箭哥團隊的分析，在同策研究院公布的最新報告里，得到了數據層面的印證——

1、促外環外新房來訪量大增，外環內受影響極小。

外環外項目來訪客戶中，約40%為受新政影響驅動看房，其中“首付比例下降”、“社保3年改1年”兩相政策影響最大，影響力分別為22%和15%。外環內新房來訪，受新政影響只有5%。

數據來源：同策研究院

2、在成交方面，新政在外環外影響力約31%，外環內16%

外環外新房，約31%客戶受新政影響而購買，其中“首付比例下降”、“其次為社保3年改1年”，影響力分別為19%和8%。外環內新房，僅16%客戶受新政影響，而且只受到“首付比例下降”單因素的影響。

數據來源：同策研究院

如果要做個總結的話，我們會發現：

（1）首付比例下降，普遍作用于全市范圍，外環內外幾乎無差別，在購買方面的作用大概是16-20%；

（2）社保3年改1年，只對外環外新房有作用，且在看房層面作用15%，在成交層面約8%。

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03 “真相”

除了線下調研，火箭哥還在線上找到了來自購房者的回答：

小紅書有一個筆記提問：

“在上海誰敢用15%的首付去買房”？

數據來源：小紅書

在670多條評論中，大概有15條回復表明自己或身邊人在近期用15-20%首付在買房，占比3%不到；

仔細觀察，發現他們置業總價基本不超過700W，400萬以下的占比最大。

火箭哥認為，這些回復是很真實，2024年上海新房接近70%的成交量，來源于800萬以內的房源。

若按環線來看，上海中環以內的新房套均價已接近2000萬/套，這個總價段真是極少有15%貸款買房的。

貸款1700萬，對應的月供大概9.5W+, 那么家庭月收入要有20W了，百萬年薪家庭即使在上海也是鳳毛菱角。

火箭哥無法準確的說，具體有多少人用15%首付買房；

答案是肯定有，只是目前數量不是很多，且集中在低總價房源市場。畢竟房子只是生活的一部分，沒必要滿杠桿去冒險。

但隨著房貸利率的逐步下降，月供的壓力在降低，租售比也在上升，也是使得越來越多的人在考慮“是不是可以看房了”？

積極的信號，正在逐漸變亮！

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