作為西北地區(qū)曾經(jīng)最大的人工湖，未央湖在游樂園項目建成開放后，可以說是西安市民休閑度假的首選之地，每逢周末或是節(jié)假日，可謂人山人海，劃小船、吃燒烤、玩游樂設(shè)施……給予了很多西安人歡樂美好的休閑時光，也一度成為城北區(qū)域知名的休閑地標(biāo)。

時光荏苒，伴隨周邊區(qū)域開發(fā)失敗，開發(fā)商陷入困境，游樂園區(qū)設(shè)施過時種種因素，未央湖游樂園即便在今年開啟免門票措施后，依舊客流稀少。

近日，在多次流拍后，西安未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)在只有一家公司參與競拍的情況下，由杭州大愚投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“杭州大愚投資”）以1182萬元的底價成功拿下。

而作為西北少有的湖景，未央?yún)^(qū)是寄希望于圍繞未央湖打造足夠具有吸引力和價值的重點區(qū)域，只是在規(guī)劃多變的情況下，此次核心園區(qū)易主，能否為區(qū)域崛起帶來不一樣的變化呢？

XI'AN

二度易主后 未央湖游樂園的未來？

未央湖游樂園此次易主并非首次。

1997年5月西安未央湖游樂園正式開放，這個以水為特色，集旅游、度假、休閑、娛樂為一體的綜合性游樂園，園區(qū)占地面積約850畝，水域面積約350畝。

開園五年不到，開發(fā)建設(shè)并運營的未央湖旅游開發(fā)集團(tuán)公司就已經(jīng)經(jīng)營不善，虧損嚴(yán)重。2003年時還考慮由西安雅荷企業(yè)集團(tuán)對未央湖游樂園進(jìn)行了全面的股權(quán)收購并擬對其進(jìn)行重新定位和二次開發(fā)。

當(dāng)時因規(guī)劃調(diào)整等各方面原因一直未能進(jìn)行，只不過雅荷也借此入局未央湖板塊，開發(fā)建設(shè)周邊多個高檔社區(qū)項目。只是后期未央?yún)^(qū)又回復(fù)稱，西安未央湖游樂園已經(jīng)隸屬于西安雅荷企業(yè)集團(tuán)了。

只是，自身難保的雅荷并沒有大刀闊斧的對未央湖游樂園進(jìn)行改造，還在保留既舍不得門票收入，又想要搭上房地產(chǎn)紅利的落后思維。

而環(huán)湖興建的10個別墅型小區(qū)，平均樓齡約為15年，其中老舊小區(qū)就有3個，榮光不再。片區(qū)市政設(shè)施配置不足，水電氣暖覆蓋不全，主次干道路況差等級低，背街小巷斷頭路未打通，交通環(huán)境擁堵不堪，通達(dá)率也不夠，環(huán)湖南路以北還有空白點。

種種問題，造就了如今未央湖周邊區(qū)域，別墅區(qū)、老舊小區(qū)、爛尾樓共同存在的窘境。

開發(fā)定位的失誤，吸引不來足夠的居住群體，繼而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，無法吸引大型商業(yè)落地，并持續(xù)惡性循環(huán)下去，教育和醫(yī)療配套無力投入更新，中小學(xué)多為原行政村或長慶配建學(xué)校，片區(qū)二級以上公立醫(yī)院沒有，僅有2所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、1個小型民營醫(yī)院和零散個體診所。

直至成為被人遺忘的未央湖。

去年4月，未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)因被法院查封而法拍，按照競買公告評估價21,365,300元，起拍價14,960,000元。

只是很快，4月9日之前就已停止公開拍賣，據(jù)悉是因為案外人提出異議，拍賣中止。

今年采取“免門票”措施后，未央湖游樂園的另外自救措施還包括打造十大功能區(qū)，進(jìn)行開放式經(jīng)營。

只可惜，后續(xù)效果并不如人意，而在10號線一期開通后不久，有了重要交通協(xié)助的未央湖游樂園，在10月9日再次被擺上了貨架，評估價變?yōu)?110.87萬元，起拍價1477.609萬元，但最終流拍。

2024年10月26日10時至27日10時，西安未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)進(jìn)行二次拍賣，起拍價1182.0872萬元，最終被杭州大愚投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）以底價拍得。

折價近半的原因，主要還是未央湖游樂園自身的不確定性。

從評估機(jī)構(gòu)出具的西安未央湖游樂園資產(chǎn)評估報告可以看出，此次法拍本身就因民間借貸糾紛一案。

而未央湖游樂園自身土地還與未央?yún)^(qū)政府之間有著不明確的地方，歷史遺留問題較多，負(fù)債頗高。

杭州大愚投資為何選擇抄底未央湖游樂園，我們不得而知，從主要股東的投資方向上看，是以投資、母嬰中心、餐飲等類型公司為主，似乎并沒有類似文旅景區(qū)、游樂園區(qū)的管理經(jīng)驗。

未來，是投入重金大手筆改造，還是持地觀望配合區(qū)域規(guī)劃，又或者再度出讓呢？還有待觀察。

同時，還有作為債權(quán)方的同處杭州的保億置業(yè)集團(tuán)，是否會對這筆投資感興趣，有無聯(lián)合開發(fā)的可能，等等因素均還是未知數(shù)。

當(dāng)然，未央湖游樂園的下一步，更多還需要未央湖片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃得到確認(rèn)并予以實施。

XI'AN

規(guī)劃再度生變 未來何去何從

以未央湖為中心的未央湖板塊，其實也是當(dāng)下未央?yún)^(qū)規(guī)劃發(fā)展的重要板塊之一。

但說起板塊內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，也與未央湖一同逐漸落寞，不禁令人唏噓。

破局革新，成為了未央?yún)^(qū)必須完成任務(wù)。

如何破局，未央?yún)^(qū)決定先在規(guī)劃層面，將區(qū)域發(fā)展的方向與目標(biāo)進(jìn)行確定，但規(guī)劃最怕的就是變動和不落實，未央?yún)^(qū)卻在未央湖片區(qū)規(guī)劃上屢屢生變。

2020年，未央?yún)^(qū)提出把片區(qū)建設(shè)作為發(fā)展的重頭戲，計劃把徐家灣片區(qū)、未央湖片區(qū)、漢長安城片區(qū)、六村堡片區(qū)、未央路片區(qū)“五大片區(qū)”作為未來發(fā)展的主戰(zhàn)場，著力加速城市更新，推動未央由城市“中心”向城市“核心”轉(zhuǎn)變。

其中未央湖片區(qū)定位為建設(shè)服務(wù)渭北工業(yè)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)集群的總部基地，打造“科創(chuàng)之芯”。

兩年時間過去，第一次變動發(fā)生在2022年。

彼時，未央?yún)^(qū)在一次重要的大學(xué)城城市更新項目方案專題會議上，提出了環(huán)未央湖片區(qū)、環(huán)大學(xué)城片區(qū)，并直接表態(tài)環(huán)未央湖片區(qū)將按照“南有曲江池、北有未央湖”的視野，打造成北城品質(zhì)最高端、生態(tài)最優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)最聚集的園林式片區(qū)。

2023年9月時，又發(fā)布了《未央湖片區(qū)規(guī)劃項目規(guī)劃研究（控制性詳細(xì)規(guī)劃、重點地段用地布局研究及修建性詳細(xì)規(guī)劃）招標(biāo)公告》，10月中標(biāo)公示后，仍未給出未央湖片區(qū)的最終答案。

2024年年初，未央?yún)^(qū)在部署今年重點任務(wù)時提到：要在推動片區(qū)發(fā)展上實現(xiàn)新提升。與此同時，“五大片區(qū)”也在全新動能中有了更為具象的發(fā)展目標(biāo)。

此時，三大細(xì)分板塊從“環(huán)未央湖-華圣板塊、大學(xué)城板塊、大明宮市場板塊”，改至“大學(xué)城、環(huán)湖、渭河南岸”。

定位從為建設(shè)服務(wù)渭北工業(yè)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)集群的總部基地，打造“科創(chuàng)之芯”，改為按照“大西安北跨戰(zhàn)略核心輻射區(qū)”目標(biāo)定位，積極實踐北跨發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進(jìn)大學(xué)城板塊城市更新，啟動環(huán)湖板塊綜合改造提升，布局高端商業(yè)、精品住宅、總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字金融等多功能復(fù)合業(yè)態(tài)，打造品質(zhì)最高端、環(huán)境最優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)最聚集的樣板示范區(qū)。

按照今年的任務(wù)目標(biāo)，未央湖片區(qū)將：

傳導(dǎo)“文化科教組團(tuán)、居住生活組團(tuán)”功能，實現(xiàn)擁水而生、協(xié)調(diào)發(fā)展。

助推未央算力調(diào)度中心盡快投入運營，為北城提供算力支撐；加快陜科大“三項改革”成果轉(zhuǎn)化平臺和西安工業(yè)大學(xué)未央科創(chuàng)中心建設(shè)，打造秦創(chuàng)原武德路科創(chuàng)街區(qū)，著力打好“科技創(chuàng)新牌”。

布局集“汽車展銷、新車發(fā)布、汽車文化”等為一體的新能源汽車展銷綜合體，搶占商貿(mào)業(yè)發(fā)展新賽道，精心打好“新能源汽車牌”。

依托未央湖游樂園和周邊酒店，建設(shè)涵蓋稀缺場景、服裝道具、設(shè)備器材、住宿娛樂等要素聚集的一站式微短劇拍攝基地，打造文旅融合新名片，用心打好“網(wǎng)絡(luò)流量牌”。

“科技創(chuàng)新牌”和“新能源汽車牌”今年并未太過出彩，反而隨著短劇市場的大火，圍繞未央湖打造的微短劇拍攝基地、新媒體產(chǎn)業(yè)園成功博得市場青睞。

當(dāng)然，按照未央湖片區(qū)發(fā)展服務(wù)中心2024年工作打算中給出的原計劃是，成立注冊資金5000萬元的未央湖文化傳播有限公司（暫定名稱），打造位于未央湖游樂園內(nèi)湖心島及西門道路區(qū)域的未央湖影視城（預(yù)計分為三期）。

按照目前形勢來看，耗資頗大的原計劃并未全面展開。不過，以小投資、快節(jié)奏的微短劇拍攝基地來試水，未嘗不是一種合適的選擇。

如果說該方案的修改是根據(jù)現(xiàn)實因素和市場情況做的改變，那么未央湖片區(qū)的再次修改規(guī)劃，確實令人難以理解。

今年8月，未央?yún)^(qū)發(fā)布未央?yún)^(qū)未央湖環(huán)湖片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、西航產(chǎn)業(yè)片區(qū)相關(guān)規(guī)劃招標(biāo)公告。

29日，中標(biāo)（成交）結(jié)果公告發(fā)布，由廣州市城建規(guī)劃設(shè)計院有限公司，聯(lián)合體成員：西安市城市規(guī)劃設(shè)計研究院，聯(lián)合中標(biāo)。

實際上，這倆家單位與未央?yún)^(qū)之前的互動在今年頗為頻繁。

1月召開的未央湖片區(qū)和西航產(chǎn)業(yè)園片區(qū)規(guī)劃研討會，邀請廣州市城建規(guī)劃設(shè)計院有限公司參會。

未央?yún)^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未央湖片區(qū)是未央?yún)^(qū)近年來搶抓西安市“北跨”發(fā)展機(jī)遇著力打造的重點片區(qū)，片區(qū)毗鄰浐灞國際港，區(qū)內(nèi)擁有多所高等院校，區(qū)位優(yōu)勢濃厚、科創(chuàng)底蘊(yùn)深厚，但也同時面臨著規(guī)劃定位不清晰、發(fā)展方向不明確等問題，迫切需要進(jìn)行再規(guī)劃、再設(shè)計、再塑造、再提升；西航產(chǎn)業(yè)園片區(qū)是全市44個市級產(chǎn)業(yè)片區(qū)之一，但產(chǎn)業(yè)布局“小核心、大協(xié)作”的作用發(fā)揮不明顯。

3月，未央?yún)^(qū)召開未央湖片區(qū)和西航產(chǎn)業(yè)園片區(qū)規(guī)劃專題會。會議聽取了西安市規(guī)劃院和廣州市城市規(guī)劃設(shè)計院有限公司關(guān)于《未央湖環(huán)湖片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)及西航產(chǎn)業(yè)片區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、城市設(shè)計、控制性詳細(xì)規(guī)劃及各專題研究》第一階段工作初步思路有關(guān)情況的匯報，安排部署下一步工作。

未央?yún)^(qū)希望，要推動未央湖片區(qū)和西航產(chǎn)業(yè)園片區(qū)成為未央?yún)^(qū)未來高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間承載區(qū)和工業(yè)發(fā)展的主陣地，努力在建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系上取得新突破。

后續(xù)，6月、9月未央?yún)^(qū)針對未央湖片區(qū)的規(guī)劃多次召開會議，可見該區(qū)域未來發(fā)展的重要性。

但是，當(dāng)一份規(guī)劃需要籌備四年之久時，那么待規(guī)劃出爐后何時才能落地呢？未央湖片區(qū)的發(fā)展，等得住規(guī)劃的不斷改變嗎？

種種疑問，一次又一次的規(guī)劃變動，未央湖片區(qū)的重要項目未央湖游樂園的二次易主，始終為這片區(qū)域的未來蒙上厚厚的迷霧。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材來源于網(wǎng)絡(luò)