文｜鄧浩志

10月全國樓市的捷報，只是少部分城市拉動的結果

10月商品房成交面積環比同比雙增長，樓市“銀十”超過“金九”。但看數據的細節很有意思：

1、全國層面看，10月各項指標環比9月份增長了4.5%~6.7%，同比去年增長了0.9%~8.9%，雖然各項指標都增長，但增長相對輕微；

2、一線城市方面，北，上，深+杭州新房和二手房成交量各項指標同比增長都在50%以上。環比增幅也在14%~47%之間，增幅十分明顯。

3、部分二線城市+廣州，各項目指標增長幅度在30%左右，增幅也比較明顯，但明顯低于北上深杭，屬于第二梯隊；

總的看來：

這輪樓市的復蘇依然是非常不均勻的。全國總量上雖然有增長，但基本都是一二線在復蘇，甚至是強烈反彈，而三四線基本完全沒有動靜。

在此之前曾經有觀點認為，一二線限購徹底松綁了，結果會進一步虹吸了三四線城市的購買力。所以近期又有人拿出這個觀點予以解釋。我是不同意這個看法的。雖然最近的確有三四線城市的購買力到一線城市買房，但就我在一線觀察，總量其實并不大。一二線城市樓市復蘇，目前增長的還是本地購買力為主。三四線城市的客戶給我的總體感覺是，就算看好一二線不動產的未來，其資金量也未必支持其購買的想法。畢竟在當前經濟形勢下，消費和投資都在降級。所以我的觀點和結論還是一樣，樓市利好政策還必須繼續出，一直出。而從中期看，經濟復蘇才是問題的最終解。

民企不拿地，房地產行業很難有活力

2024年1-10月拿地排行榜，民企拿地寥寥，近日，中國指數研究院公布了房企2024年1-10月拿地排行榜。位于前列的有保利，建發，華潤，中海，招商等央國資背景的房企，也有中建，海開控股，泉州城建，石家莊成發投資等主營業務非房地產開發的地方平臺企業。民企且傳統做房地產的房企僅綠城，濱江，龍湖等極少數。

雖然在政策支持下，樓市開始展現復蘇的良好勢頭，但民企不拿地，會帶來幾個不良后果，需要注意：

1、市場會缺乏活力。

因為民企制度靈活，更加主動適應市場變化，所以在產品和服務創新上明顯更占優勢。沒有民企參與的市場，無論是創新還是多樣性都會受到影響。

2、央國資專業房企更趨于壟斷，

或全國總量上更集中若干頭部房企，或地方上出現一兩家規模獨大的房企，這對行業競爭，對地方資源分配等都可能弊大于利；

3、地方平臺企業補位民企，將是低效的資源配置。

持續的地方平臺企業托底，非專業房企托底土地支持（比如工程類企業參與開發），無論是資金使用效率，產品力，營銷水平都無法跟專業房企相比。一則土地價值未能充分發揮，二則也拖累這類企業的發展甚至安全。