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10月寧波樓市數據出來了，新房銷售2669套，環比增長59.3%；二手房成交4170套，環比增長46%。

這就尷尬了，老司機剛在不久前說，據第三方統計，10月二手房成交可能超過7000套（原文），這一對比差了一大截。

是老司機在撒謊嗎？首先我在文中也說了，7000套這個數據來自于民間第三方統計，不是我們統計的，所以我標題用了“很可能”三個字；其次我在文中也說了，就算有7000套，也是不可持續的，回到4000套左右的均衡值可能性更大。

但7000套這個數據是不是純忽悠呢？未必，老司機從貝殼、南天、甬旺等大平臺了解到的數據，十月成交的確創下了年內新高或者次高，貝殼甚至創下了寧波歷史新高。三大平臺在寧波的占比超過60%，他們的業績表明，十月的成交的確相當不錯。

但為什么官方的數據只有4170套？這里面有一個技術性問題——網簽延后。民間統計的成交，是以買賣雙方簽定合同為準，但官方統計的成交，是以雙方到交易中心網簽備案為準。

從雙方簽合同到網簽，有個時間差，短則一禮拜，長則一個月甚至更久。一般來說，簽合同時只需要付定金，到網簽過戶時，就要付首付了，買家籌錢需要一段時間。

還有些客戶，在簽合同后會有個猶豫期，并不急于網簽，還想多考慮一下。除此之外，雙方基于避稅（2年增值稅）等考慮，也可能會大幅推遲網簽時間。

成交高峰當月，往往都會出現網簽延后，進而導致當月官方數據低于真實成交，而次月高于真實成交。這個現象在2023年2月非常典型，當時成交相當好，但網簽主要集中在3月，再疊加3月的熱銷，最后導致3月的官方數據奇高。

甚至誤導了后面的政策。

所以，10月最終成交量，還需要觀察一下11月的網簽量，當然，這仍然無法證實7000套就是成立的。

老司機認為寧波的榮枯線在3500-4000套，回暖的一個重要標志，是回到榮枯線之上3-6個月。從最近兩年的情況來看，3個月的時間還不可靠，比如今年3-6月，但如果能持續6個月，周期基本可認定為已經過去了。

最近老司機在談到房價時，總會引來很多質疑，這是好事。如果取得普遍共識，那行情就非理性了。

我的判斷有基于市場的因素，也有基于政策的因素，但后者的影響會更直接一些。樓市的本質仍然是一個政策市。

雖然10月的成交還無法完全反映趨勢，但老司機幾乎可以肯定的認為，隨著政策轉向，寧波調整的大周期就要過去了。

在表述這個趨勢時，我盡量用準確的表述，即寧波樓市整體向下調整的大周期可能結束了，未來分化的走勢會更為明顯，一部分房子觸底回升，一部分房子繼續調整，同時二者之間會出現“黏連效應”。

也就是說，超跌的房子在反彈過程中，會受到下跌的房子的拖累；同樣的，下跌的房子在也會受到反彈的房子的阻滯。

這種黏連主要體現在心理層面，因為人們在判斷房價的走勢時，會對比其它樓盤的價格走勢，盡管可能完全不是同一個細分市場的產品。

理解樓市的復雜性至關重要，畢竟我們都是微觀的個體，微觀的走勢和宏觀并不完全一致，就像某一天指數漲了，你拿著的個股還是可能會跌。

每當市場轉折之前，老司機總會受到質疑，質疑的人往往都喜歡給我科普宏觀，比如現在就講人口衰退，掛牌量大，經濟放緩等。2021年時，另一波人給我科普過東升西降，賭國運和新四大發明。

如果宏觀層面的東西老司機都沒看到，早就不用混了。

其實更值得注意的是微觀層面，就像我最近一直在說的，板塊內新樓盤數量，新樓盤中某類產品存量，價格優惠變化等，這些對于買房人來說，更值得關注。

在二手市場中，同類產品低價房源量，同小區低價房源量，同板塊低價房源量，這些也比宏觀敘事要有用得多。

如果你們一直在觀察樓市，就會有一個明顯的感受，9月底以來，無論新房還是二手，低價房源量正在大幅減少。

這對于真正要買房的自住客來說，無異于房價上漲，觀察這些指標，這比分析宏觀有用得多，對自身利益的影響也大的多。

當然，在國內的諸多城市中，寧波樓市的底子并不算好，一方面區域市場輻射力有限，另一方面人口總量和密度也有限。但應該看到，寧波的社會資金存量是很大的，同時大幅下跌之后房價的吸引力也已逐漸凸顯出來。

現在的房價不是三年前的房價，甚至也不是一年前的房價，在看待當前的房價時，萬不可抱著刻舟求劍的態度。

本周，可能是改變世界的一周，到周末一切都將塵埃落定。無論悲觀還是樂觀，如果你是一個要買房的自住客，我都建議你沉下來心仔細觀察一下市場，關注一下我上面說到的細節（劃線文字）。

別凈扯那些宏觀的，那都是忽悠人的把戲，別把自己也給忽悠了。

—老司機服務類目—

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