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10月寧波樓市數(shù)據(jù)出來了，新房銷售2669套，環(huán)比增長59.3%；二手房成交4170套，環(huán)比增長46%。

這就尷尬了，老司機(jī)剛在不久前說，據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，10月二手房成交可能超過7000套（原文），這一對比差了一大截。

是老司機(jī)在撒謊嗎？首先我在文中也說了，7000套這個(gè)數(shù)據(jù)來自于民間第三方統(tǒng)計(jì)，不是我們統(tǒng)計(jì)的，所以我標(biāo)題用了“很可能”三個(gè)字；其次我在文中也說了，就算有7000套，也是不可持續(xù)的，回到4000套左右的均衡值可能性更大。

但7000套這個(gè)數(shù)據(jù)是不是純忽悠呢？未必，老司機(jī)從貝殼、南天、甬旺等大平臺了解到的數(shù)據(jù)，十月成交的確創(chuàng)下了年內(nèi)新高或者次高，貝殼甚至創(chuàng)下了寧波歷史新高。三大平臺在寧波的占比超過60%，他們的業(yè)績表明，十月的成交的確相當(dāng)不錯(cuò)。

但為什么官方的數(shù)據(jù)只有4170套？這里面有一個(gè)技術(shù)性問題——網(wǎng)簽延后。民間統(tǒng)計(jì)的成交，是以買賣雙方簽定合同為準(zhǔn)，但官方統(tǒng)計(jì)的成交，是以雙方到交易中心網(wǎng)簽備案為準(zhǔn)。

從雙方簽合同到網(wǎng)簽，有個(gè)時(shí)間差，短則一禮拜，長則一個(gè)月甚至更久。一般來說，簽合同時(shí)只需要付定金，到網(wǎng)簽過戶時(shí)，就要付首付了，買家籌錢需要一段時(shí)間。

還有些客戶，在簽合同后會有個(gè)猶豫期，并不急于網(wǎng)簽，還想多考慮一下。除此之外，雙方基于避稅（2年增值稅）等考慮，也可能會大幅推遲網(wǎng)簽時(shí)間。

成交高峰當(dāng)月，往往都會出現(xiàn)網(wǎng)簽延后，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)月官方數(shù)據(jù)低于真實(shí)成交，而次月高于真實(shí)成交。這個(gè)現(xiàn)象在2023年2月非常典型，當(dāng)時(shí)成交相當(dāng)好，但網(wǎng)簽主要集中在3月，再疊加3月的熱銷，最后導(dǎo)致3月的官方數(shù)據(jù)奇高。

甚至誤導(dǎo)了后面的政策。

所以，10月最終成交量，還需要觀察一下11月的網(wǎng)簽量，當(dāng)然，這仍然無法證實(shí)7000套就是成立的。

老司機(jī)認(rèn)為寧波的榮枯線在3500-4000套，回暖的一個(gè)重要標(biāo)志，是回到榮枯線之上3-6個(gè)月。從最近兩年的情況來看，3個(gè)月的時(shí)間還不可靠，比如今年3-6月，但如果能持續(xù)6個(gè)月，周期基本可認(rèn)定為已經(jīng)過去了。

最近老司機(jī)在談到房價(jià)時(shí)，總會引來很多質(zhì)疑，這是好事。如果取得普遍共識，那行情就非理性了。

我的判斷有基于市場的因素，也有基于政策的因素，但后者的影響會更直接一些。樓市的本質(zhì)仍然是一個(gè)政策市。

雖然10月的成交還無法完全反映趨勢，但老司機(jī)幾乎可以肯定的認(rèn)為，隨著政策轉(zhuǎn)向，寧波調(diào)整的大周期就要過去了。

在表述這個(gè)趨勢時(shí)，我盡量用準(zhǔn)確的表述，即寧波樓市整體向下調(diào)整的大周期可能結(jié)束了，未來分化的走勢會更為明顯，一部分房子觸底回升，一部分房子繼續(xù)調(diào)整，同時(shí)二者之間會出現(xiàn)“黏連效應(yīng)”。

也就是說，超跌的房子在反彈過程中，會受到下跌的房子的拖累；同樣的，下跌的房子在也會受到反彈的房子的阻滯。

這種黏連主要體現(xiàn)在心理層面，因?yàn)槿藗冊谂袛喾績r(jià)的走勢時(shí)，會對比其它樓盤的價(jià)格走勢，盡管可能完全不是同一個(gè)細(xì)分市場的產(chǎn)品。

理解樓市的復(fù)雜性至關(guān)重要，畢竟我們都是微觀的個(gè)體，微觀的走勢和宏觀并不完全一致，就像某一天指數(shù)漲了，你拿著的個(gè)股還是可能會跌。

每當(dāng)市場轉(zhuǎn)折之前，老司機(jī)總會受到質(zhì)疑，質(zhì)疑的人往往都喜歡給我科普宏觀，比如現(xiàn)在就講人口衰退，掛牌量大，經(jīng)濟(jì)放緩等。2021年時(shí)，另一波人給我科普過東升西降，賭國運(yùn)和新四大發(fā)明。

如果宏觀層面的東西老司機(jī)都沒看到，早就不用混了。

其實(shí)更值得注意的是微觀層面，就像我最近一直在說的，板塊內(nèi)新樓盤數(shù)量，新樓盤中某類產(chǎn)品存量，價(jià)格優(yōu)惠變化等，這些對于買房人來說，更值得關(guān)注。

在二手市場中，同類產(chǎn)品低價(jià)房源量，同小區(qū)低價(jià)房源量，同板塊低價(jià)房源量，這些也比宏觀敘事要有用得多。

如果你們一直在觀察樓市，就會有一個(gè)明顯的感受，9月底以來，無論新房還是二手，低價(jià)房源量正在大幅減少。

這對于真正要買房的自住客來說，無異于房價(jià)上漲，觀察這些指標(biāo)，這比分析宏觀有用得多，對自身利益的影響也大的多。

當(dāng)然，在國內(nèi)的諸多城市中，寧波樓市的底子并不算好，一方面區(qū)域市場輻射力有限，另一方面人口總量和密度也有限。但應(yīng)該看到，寧波的社會資金存量是很大的，同時(shí)大幅下跌之后房價(jià)的吸引力也已逐漸凸顯出來。

現(xiàn)在的房價(jià)不是三年前的房價(jià)，甚至也不是一年前的房價(jià)，在看待當(dāng)前的房價(jià)時(shí)，萬不可抱著刻舟求劍的態(tài)度。

本周，可能是改變世界的一周，到周末一切都將塵埃落定。無論悲觀還是樂觀，如果你是一個(gè)要買房的自住客，我都建議你沉下來心仔細(xì)觀察一下市場，關(guān)注一下我上面說到的細(xì)節(jié)（劃線文字）。

別凈扯那些宏觀的，那都是忽悠人的把戲，別把自己也給忽悠了。

—老司機(jī)服務(wù)類目—

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