地產行業持續寒冬，房企退市似乎已經司空見慣。

　　近日，曾在地產圈有過一定影響力的大發地產正式從港交所退市。

　　大發地產自 2018 年在香港上市后，曾有過一段快速發展的時期。隨著房地產市場環境的變化，行業競爭加劇以及宏觀經濟形勢的影響，大發地產逐漸陷入困境。

　　據了解，大發地產退市的主要原因是未能按時刊發2022年度業績，公司股票自2023年4月3日起暫停買賣，至今已近18個月。

　　根據港交所上市規則，任何證券若連續停牌達到18個月，將被摘牌。此前，大發地產也曾嘗試與債權人商討重組方案，但最終未能成功。

　　10 月 16 日，大發地產及其間接全資子公司被香港高等法院頒令清盤。這一系列事件不僅讓大發地產的股東和投資者遭受損失，也反映出當前房地產企業面臨的嚴峻挑戰。

　　大發地產的退市，是房地產行業深度調整的一個縮影。 對于整個房地產行業而言，大發地產的退市也敲響了警鐘，行業洗牌仍在繼續，未來房企的發展將更加注重質量和可持續性。

曾被頒布清盤令

　　不久前，大發地產遭遇嚴重財務困境，被香港高等法院頒令清盤。這一消息標志著大發地產未能熬過房地產行業的寒冬。

　　10月16日，大發地產及其間接全資子公司垠壹香港有限公司被香港高等法院頒令清盤，破產管理署署長被委任為兩家公司的臨時清盤人。公告顯示，大發地產的股份自2023年4月3日上午9時起已在香港聯交所暫停買賣，并將繼續暫停，直至另行通知。

　　實際上， 2023年3月，海通證券就向香港法院申請對大發地產進行清盤呈請。今年2月，建設銀行（亞洲）也因一筆3.6億美元的債務違約，申請清盤呈請。

　　5月8日，據香港司法機構網站，香港高等法院已將大發地產清盤呈請聆訊押后至2024年6月5日。6月24日，法院頒令將呈請聆訊推遲至2024年10月16日。

　　今年9月，大發地產曾嘗試與債權人達成重組支持協議，并提供三種選項供債權人選擇，包括現金要約、短期票據和長期票據。

　　具體來看，現金要約：債權人每100美元可獲得5美元現金，總上限為1億美元。

　　短期票據：本金等于選擇的本金部分，年利率2%，前兩年0.5%現金支付，剩余利息實物支付，期限5年。

　　長期票據：本金等于選擇的本金部分，豁免所有應計利息，期限7年，前四年年利率2%，后三年年利率3.5%，全部現金支付。

　　目前，大發地產存續四筆票據，分別為1.38億美元12.5%優先票據，到期日為2022年6月30日；1億美元13.50%優先票據，到期日為2023年4月28日；3.6億美元12.375%優先票據，到期日為2022年7月30日；2.8億美元9.95%優先票據，到期日為2022年1月18日。

　　然而，大發地產做的這些努力未能阻止清盤令的發出。繼佳源國際控股、恒大中國以及德信中國后，大發地產成為第4家被清盤的房企。

　　據Debtwire消息，香港高等法院公司事務法官以大發地產境外債務重組缺乏進展為由，向其及其美元債附屬擔保人之一垠壹香港有限公司發出了清盤令，書面判決將于10月28日下達。

　　最終，大發地產宣布公司股票將自10月29日起退市，退市是因為大發地產未能在18個月的停牌期限內完成財務業績發布、解除清盤令等復牌指引，因此港交所上市委員會決定取消其上市地位。

　　
債務急劇惡化

　　大發地產的退市以及此前被清盤，與其近年來激進擴張的戰略脫不了干系。

　　1996年，“溫商”葛和凱創立大發集團，2001年擴張至上海，并在上海設立總部，后來又先后進入南京、寧波、舟山、蕪湖、安慶等城市。

　　葛和凱管理期間，大發地產經營風格一直是求利潤、輕規模。自2015年葛和凱之子葛一旸接手公司后，經營風格開始變得激進。尤其是2018年赴港上市后，大發地產的融資成本和債務壓力急劇上升。

　　最近幾年，大發地產的財務狀況持續惡化。2021年，大發地產虧損4.8億元，2022年上半年再虧12.6億元。最終，因無法按時刊發2022年度業績，公司股票被停牌。

　　截至2022年6月末，大發地產的總資產為382.1億元，總負債312.75億元，凈資產69.35億元，資產負債率高達81.85%。

　　2022年中期，大發地產流動負債中有優先票據46.44億元、計息銀行及其他借貸29.87億元，加起來70多億的短債。

　　相較于短債壓力，大發地產的流動性異常緊張，其賬上現金及現金等價物僅有4.4億元，現金短債比低至0.06，面臨巨大的短期償債壓力。

　　2023年4月28日，大發地產公告稱，尚未支付2023年4月到期優先票據1億美元本金及其應計未付利息。

　　另外，由于本期票據已于2023年4月28日到期，因此票據已于聯交所除牌。據公開資料，上述美元債發行規模1億美元，票息13.5%，由大發地產于2021年10月28日直接發行。

　　這是大發地產首次發生債務違約。 此前，大發地產曾向美元債持有人發起同意征求，試圖就該票據契約中的違約事件條款進行修訂，以剔除因2022年1月票據發生違約或違約事件而導致各批次票據的任何違約或違約事件。

　　此后，大發地產一直走在化債的道路上，但并不順利。時至今日，大發地產依然未能披露公司2022年年報、2023年半年報和年報以及2024年的半年報。

　　根據最新數據，2024年 前八個月，大發地產合同銷售總額約為5.74億元，總合同建筑面積為25838平方米。

　　
被“二代”坑了

　　大發地產是一家從溫州搬到上海的百強房企，從成立時間來看，比恒大、融創等還早。

　　葛和凱是一個并不典型的溫州商人，并不十分熱衷規模擴張。 在競爭激烈的房地產市場中擴張速度很慢， 2014 年之前每年平均只拿一宗地。

　　自從葛和凱之子葛一旸上任后，大發地產的經營風格發生巨變，也為最后的結局埋下了伏筆。

　　2006年，葛一旸以管培生身份加入公司；2015年葛和凱退任，葛一旸先是擔任大發地產總裁，后出任董事會主席。

　　葛一旸上任初期，公司面臨很大的困境。2015、2016年，大發地產分別凈虧損1.50億元、1.69億元，直到2017年才扭虧為盈。那一年，大發地產銷售額僅40多億元。

　　葛一旸掌舵后，大發地產風格變為激進。為了擴大規模，并且更好的融資，葛一旸決定要把大發地產推向資本市場。

　　2018年10月，大發地產成功在港交所上市。根據大發地產赴港股上市時披露的資料，葛和凱一家及其弟弟葛和鳴已全部獲得英國國籍。

　　與此同時，2018年，大發地產銷售額首次破百億。這讓葛一旸信心倍增。至此，大發地產走上了激進拿地、加杠桿融資的擴張道路。

　　為了沖刺規模，葛一暘挖來有著龍湖、世茂背景的廖魯江加入大發地產，并喊出5年沖3000億的豪言壯語 。

　　廖魯江曾表示，中型房企想要在未來活下去，就必須拿出奮斗者之心，拿出敢叫日月換新天的魄力，招兵買馬，戰略進取，加速進入千億級俱樂部，未來才有可能繼續留在地產球場上繼續踢球。

　　另外，葛一旸還邀請冷俊峰、中南置地原副總裁羅俊、泰禾集團設計中心原總經理王峰等加入大發地產

　　之后，大發地產開始積極拿地。2019-2020年，大發地產分別新增25幅、22幅地塊。同時，大發地產啟動美元債融資，由于融資成本過高，導致債務壓力劇增。

　　最終，大發地產沒能完成千億目標。2022年，大發地產僅實現累計合同銷售金額60.23億元，同比下滑高達 84%。

　　與此同時，大發地產因未能夠如期刊發2022年年度業績，于2023年4月3日正式停牌，并最終退市。