地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)寒冬，房企退市似乎已經(jīng)司空見慣。

　　近日，曾在地產(chǎn)圈有過一定影響力的大發(fā)地產(chǎn)正式從港交所退市。

　　大發(fā)地產(chǎn)自 2018 年在香港上市后，曾有過一段快速發(fā)展的時期。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，行業(yè)競爭加劇以及宏觀經(jīng)濟形勢的影響，大發(fā)地產(chǎn)逐漸陷入困境。

　　據(jù)了解，大發(fā)地產(chǎn)退市的主要原因是未能按時刊發(fā)2022年度業(yè)績，公司股票自2023年4月3日起暫停買賣，至今已近18個月。

　　根據(jù)港交所上市規(guī)則，任何證券若連續(xù)停牌達(dá)到18個月，將被摘牌。此前，大發(fā)地產(chǎn)也曾嘗試與債權(quán)人商討重組方案，但最終未能成功。

　　10 月 16 日，大發(fā)地產(chǎn)及其間接全資子公司被香港高等法院頒令清盤。這一系列事件不僅讓大發(fā)地產(chǎn)的股東和投資者遭受損失，也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　大發(fā)地產(chǎn)的退市，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一個縮影。 對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，大發(fā)地產(chǎn)的退市也敲響了警鐘，行業(yè)洗牌仍在繼續(xù)，未來房企的發(fā)展將更加注重質(zhì)量和可持續(xù)性。

曾被頒布清盤令

　　不久前，大發(fā)地產(chǎn)遭遇嚴(yán)重財務(wù)困境，被香港高等法院頒令清盤。這一消息標(biāo)志著大發(fā)地產(chǎn)未能熬過房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬。

　　10月16日，大發(fā)地產(chǎn)及其間接全資子公司垠壹香港有限公司被香港高等法院頒令清盤，破產(chǎn)管理署署長被委任為兩家公司的臨時清盤人。公告顯示，大發(fā)地產(chǎn)的股份自2023年4月3日上午9時起已在香港聯(lián)交所暫停買賣，并將繼續(xù)暫停，直至另行通知。

　　實際上， 2023年3月，海通證券就向香港法院申請對大發(fā)地產(chǎn)進行清盤呈請。今年2月，建設(shè)銀行（亞洲）也因一筆3.6億美元的債務(wù)違約，申請清盤呈請。

　　5月8日，據(jù)香港司法機構(gòu)網(wǎng)站，香港高等法院已將大發(fā)地產(chǎn)清盤呈請聆訊押后至2024年6月5日。6月24日，法院頒令將呈請聆訊推遲至2024年10月16日。

　　今年9月，大發(fā)地產(chǎn)曾嘗試與債權(quán)人達(dá)成重組支持協(xié)議，并提供三種選項供債權(quán)人選擇，包括現(xiàn)金要約、短期票據(jù)和長期票據(jù)。

　　具體來看，現(xiàn)金要約：債權(quán)人每100美元可獲得5美元現(xiàn)金，總上限為1億美元。

　　短期票據(jù)：本金等于選擇的本金部分，年利率2%，前兩年0.5%現(xiàn)金支付，剩余利息實物支付，期限5年。

　　長期票據(jù)：本金等于選擇的本金部分，豁免所有應(yīng)計利息，期限7年，前四年年利率2%，后三年年利率3.5%，全部現(xiàn)金支付。

　　目前，大發(fā)地產(chǎn)存續(xù)四筆票據(jù)，分別為1.38億美元12.5%優(yōu)先票據(jù)，到期日為2022年6月30日；1億美元13.50%優(yōu)先票據(jù)，到期日為2023年4月28日；3.6億美元12.375%優(yōu)先票據(jù)，到期日為2022年7月30日；2.8億美元9.95%優(yōu)先票據(jù)，到期日為2022年1月18日。

　　然而，大發(fā)地產(chǎn)做的這些努力未能阻止清盤令的發(fā)出。繼佳源國際控股、恒大中國以及德信中國后，大發(fā)地產(chǎn)成為第4家被清盤的房企。

　　據(jù)Debtwire消息，香港高等法院公司事務(wù)法官以大發(fā)地產(chǎn)境外債務(wù)重組缺乏進展為由，向其及其美元債附屬擔(dān)保人之一垠壹香港有限公司發(fā)出了清盤令，書面判決將于10月28日下達(dá)。

　　最終，大發(fā)地產(chǎn)宣布公司股票將自10月29日起退市，退市是因為大發(fā)地產(chǎn)未能在18個月的停牌期限內(nèi)完成財務(wù)業(yè)績發(fā)布、解除清盤令等復(fù)牌指引，因此港交所上市委員會決定取消其上市地位。

　　
債務(wù)急劇惡化

　　大發(fā)地產(chǎn)的退市以及此前被清盤，與其近年來激進擴張的戰(zhàn)略脫不了干系。

　　1996年，“溫商”葛和凱創(chuàng)立大發(fā)集團，2001年擴張至上海，并在上海設(shè)立總部，后來又先后進入南京、寧波、舟山、蕪湖、安慶等城市。

　　葛和凱管理期間，大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)格一直是求利潤、輕規(guī)模。自2015年葛和凱之子葛一旸接手公司后，經(jīng)營風(fēng)格開始變得激進。尤其是2018年赴港上市后，大發(fā)地產(chǎn)的融資成本和債務(wù)壓力急劇上升。

　　最近幾年，大發(fā)地產(chǎn)的財務(wù)狀況持續(xù)惡化。2021年，大發(fā)地產(chǎn)虧損4.8億元，2022年上半年再虧12.6億元。最終，因無法按時刊發(fā)2022年度業(yè)績，公司股票被停牌。

　　截至2022年6月末，大發(fā)地產(chǎn)的總資產(chǎn)為382.1億元，總負(fù)債312.75億元，凈資產(chǎn)69.35億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.85%。

　　2022年中期，大發(fā)地產(chǎn)流動負(fù)債中有優(yōu)先票據(jù)46.44億元、計息銀行及其他借貸29.87億元，加起來70多億的短債。

　　相較于短債壓力，大發(fā)地產(chǎn)的流動性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有4.4億元，現(xiàn)金短債比低至0.06，面臨巨大的短期償債壓力。

　　2023年4月28日，大發(fā)地產(chǎn)公告稱，尚未支付2023年4月到期優(yōu)先票據(jù)1億美元本金及其應(yīng)計未付利息。

　　另外，由于本期票據(jù)已于2023年4月28日到期，因此票據(jù)已于聯(lián)交所除牌。據(jù)公開資料，上述美元債發(fā)行規(guī)模1億美元，票息13.5%，由大發(fā)地產(chǎn)于2021年10月28日直接發(fā)行。

　　這是大發(fā)地產(chǎn)首次發(fā)生債務(wù)違約。 此前，大發(fā)地產(chǎn)曾向美元債持有人發(fā)起同意征求，試圖就該票據(jù)契約中的違約事件條款進行修訂，以剔除因2022年1月票據(jù)發(fā)生違約或違約事件而導(dǎo)致各批次票據(jù)的任何違約或違約事件。

　　此后，大發(fā)地產(chǎn)一直走在化債的道路上，但并不順利。時至今日，大發(fā)地產(chǎn)依然未能披露公司2022年年報、2023年半年報和年報以及2024年的半年報。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年 前八個月，大發(fā)地產(chǎn)合同銷售總額約為5.74億元，總合同建筑面積為25838平方米。

　　
被“二代”坑了

　　大發(fā)地產(chǎn)是一家從溫州搬到上海的百強房企，從成立時間來看，比恒大、融創(chuàng)等還早。

　　葛和凱是一個并不典型的溫州商人，并不十分熱衷規(guī)模擴張。 在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中擴張速度很慢， 2014 年之前每年平均只拿一宗地。

　　自從葛和凱之子葛一旸上任后，大發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格發(fā)生巨變，也為最后的結(jié)局埋下了伏筆。

　　2006年，葛一旸以管培生身份加入公司；2015年葛和凱退任，葛一旸先是擔(dān)任大發(fā)地產(chǎn)總裁，后出任董事會主席。

　　葛一旸上任初期，公司面臨很大的困境。2015、2016年，大發(fā)地產(chǎn)分別凈虧損1.50億元、1.69億元，直到2017年才扭虧為盈。那一年，大發(fā)地產(chǎn)銷售額僅40多億元。

　　葛一旸掌舵后，大發(fā)地產(chǎn)風(fēng)格變?yōu)榧みM。為了擴大規(guī)模，并且更好的融資，葛一旸決定要把大發(fā)地產(chǎn)推向資本市場。

　　2018年10月，大發(fā)地產(chǎn)成功在港交所上市。根據(jù)大發(fā)地產(chǎn)赴港股上市時披露的資料，葛和凱一家及其弟弟葛和鳴已全部獲得英國國籍。

　　與此同時，2018年，大發(fā)地產(chǎn)銷售額首次破百億。這讓葛一旸信心倍增。至此，大發(fā)地產(chǎn)走上了激進拿地、加杠桿融資的擴張道路。

　　為了沖刺規(guī)模，葛一暘挖來有著龍湖、世茂背景的廖魯江加入大發(fā)地產(chǎn)，并喊出5年沖3000億的豪言壯語 。

　　廖魯江曾表示，中型房企想要在未來活下去，就必須拿出奮斗者之心，拿出敢叫日月?lián)Q新天的魄力，招兵買馬，戰(zhàn)略進取，加速進入千億級俱樂部，未來才有可能繼續(xù)留在地產(chǎn)球場上繼續(xù)踢球。

　　另外，葛一旸還邀請冷俊峰、中南置地原副總裁羅俊、泰禾集團設(shè)計中心原總經(jīng)理王峰等加入大發(fā)地產(chǎn)

　　之后，大發(fā)地產(chǎn)開始積極拿地。2019-2020年，大發(fā)地產(chǎn)分別新增25幅、22幅地塊。同時，大發(fā)地產(chǎn)啟動美元債融資，由于融資成本過高，導(dǎo)致債務(wù)壓力劇增。

　　最終，大發(fā)地產(chǎn)沒能完成千億目標(biāo)。2022年，大發(fā)地產(chǎn)僅實現(xiàn)累計合同銷售金額60.23億元，同比下滑高達(dá) 84%。

　　與此同時，大發(fā)地產(chǎn)因未能夠如期刊發(fā)2022年年度業(yè)績，于2023年4月3日正式停牌，并最終退市。