出品 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊

作者 |王婷婷

上海灘，一向是財富的晴雨表。誰有錢、誰缺錢，一棟棟高樓大廈的買賣之間，一目了然。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊根據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年以來，實業(yè)民企和國資國企已經(jīng)收購超過25個上海大宗物業(yè)（不含AMC和資管公司收購），其中2024年至今已超過13宗。（詳見上圖）

若不局限買家性質(zhì)，仲量聯(lián)行監(jiān)測全領(lǐng)域數(shù)據(jù)則顯示，2024年截至第三季度，上海大宗交易完成約68宗，交易金額約492.5億元；2023年超過140宗，總成交金額約941億；2022年大宗交易總成交金額836億元。

以寫字樓、商業(yè)綜合體為主的大宗物業(yè)，總價動輒十億起，它們才是企業(yè)和高凈值人士的“塔尖秀場”。針對這一波大宗物業(yè)收購中的典型實業(yè)民企和國資國企，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊將展開系列深度報道，推薦持續(xù)關(guān)注。

地產(chǎn)暴雷賣家產(chǎn)

實業(yè)企業(yè)抄走一半“底"

能源、鋼鐵、機(jī)械、原料等工業(yè)企業(yè)在這一波大宗物業(yè)收購周期中，最為積極。

風(fēng)財訊注意到，近年上海大宗物業(yè)的買家中，伊泰集團(tuán)、兗礦能源、滿世煤炭、鄂爾多斯集團(tuán)(羊絨和電力冶金)等是能源企業(yè)；江蘇永鋼、金峰水泥、江蘇蘇美達(dá)、山東瑞冬分別來自鋼材、水泥、機(jī)械、家電等工業(yè)領(lǐng)域。

此外還有張亮麻辣燙、中谷物流、商湯集團(tuán)、火炬電子、北京銀行、浙江銀行等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以及印尼金光、新加坡豐隆等外資參與抄底收購。而山東、寧波、河南、新疆的國資委旗下公司也均有收獲。

（上海星薈中心實景圖 風(fēng)財訊/攝）

據(jù)一位國際機(jī)構(gòu)資深交易人士透露，近期通過該司接洽收購的還有一家汽車公司和一家山東國企，也都希望找到在上海核心區(qū)域的比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，傾向股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰、權(quán)益完整的寫字樓或綜合商業(yè)物業(yè)。

而這一波收購，相較2022年的自用為主，2024年投資屬性顯著增強(qiáng)。仲量聯(lián)行報告指出，今年在上海投資市場的投資型買家占比持續(xù)增加，成交額已占總市場成交額的93%，入手項目以高品質(zhì)、核心地段的辦公樓為主。

尤其企業(yè)和高凈值人士的投資熱情顯著升溫，至第三季度已占到投資交易總額的57.6%。同時外資回歸趨勢明顯，第三季度的投資交易占比從二季度的3%提升至37%。

持幣坐觀等撿漏

投資者練成“魔鬼心態(tài)”

這一波物業(yè)收購的賣家中，出險房企身影頻現(xiàn)。

如恒大、陽光城、藍(lán)光、綠地、萬達(dá)、華僑城、上海證大、碧桂園等，且多為變現(xiàn)償債或司法處置。

這使得本輪轉(zhuǎn)讓周期，時常出現(xiàn)“賣家被迫、買家抄底”的情形。

例如來自山東的空調(diào)企業(yè)瑞冬集團(tuán)，其旗下公司在今年三季度以1100萬港元收購了上海證大大拇指廣場價值28.766億元的資產(chǎn)包，相當(dāng)于3.8折拿下。

被稱為“紙業(yè)大王”的印度尼西亞金光集團(tuán)，在8月21日購得上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，對應(yīng)上海北外灘地標(biāo)項目“上海星薈中心”，價格約17.2億元，抄到了底價。

三盛宏業(yè)在今年7月掛出總部大樓“上海市黃浦區(qū)外馬路974號房產(chǎn)及車位等不動產(chǎn)”，黃浦區(qū)一線江景，拍賣成交價僅約8.31億元。若按2.1萬平建筑面積計算，均價還不到4萬元/平方米，且包含車位，價格尚不到同區(qū)域普通住宅均價的1/3。

（上海星薈中心實景圖 風(fēng)財訊/攝）

如此幅度的打折抄底，在過去是難以想象的。

例如2022年6月“內(nèi)貿(mào)航運龍頭”中谷物流購入上海佳兆業(yè)金融中心整棟寫字樓，最終對價高達(dá)29億元。而當(dāng)年3月底財報顯示，中谷物流持有的貨幣資金也才31.13億元。

同年，兗礦能源通過對能源大廈上海公司增資擴(kuò)股，取得上海市靜安區(qū)一處商辦土地使用權(quán)，評估機(jī)構(gòu)給予的評估增值約2.3億，增值率417.47%。

鄂爾多斯集團(tuán)在上海靜安區(qū)蘇河灣板塊收購的綜合寫字樓物業(yè)，總計達(dá)到26.7億元，評估成交均價約5.8萬元/平，高于周邊寫字樓成交均價。

上述中介人士指出，近年國際形勢和經(jīng)濟(jì)格局波動，主要是出于配置資源和業(yè)務(wù)發(fā)展兩大考慮，國內(nèi)外企業(yè)在上海尋求大宗收購的積極性相較疫情之前依然是較高的，但它們普遍對下定更謹(jǐn)慎和保守，對價格和風(fēng)險則更敏感。

“能源、工業(yè)這類實業(yè)公司手上積累了多年的資金，有些在高端制造業(yè)和能源轉(zhuǎn)型的風(fēng)口中融了不少錢，都在手上，尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的去投資是勢在必行的，只不過心態(tài)變化他們現(xiàn)在基本不著急，慢慢談慢慢選。”

不過仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人也提醒，除了一些出險企業(yè)資產(chǎn)處置等緊急情況，當(dāng)前一系列提振舉措推動市場向好，部分出售方資金壓力逐步減小，資產(chǎn)市場的撿漏機(jī)會也會變少。

延伸閱讀：除了收購，近年實業(yè)企業(yè)直接拿地也屢見不鮮。鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊曾通過“隱商出巢”專題進(jìn)行了系列深度報道——

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