沿著珠江新城臨江大道散步，一個磚紅色外立面的小區，總能引起我的注意：

其溫潤的質感、雅致的園林、低密度的居住環境，在被高樓壓得透不過氣的珠江新城，顯現出一份難得的舒展與松弛。

紅樓夢里說“富貴出閑人”，在寸土寸金、爭分奪秒的廣州市中心，這種氛圍很獨特。

寫到這里，讀者諸君想必已經猜到，我說的是凱旋新世界——廣州豪宅界的一棵常青樹，不少城中名人、外國領事均棲居于此，讓這里增添了許多傳奇色彩。

更傳奇的是它漫長的“生命周期”。

嚴格來說，凱旋新世界并不年輕，始建于本世紀第一個十年，至今已超過15年，與它同時代誕生的豪宅，大部分早已泯然于眾人矣，似乎唯有它歷久彌新，穿越了一個又一個周期。

這兩年，人們喜歡用一個詞用來形容那些“長期主義”的事情，那就是“時間的朋友”，如果要在廣州豪宅界尋找一位“時間的朋友”，相信很多人會不假思索地選擇凱旋新世界。

凱旋新世界

01

凱旋新世界的幾個“不同”

不過，對于一個探盤無數的地產博主來說，我又常常感到困惑，因為這個小區和我常見的那些豪宅，有諸多不同。

比如，現在很多人一談到豪宅，馬上會想起那種高聳入云的玻璃幕墻建筑，但凱旋新世界則是一堆低層建筑圍合在一起，而且是面磚外墻。

再比如，豪宅給人的感覺，似乎總是高墻大院，拒人于千里之外，但凱旋新世界不同，其開放式商業街區，讓人可以隨時走近它，給人一種與城市共融的友好之感。

另外還有戶型，由于是港資房企早期的產品，凱旋新世界在戶型設計上與內地居民的需求存在一定的錯配，得房率也比較低。

然而，這些“不同”，并沒有影響到凱旋新世界在買家心目中的地位，尤其是項目三期的廣粵尊府，更是眾多富豪心中的白月光，最近一年頻頻出現20萬～30萬/m2的成交

在中國，像這樣成交價超過20萬/m2的二手小區，即使是上海陸家嘴、北京朝陽CBD、深圳灣這樣的超級地段，也不多見。

為了搞清楚這個小區的賣點，我采訪了幾位住在凱旋新世界的朋友，想聽聽他們對自己小區的評價。

一個朋友看重的是它的環境，她說，凱旋是廣州市中心罕見的低密度公園社區，前有臨江帶狀公園，后有珠江公園，中有廣粵天地，容積率低。

另一個朋友看重的是它的圈層，孟母三遷，為的是擇鄰而居。這里的鄰居有什么特別？看看廣粵天地就知道了，永遠不乏各種語言、各種膚色的國際友人家庭，有人說這里是廣州的“小聯合國”。

還有一個朋友看重的是小區的持續投入，她說：小區物管不錯，保養得好，開發商很舍得投入，前兩年還花了好幾千萬，提升小區園林。

我覺得，這三個回答都觸及到豪宅的本質，尤其是第三點，最為關鍵。

凱旋新世界

02

珠江新城的一個“例外”

先說第一點，生態環境。

普通人買房最關注的是“學鐵商”，也就是學校、地鐵、商業三件套，它們非常實用，關乎普通人的生活秩序。

但豪宅不同，尤其是頂級豪宅，可以沒學校、沒地鐵、沒商業，卻唯獨不能沒有好的生態環境。

前面說了，凱旋新世界前有臨江帶狀公園，后有珠江公園，中有廣粵天地社區園林，是廣州市中心罕見的被公園包裹的社區。

凱旋新世界

而且，珠江新城總計6.19平方公里，寸土寸金的土地價值決定了，這里的小區大部分都是“小地塊、高密度”特征，像匯悅臺、頤德公館、中海花城灣、嘉裕公館的占地面積都是3萬方左右，平均容積率是7。

唯一一個例外，那就是凱旋新世界。

其占地面積11萬方，相當于同地段小區的三倍，其中園林就有4.8萬方，僅園林就超過珠城大部分小區，容積率約為2.9，被認為是珠江新城占地面積最多、園林最大、容積率最低的豪宅社區。

所以，和同城其他頂豪相比，凱旋新世界的關鍵詞是“大地塊、低密度”，這種對核心區土地的占有感，很難找到替代品。

凱旋新世界

再說第二點，圈層。

這也是凱旋新世界非常鮮明的一個特征，要單說圈層，珠江新城的豪宅都不會差。

但凱旋的特色在于，憑借廣粵公館的品牌號召力，很多駐扎在廣州的外企高管、外交官、外籍球星，都會把凱旋新世界作為常住居所，并在這里發揮影響力，促進了中西方文化的交融。

身處這樣的圈層，當然會覺得世界觸手可及，尤其是對小孩來說，耳濡目染的都是國際化的元素，自然大開眼界。

在廣州，很多人是從凱旋新世界開始，見識到什么是真正的“國際社區”，什么是國際領先的生活方式。

凱旋新世界社區活動

不僅如此，廣粵天地這個精致的社區商業也是點睛之筆，這里的美食、酒吧、小店都很國際化，每當夜幕降臨，便能看到很多來自歐美國家的鮮活面孔，有如穿越到紐約第五大街。

而這也打破了人們對豪宅的一個偏見，很多人覺得豪宅要尊貴，要不食人間煙火，所以不能搞商業。但其實，社區商業如果像廣粵天地這樣搞得好，不僅不會拉低社區檔次，反而會帶來一種高級煙火氣。

而且，在凱旋新世界，住宅和商業有著巧妙的區分，住戶既能充分享受社區商業的便利，又能鬧中取靜。

所以，誰說豪宅一定不能搞社區商業？關鍵是你的商業做得怎么樣，管理水平咋樣？

凱旋新世界園林

凱旋新世界園林

03

一種長期主義的堅持

最后說說第三點，就是開發商的持續投入。

這一點，我覺得這是最觸及豪宅本質的一點，也是現階段國內豪宅最忽視的一點。

眾所周知，內地房企大多“重建設輕維護”，蓋房子的時候往往能做到高舉高打，但在后續的維護方面缺乏持續投入，導致樓盤折舊較快，高級感維持不了多久。

就在10多年前，廣州珠江邊上誕生過不少叱咤風云的豪宅，比如凱旋會、珠江帝景、新理想華庭，才十多年的樓齡，他們中大部分就已落寞不堪。

背后的原因是什么？是它們地段不夠好嗎、建設標準不夠高嗎、戶型不夠好嗎？都不是，最關鍵的原因是交樓之后缺乏持續的投入。

從發達地區的經驗來看，房子后續的維護成本是很高的，香港、東京、紐約的房子為什么能夠歷久彌新？是靠房產稅和物業費養出來的。

例如，香港次新房的物業費高達50元/m2，差不多是珠江新城同類小區的20倍，而且香港房子還要交差響、地稅。

而我們內地的房子，房產稅和物業費都指望不上，想把房子維護好，一方面建設標準要高，另一方面還需要開發商的持續投入。

凱旋新世界就是這方面的佼佼者，一方面建設標準足夠高，從源頭上保證了房子后續的修繕成本低，而且小區圈層控制得好，業主素質高、人口密度低，這都有利于后期的保養維護。

凱旋新世界社區活動

另一方面開發商有持續的投入，因為新世界在這里有大量的自持物業，比如廣粵公館、廣粵天地、廣粵會這些商業空間，都需要長達數十年的運營和維護，業主可以分享這些投入。

疫情期間，新世界自掏腰包，花了好幾千萬改造小區園林，這對一個交樓已經十多年的二手小區來說，確實是非常“舍得”的。

這種“舍得”，讓凱旋新世界的業主，感受到一種長期主義的堅持，一種值得托付的信任感。

04

這才是豪宅永恒不變的內核

以下是凱旋新世界近期舉辦的一些社區活動，大家感受一下這個小區的高級感與活力感

凱旋新世界社區活動

凱旋新世界社區活動

試問在廣州，能有幾個發展商在交樓十多年之后，還能把小區的活力維護到這個水平？

這才是真正的“時間的朋友”。

豪宅之豪，不僅僅體現在外立面、景觀、戶型這些建設標準上，還體現在這種高水平、可持續的運營能力。

可以說，凱旋新世界的出現，打破了我們對CBD豪宅的很多固有認知：

誰說豪宅一定是高墻深院、拒人千里？

誰說豪宅一定是高聳入云、藐視一切？

誰說豪宅一定是只看錢包不講人情、沒有人間煙火氣？

生活中本沒有那么多“必須”，豪宅也沒有那么多“標準”。

凱旋新世界的諸多“不一樣”，讓我們看到了豪宅真正的本質與內核，那就是：

第一，優秀的品質感；

第二，純粹的圈層；

第三，歷久彌新的生命力；

把這幾點好了，至于樓齡、外立面、園林、戶型、裝標都只是表象，表象可以千變萬化，但內核永恒不變。

換言之，可繼續的“生命周期”才是頂級豪宅的終極戰場。

凱旋新世界在交付之后十多年的時間里，始終穩居廣州豪宅的頂流，始終是塔尖人群樂于收藏的傳世資產，反復印證了它持久的生命力。

就在最近，媒體報道稱，凱旋新世界即將推出新一期住宅產品，涵蓋100多方到300多方的二～五房戶型，預估有筍貨，最高會有過億的好東西。

作為一個交付已經十多年的項目來說，至今仍然能推新，在這個追求高周轉的行業，顯得格外的沉穩與淡泊，這不禁讓人想起一句格言：不爭朝夕，爭的是細水長流。

最近一段時間，廣州頂豪市場頗不平靜，2億+的大平層成交頻頻出現，新一輪“資產爭奪戰”打響，又一次考驗遠見的時候到了。