前些天，昆明破產重整項目南亞之門再次招募重整投資人，其早已建成為現房，甚至已經有不少業主入住，但卻至今未能取得預售證，也從來沒有正式發售的住宅部分——尚義公館，又一次引起了輿論的關注。

尚義公館外觀檔次看著不低，但內部設計卻早已過氣

由于尚義公館項目在投資人之一，云南中炬房地產公司董事長朱景圖在香港跳樓自殺后就基本進入開發休克狀態，迄今已經有10年之久，以至于許多人幾乎忘記了它其實是一個至今尚未上市的“新盤”，只不過是一個祖爺爺輩的新盤。

新盤是指它至今仍舊是待售一手房，可是論產品代際，尚義公館卻至少屬于祖爺爺輩，比如今的第四代住宅早了至少兩三代。而且由于尚義公館及另外幾個同期項目的存在，目前昆明新房（住宅）市場呈現出奇特的“四代同堂”現象。

尚義公館以及西市區另一個項目，以及俊發一些保交付項目屬于目前昆明最老一代新房，即執行2016版以及更早版本昆明城鄉規劃管理技術規定的高層塔樓。特點是建筑超高，基本在100米以上，公攤大，戶型設計差。

接下來是2016年昆明限板令解禁后開發的高層板樓，以及被人稱為偽板樓的連廊住宅。這一代住宅雖然不再是塔樓，建筑高度也在100米以下，戶型設計和公攤率都比塔樓好得多，但因為受昆明上一版城鄉規劃技術標準的限制，偷面積不多，贈送有限，實際得房率不如后面兩代住宅那么高。但好處是車位配比比較高，車位價格會比較便宜。

再往下一代就是按照2024版昆明城鄉規劃管理技術設計開發的第三代或三代半住宅，有塔樓也有板樓，特點是得房率比較高，空間贈送多，陽臺也比較大，但沒有第四代住宅的露臺那么夸張。目前市場上2023年到今年之前報規的新項目基本都是這一代，各方面比較均衡，也沒有第四代住宅的爭議那么大，但有些項目因為昆明放松了車位配比要求，車位數量不如上一代住宅那么多，有可能車位售價相對會高一些。

最新一代就是今年才推向市場的第四代住宅，特點就是高贈送，空中綠化，最顯眼的識別標志就是大陽臺（露臺），目前在售的只有兩個，但數量正在迅速增加。

上述四代產品雖然在時間跨度上也就10來年，但產品力已經是天差地遠，至少在戶型設計上，早期的塔樓項目和如今的三代半以及四代板樓比起來，差距很明顯。舉個簡單的例子就能看出來，下圖是尚義公館的一個150平米4房戶型，在其亮相市場的那個年代，這個面積段以及尚義公館的地段、定位，都屬于高端產品，可是按照現在的眼光看，戶型缺點就非常明顯了，比如這么大的面積，廚房卻非常小，陽臺面積也都不大，意味著贈送面積不多。

再看南亞之門下面這個220平米的大平層，缺陷就更多了，空間布局凌亂不說，廚房同樣小到不成比例，過道卻浪費了不少面積。再看看如今昆明在售的200平米以上大平層，差距極為明顯。

正因為四代項目之間代際落差很明顯，所以價格差距也拉得很大，代差最多超過兩倍，目前能買到的塔樓新房不多，價格也就7000多，而三代半和四代宅最高可以賣到2萬+，這里面有些價差是地段、裝修等因素造成的，占一半，另一半就純粹是因為產品代差。

這種明顯的產品代差造成不同代際的項目客戶群明顯分化，優秀三代、三代半和四代宅基本以改善型客戶為主，二次甚至多次置業者是絕對主力，老三代和塔樓項目就只能走剛需路線。

剛需項目面臨的競爭除了同類競品項目，更大的競爭其實來自二手房，這也是造成塔樓和一些連廊老三代項目價格上不去的主要原因。

所以如果尚義公館這一次能招到重整投資人，取得預售資格后真正上市銷售，盡管地段、配套一流，定位也比較高，可是價格也肯定上不去，銷售業績甚至可能還比不過位置不如它的同代剛需項目，因為尚義公館擺在這個位置，成本又不低，戶型又大，就算單價降下來一些，總價卻不會低，想買的剛需買不起，買得起的人又看不上。