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蘇州保障房新規來了！

明確對象，回收存量房...

亮點很多~

劃重點——

1、目標定位、對象群體明確：主要面向在本市無房的新市民、青年人等群體。

2、保障性租賃住房的房源籌集：主要通過新建、改建和存量納入三種方式。

3、加大去庫存力度：可以利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

4、保障性租賃住房以小戶型為主，原則上每套（間）建筑面積不超過70㎡。

5、保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或者騙取優惠政策。

原文如下：

蘇州市發展保障性租賃住房實施辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，有效增加保障性租賃住房供給，著力緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《省政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發〔2021〕101號）等文件精神，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內保障性租賃住房的建設、籌集和監督管理。

第三條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，多主體投資、多渠道供給，主要面向在本市無房的新市民、青年人等群體供應的小戶型、低租金的租賃住房。

新市民、青年人等群體中符合人才標準的，按照《關于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》（蘇委辦〔2021〕55號）實施保障；產業園區配套比例提升建設的保障性租賃住房優先保障產業園區內工人群體。保障性租賃住房不設收入線門檻，可以采用配租或者租賃補貼方式予以保障。

本條第一款所稱無房，是指本人、配偶及未成年子女在本市行政區域范圍內名下無自有產權住房。

第四條 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，量力而行、盡力而為，政府引導、市場運作，市縣（區）聯動，強化頂層設計、規劃引領、精細管理，加強供需兩端分析，穩妥推進保障性租賃住房發展工作，努力滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往，確保房地產市場健康平穩發展。

第二章 組織架構

第五條 蘇州市人民政府成立蘇州市發展保障性租賃住房工作領導小組（以下稱領導小組），由分管副市長擔任組長，成員單位由市發改委、市公安局、市財政局、市人社局、市資源規劃局、市生態環境局、市住建局、市城管局、市水務局、市農業農村局、市國資委、市數據局、市市場監管局、市人防辦、市金融管理局、市公積金管理中心、市稅務局、蘇州供電公司、市消防救援支隊組成。領導小組代表市政府負責統籌指導、協調推進全市保障性租賃住房工作。主要職責為：

（一）研究、制定保障性租賃住房重大政策；

（二）研究、審議保障性租賃住房工作推進中的重大事項；

（三）承接市委、市政府交辦的其他工作。

領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局。成員單位包括市發展改革委、財政局、資源規劃局、行政審批局。辦公室主要職責包括：

（一）負責領導小組日常工作，起草保障性租賃住房有關政策文件，處理領導小組日常事務；

（二）編制全市保障性租賃住房年度實施計劃；

（三）貫徹落實領導小組工作部署和工作安排，承辦領導小組交辦的具體工作；

（四）指導全市保障性租賃住房工作，組織實施全市保障性租賃住房考核的具體工作。

第六條 領導小組成員單位根據各自職責做好發展保障性租賃住房相關工作。

領導小組辦公室各單位按照職責分工，加強政策協調和業務指導，確保項目建設、房源供給等工作落實到位。

市住房城鄉建設局負責定期召集會議，協調推進全市保障性租賃住房的具體工作，受理、歸集各縣級市（區）的項目認定書、租金價格及房源情況等信息。

市發展改革委負責中央預算內投資補助的申報。

市財政局負責中央、省相關財政支持資金的監管。

市資源規劃局負責協調、指導保障性租賃住房土地供應和規劃審批。

市行政審批局負責協調、指導保障性租賃住房項目的審批流程簡化、線上辦理。

第七條 各縣級市（區）人民政府成立發展保障性租賃住房工作領導小組，負責本行政區域內保障性租賃住房建設及管理工作。縣級市（區）領導小組辦公室可受領導小組委托開展項目認定、項目推進、租金比對、監督管理等工作。

第三章 房源籌建

第八條 保障性租賃住房的房源籌集主要通過新建、改建和存量納入三種方式。

新建是指利用產業園區配套用地和集體經營性建設用地，以及適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房。

改建是指利用閑置、低效利用的各類非居住存量房屋改造建設保障性租賃住房。

存量納入是指將符合條件的存量房源納入保障性租賃住房使用和管理。

第九條 保障性租賃住房項目選址應當統籌考慮企業集中、交通便利、配套完善等因素，避免閑置空置和資源浪費，促進職住平衡。

鼓勵利用地鐵、公交場站等地塊、上蓋物業建設保障性租賃住房。

第十條 保障性租賃住房以小戶型為主，原則上每套（間）建筑面積不超過70㎡。

第十一條 保障性租賃住房租金接受各縣級市（區）領導小組指導監督，并按照以下規定執行：

（一）人才公寓租金標準參照《關于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》（蘇委辦〔2021〕55號）執行；

（二）土地出讓時，已在出讓條件中明確租金標準的，按照約定執行；

（三）其他項目租金不高于同地段同品質市場租賃住房租金。

第十二條 各縣級市（區）結合實際情況統籌考慮，按照應保盡保、優先保障的原則，合理確定新供應住宅用地中保障性租賃住房用地供應規模。

第十三條 在尊重農民集體意愿的基礎上，集體經濟組織可利用依法取得的集體經營性建設用地通過自建、聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房。

第十四條 在不影響城市規劃實施、滿足安全環保要求、尊重群眾意愿的前提下，經城市人民政府同意，可以利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

第十五條 存量房屋改建原則上不得改變相鄰關系，有條件的可以明確一定比例用于物業服務用房和公共配套設施。

以下情形不得改建為保障性租賃住房：

（一）違法存量房屋；

（二）改建后無法滿足結構安全、消防安全和環保要求的存量房屋；

（三）列入征收和協議搬遷計劃的存量房屋；

（四）法律法規禁止改建的其他情形。

涉及消防改造、結構變動的項目，需履行法定程序的，應當按照相關法律、法規等的規定辦理。消防設計、結構安全標準應當符合相關規定、規范和技術標準。

第十六條 現有各類政策支持的租賃住房、人才租賃住房、未納入國家和省計劃的公租房、閑置可轉為租賃住房的拆遷安置住房、機關和企事業單位建設的租賃住房以及其他符合規定的存量住房，經各縣級市（區）領導小組辦公室組織相關單位聯合審查后，可以納入保障性租賃住房管理。

第十七條 新建、改建或者存量納入為保障性租賃住房的項目，應當不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。

第十八條 集中式保障性租賃住房項目應當按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規定執行。

第四章 項目認定

第十九條 申請納入保障性租賃住房管理的項目，在取得項目認定書后，方可納入管理并享受本《辦法》第五章規定的政策及相關政策支持。

各縣級市（區）應當結合本地情況，按照籌建方式分類制定保障性租賃住房項目認定標準。

項目認定申請人（以下稱申請人）為土地、房屋的不動產權利人。申請人向各縣級市（區）領導小組辦公室提出建設或認定為保障性租賃住房的申請。申請材料清單如下：

（一）項目認定申請書；

（二）不動產權利人身份證，申請人為法人和非法人組織的，需提供營業執照等法人身份證明及其法定代表人身份證等身份材料；

（三）申請項目的不動產權屬證書；

（四）項目實施方案，主要包括項目現狀、建筑設計方案（戶型設計、房源數量等）、項目運營方案（投入成本、回收周期等）、租賃管理方案（經營模式、租賃對象、租金水平、租期設定等）；

（五）項目建設與管理承諾書。

第二十條 項目建設與管理承諾書的承諾事項主要包括以下內容：

（一）自愿承擔項目建設、運營風險；

（二）接受政府對租金水平的指導監督；

（三）一次性收取的租金原則上不得超過3個月；

（四）及時向各縣級市（區）住建部門歸集房源情況、租賃合同等信息；

（五）不得向不符合條件的對象租賃；

（六）改建類項目若征收拆除、協議搬遷，按原用途、面積補償；

（七）執行保障性租賃住房相關政策規定；

（八）其他應當納入承諾書的事項。

第二十一條 各縣級市（區）領導小組辦公室受理項目認定申請后，應及時組織項目審查，自受理之日起15個工作日內應完成項目認定工作，符合條件的，出具項目認定書，在項目認定書中對項目類型、土地用途等情況進行明確。

各縣級市（區）領導小組辦公室應當及時將認定的項目信息推送至同級稅務、供水、供電、供氣等相關部門，實現數據共享，并將通過認定的項目報市住房城鄉建設局進行信息歸集。

第二十二條 申請人憑項目認定書依法辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，享受稅費減免等支持政策。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。

受理項目備案審批申請后，各縣級市（區）應通過工程建設項目審批管理系統，落實一窗受理，實施并聯審核，提高審批效率。

各縣級市（區）根據國家、省關于發展保障性租賃住房工作要求，結合存量建筑盤活利用相關政策，堅持靈活、審慎、可行原則，優化改建審批流程。

第五章 支持措施

第二十三條 保障性租賃住房建設用地可依法采取出讓、租賃或者劃撥方式供應。其中以出讓或者租賃方式供應的，可以將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或者租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

第二十四條 建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

第二十五條 鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或者建筑面積集中后，統一建設宿舍型保障性租賃住房，打造工業鄰里中心。

在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。

第二十六條 將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

第二十七條 項目取得認定書后，可以享受以下稅費減免，法律、法規、規章和上級文件另有規定的，從其規定：

（一）住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或者適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；

（二）企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產稅；

（三）保障性租賃住房建設項目免收城市基礎設施配套費。

第二十八條 保障性租賃住房的用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，應當分表計量，無法分表計量的，由供電企業根據不同電價類別用電量比例，執行分類電價。

租住保障性租賃住房提取公積金按照本市繳存職工租賃住房提取公積金有關規定執行。

第二十九條 符合條件的項目申請、使用中央和省級財政相關補助資金的具體流程，按照上級有關規定執行。

各縣級市（區）應當加大對保障性租賃住房的支持力度，有條件的縣級市（區）可以對保障性租賃住房建設項目給予貸款貼息。

第三十條 充分運用金融手段和金融工具，支持發展保障性租賃住房的建設運營，吸引調動市場資金，為保障性租賃住房項目提供低成本、長期性的穩定資金支持。支持符合條件的保障性租賃住房項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金和房地產投資信托基金（REITs）。

第六章 項目監管

第三十一條 各縣級市（區）領導小組辦公室應當督促指導新建的保障性租賃住房項目在竣工驗收合格之日起60日內，申請辦理不動產登記相關手續。新建保障性租賃住房項目符合不動產首次登記條件的，不動產登記機構應當在5個工作日內辦結，并在不動產登記簿及權屬證書附記欄注明“保障性租賃住房”。

第三十二條 保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或者騙取優惠政策。

第三十三條 使用中央、省級財政保障性安居工程補助資金和中央預算內投資的項目，應當嚴格執行有關法律法規和政策要求，專款專用、專賬管理，不得擅自改變建設內容和建設規模，嚴禁轉移、侵占或者挪用。

第三十四條 保障性租賃住房項目通過驗收后應當確定項目運營主體，并向各縣級市（區）領導小組辦公室進行信息歸集，納入保障性租賃住房平臺管理。

項目運營主體應當在租賃合同簽訂、變更或者終止后，按照有關規定及時將信息錄入相關住房租賃信息服務與監管平臺。

各縣級市（區）領導小組辦公室應當及時將項目房源情況及租金價格等信息報市住房城鄉建設局進行歸集。

第三十五條 項目土地使用年限期滿的，應當按土地出讓合同執行，法律法規另有規定的，從其規定。

第三十六條 保障性租賃住房的安全管理、使用管理按照《江蘇省城市房地產交易管理條例》、《江蘇省消防條例》、《蘇州市房屋使用安全管理條例》、《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》等規定執行。

第三十七條 各縣級市（區）領導小組辦公室應當加強對保障性租賃住房項目的監督管理，發現相關違法違規線索的，應當及時將信息推送有關部門。

違反法律、法規或者未遵守項目建設與管理承諾書的項目應當將享受的相關獎補資金全額退還，并由有關部門進行查處。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第七章 附則

第三十八條 各縣級市（區）可以按照本辦法，結合各自實際，制定工作細則。