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周三新出的有關房地產稅收降低的新政，網上已有很多點評，但大同小異。老司機想從另外一個角度，來簡單解讀一下。

本次稅收新政最大的受益者，不是目前最需要救市的三四五線城市，而是樓市狀況最好的一線城市。以增值稅（營業稅）為例，5年改2年，可以為一線城市的房東和購房者，省下十幾萬到幾十萬不等的稅收。

此外，受益最大的人群是改善型客戶，90-140平原來的契稅是1.5%，現在調減為1%，90平以下的剛需，則完全沒得到好處。

改善型客戶中，二套房的購房者受益更大，原來90-140平的二套房，契稅是2%，現在改為1%，相當于打了對折。

結合以上兩點就可以看出，此次稅收新政，幾乎完全跳開了小城市和剛需，把優惠直接給到了大城市和改善。原因很簡單，對于房地產來說，小城市和剛需已經沒有太大價值，不用把資源浪費在低價值客戶上。

這是樓市一個值得重視的現象——分化。城市在分化，板塊在分化，產品在分化，未來大家的命運完全不同。

11月樓市的熱度并沒有降下來，5.17新政只持續了一個月，因此不少人認為9.26新政到11月就會熄火，但從現在的成交來看，一些房子甚至還出現了漲價。

江東某樓盤最近加推一幢小面積，實際成交價較上一批次加價約2000元/平；城西某老大難樓盤，優惠后的價格也比兩個月前高出明顯；至于二手房，低價房和次新房出現漲價更是屢見不鮮。

寧波的房價要漲了嗎？最近問我這個問題的人不少。

在無聊吹水的時候，我們可以大談世界局勢，人口衰減，通縮陷阱等宏大話題，但在具體實操時，比如買房時，我們一定要避免這種宏大敘事，把心思放到個案上來。

寧波的房價漲不漲這樣的宏大問題，怎么回答都是錯的。我說要漲，明明有些房子還在跌，但我說還要跌，同樣有些房子明明已經漲了。

所以問這個問題，對于個人買房沒有實際的幫助，如果被這種宏觀思維帶著走，可能在買賣房子時會遭受巨大損失。

避免宏大敘事，專注個案分析。如果對于操作沒把握，可以來咨詢老司機（見文末小標簽）。

目前寧波什么樣的房子在漲？什么樣的房子可能會漲？老司機今天簡單梳理一下，更多這方面的分析，特別是關于板塊的分析，我會放在內分享，歡迎訂閱。

第一種就是上文提到的剛需新盤，前提是要有稀缺性，如大鄞州范圍內，300萬以內的新盤基本沒得選了，剩下的少量未推的單位，開發商很可能漲價。除了剛需，鄞州的初改戶型（140平）也剩下不多了，優惠也可能會減少。

第二種是此前掛價特別低的二手房，老司機稱為低價房，以前的文章我也談過，最近正在快速消失。

第三種是140平以下的次新房，前提也是板塊內比稀缺。這種房子在新盤賣完后，客戶被迫轉移到二手市場上來，次新就成了最優先選擇。這類次新的房東，很多都虧錢了，一旦客戶增多，他們肯定漲價。

所以漲價這件事，必須得具體房子具體分析，還是那句話，如果對某個房子沒把握，歡迎咨詢我（文末掃碼）。

有漲就有跌，目前仍然有房子在跌價，有自媒體天天在發有多少房東降價了，搞得盼跌的人很興奮。

但老司機要戳破這個把戲，其實這種數據沒有任何意義。

為什么這樣說？寧波六區目前掛牌的二手房有101900套（沒錯，又減少了），貝殼的掛牌88000套，但六區每個月的成交只有三四千套，這樣一算，絕大部分掛牌價格，都是沒有意義的。

寧波有不少小區，掛牌價與成交價相差在1萬元/平以上，例如某小區掛牌100套房子，平均掛牌價35000元/平，但實際成交價只有25000元/平。這100套掛牌房源中，有10套、20套出現降價，只要沒低于25000元/平，都不能說這個小區降價了。

掛牌價降不降，降多少，都沒影響到這個小區真實的價格（成交價）。

此外，如果成交樣本太少，偏差太大，也沒有參考意義。比如這個月成交一套高層，上個月成交一套洋房，雖然在同一個小區，但因為高層比洋房便宜，我們也不能認為這個小區的房價就跌了。

目前，趨勢性下跌的小區并不多，重災區集中在剛交付、剛解禁，且投資客集中的板塊，以及安置房大規模交付的板塊。

但如果地段好，這種房子在拋售潮過后，房價也會見底企穩。下跌隱患大的是那些荒郊野外、無人問津的房子，以及庫存量大的小城市的房子，寧波主城區不在此列。

還是回到開篇那句話，樓市未來的走勢是分化，不同的房子，未來的房價大不相同。

最后，老司機團隊是寧波業績領先的團隊之一，我們的優勢是規范、專業、省錢。找我們買房，可以免費獲得老司機專家團的專業建議，幫您看清趨市，分析利弊，找到最適合您解決方案。

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