提起碧桂園這個“宇宙第一房企”，首先讓人想到的就是“債務(wù)”和“品控”。

債務(wù)方面：截至2023年6月末，碧桂園總負債為1.36萬億元，在房企負債中排第二，且碧桂園還有超3100個在建項目，是恒大的4倍。這個建在負債之上的地產(chǎn)帝國，如今快被負債壓垮。

品控方面：根據(jù)《艾普思輿情大數(shù)據(jù)》顯示，碧桂園的質(zhì)量問題在銷售前五的房地產(chǎn)企業(yè)里投訴占比39%，服務(wù)投訴占比41%；在《黑貓投訴》上，碧桂園的投訴量多達1695條。

最近，碧桂園“品控”方面又出事了。西安碧桂園央墅業(yè)主王明（化名）告訴《額滴神》：“我花了600萬買的房子，室內(nèi)居然嚴重滲水、漏水、室外墻面裂痕、房子外墻保溫材料還用B3級材料，一點就燃，并不符合國家施工規(guī)范，存在重大的安全隱患”。

從去年以來，碧桂園一邊債務(wù)重組一邊保交樓，猶如走鋼絲般苦苦支撐，這個房地產(chǎn)行業(yè)的龐然大物，已經(jīng)走到了生死關(guān)頭。

業(yè)主的無奈

去年5月，王明以600多萬的總價購買了西安碧桂園央墅的疊拼洋房戶型。

碧桂園央墅，即碧桂園·鳳凰城C地塊三期，位于未央?yún)^(qū)元朔大道與北辰大道交匯處西北角，屬于浐灞生態(tài)區(qū)板塊。

今年5月，喜迎交房的王明在看到房子后一下傻眼了。該房一到下雨天就開始滲水，不僅墻壁出現(xiàn)霉斑，地面也跟著遭殃。

甚至連結(jié)構(gòu)板也出現(xiàn)了嚴重滲水的現(xiàn)象，房頂已經(jīng)有些地方開始斷裂。

而當他反映問題后，物業(yè)也只是找人來在主梁打孔注膠防止漏水。

王明說：“直到現(xiàn)在房子仍然嚴重漏雨，不僅結(jié)構(gòu)板漏雨，主結(jié)構(gòu)梁也在漏雨，房屋外圍墻也在漏雨滲水，這種情況下，裝修后屋內(nèi)肯定發(fā)霉返繭，以后都是無窮無盡的麻煩和安全隱患”。

出現(xiàn)上述現(xiàn)象的并不只王明一家，近百名業(yè)主都面臨著和他一樣的問題。此外，王明稱，碧桂園央墅的外墻保溫材料用B3級材料，一點就燃，并不符合國家施工規(guī)范。

值得一提的是，這種現(xiàn)象并不只是出現(xiàn)在碧桂園的這一個項目，而是具有普遍性。

西安碧桂園鳳凰城、碧桂園瓏悅、碧桂園閱江府、碧桂園文景府、碧桂園國湖等項目出現(xiàn)過滲水、漏水、墻面裂痕甚至出現(xiàn)象樓體沉降、墻體裂縫等相當嚴重、存在重大安全隱患的現(xiàn)象。

而對出現(xiàn)的問題，根據(jù)業(yè)主投訴信息顯示碧桂園的服務(wù)反應(yīng)效率往往讓人迷惑，王明說：“每次去和開發(fā)商反映問，他們總是推諉拖延、扯皮撩胯，問題根本沒有解決”。

用“保交房”保住陣地

對于碧桂園來說，業(yè)主們的不滿，只是其生存現(xiàn)狀的“滄海一粟”。

2023年7月19日，碧桂園服務(wù)集團總經(jīng)理李長江及其配偶一次清倉減持，用322.78萬股的碧桂園服務(wù)套現(xiàn)2824.72萬港元。

7月30日，碧桂園董事會主席楊惠妍宣布捐出20%碧桂園服務(wù)股權(quán)給國強公益基金會，這家基金會的創(chuàng)始人叫楊子瑩，與楊惠妍女士是姊妹關(guān)系。

8月，碧桂園兩筆美元債票息未付，正式拉開了碧桂園跌落神壇的大幕。

接下來，沒有經(jīng)歷金九也銀十的碧桂園發(fā)在10月布公告，稱預(yù)計無力償還一筆本金4.7億港元的到期境外債務(wù)。

2024年的前8個月，碧桂園的權(quán)益銷售金額僅為328億元，同比降幅達到了驚人的78%。

9月5日，碧桂園發(fā)布了未經(jīng)審核的運營數(shù)據(jù)，8月份的權(quán)益銷售金額僅為34.3億元，同比降幅達到了57%。

這一數(shù)字僅僅是單月的同比降幅，而去年8月份，碧桂園的權(quán)益銷售金額已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度下滑，同比降幅超過了72%。

這意味著，2023年8月份，碧桂園的權(quán)益銷售額與2022年8月份相比，降幅超過了72%，而2024年8月份的銷量與2023年8月份相比，降幅又達到了57%。

當下碧桂園的困局，明面上是債務(wù)利息到期導(dǎo)致的流動性危機，背后其實反映的是整個地產(chǎn)行業(yè)銷售額下跌。但值得肯定的是，在這樣的銷量下降速的度下，碧桂園交付的步伐卻在提速。

在2023年6月的內(nèi)部會議上，碧桂園已經(jīng)明確了企業(yè)的經(jīng)營底線，是“保交樓、保安全、保信用”這三大保的戰(zhàn)略。

在2023年1-9月的房企交付排名中，碧桂園作為榜首，以40.1萬套的交付成績，遙遙領(lǐng)先。

“保交付”，已成為碧桂園在當前的重要企業(yè)經(jīng)營方向。

2022年交樓約70萬套，位居房企第一，是第二名恒大的兩倍多。今年上半年又交付了27.8萬套，仍舊排在第一名，遠高于其他房企。

如何突圍

要想業(yè)績不再下滑，僅僅是“保交付”還遠遠不夠。

目前，碧桂園已經(jīng)推出了首個債券展期方案，并且布局的三四線城市的深度和廣度，以及未來這些城市的“以舊換新”和“租售并舉”。

但這些措施只能緩解一時，要想長久解決經(jīng)營問題，本質(zhì)還是要靠銷售回升。

而要想銷售回升，還是要靠品質(zhì)保障。

品質(zhì)是一家房企最基本的生命線。在地產(chǎn)下行的今日，仍然有靠好品質(zhì)取勝的房地產(chǎn)項目和開發(fā)商。拿龍湖來說，截至5月末，龍湖年內(nèi)剩余到期公開債就僅剩45億元。

6月，龍湖集團提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的債券。

目前，龍湖今年年內(nèi)剩余到期的公開債僅剩30億，至2026年底前，已經(jīng)沒有境外到期的公開債券。

能夠優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、逐漸走出陰霾，龍湖所依靠的，就是其精致的產(chǎn)品質(zhì)量和高效率的物業(yè)服務(wù)。龍湖已經(jīng)連續(xù)五年在別墅銷量中排名第一。上半年，龍湖的銷售額在西安也是榜首。

縱觀每次行業(yè)調(diào)整周期來襲，能夠生存下來的房企無不是堅守兩道紅線：一是堅持以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品和服務(wù)打造能力，二是堅持以效率為基礎(chǔ)的利潤與現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。

明年，碧桂園預(yù)計還有40萬套要交付，壓力可不小。一位碧桂園內(nèi)部的員工告訴《額滴神》：“目前賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，保交樓還是穩(wěn)的”。

面對變局，碧桂園掌托人楊惠妍在內(nèi)部打氣：“公司所有人要充滿信心、下定決心，一定能夠迎來行業(yè)的春天。”

在房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三十多年風(fēng)雨的碧桂園，要想迎來春天，在關(guān)鍵時刻突出重圍，還是要守好品質(zhì)底線，確保“交一套滿意一套”，而不是為市場留下“交房后又維權(quán)”的一個個“深坑”，治好了腳痛，頭疼又犯了。