作者 | 梁秀杰

編輯 | 宋金煜、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

AI+、信息化、數智化以及數字產業化，都與物理空間（各類不動產形態）密不可分。其與空間的銜接融合中，又涉及到軟件嵌入、硬件銜接、平臺搭建、與運營融合等細節問題，而這些問題既關乎產業和數字化落地的成效，也關乎不動產空間的經營管理效能。

共識是，越是經濟低谷期，對接新產業形態的需求越迫切。舊模式難以為繼，新模式需要理性投資，需要激活資產價值，提振資產的流動性。

11月21日，帶著如上問題，睿和研學組織全國各地30多家企業代表，精選北京六大樣本項目，走到項目的中后臺，一探究竟。

AI+全域智能平臺，提升城市運營能力

城市運營本質上是公用事業企業化運作，這也是各地城投平臺轉型的重要方向。所謂公用事業，是指將供水+污水處理+供氣+供電+配套安裝、公共設施管理等城市運營核心業務體系化運作，實現資產和收入的提升，現金流穩定。

萬科旗下的萬物云城較早介入這一領域， 同時利用其數字化能力，形成公用事業的創新解決方案。

研學第一站：位于北京豐臺區的麗澤金融商務區。在這里，物業城市一體化服務正通過數字孿生技術構建“全域智能運營平臺”，將數據的潛力充分運用于城市治理之中，不斷深化麗澤 數字城市的建設。

通過引入萬物云城全域智能運營模式，由北京麗澤智慧云城市資源經營管理有限公司，基于IoT （智能物聯網技術）+城市CIM（城市地理信息系統）搭建起了麗澤金融商務區“全域智能運營平臺”，實現了業務全要素的可視化、智能化管理，構建了運營全場景。

一個和現實世界近乎一樣的虛擬世界，呈現在智慧運營系統的大屏上。小到一個垃圾桶的滿溢數據，大到麗澤金融商務區8.09平方公里的實體空間，所有信息在這里都一覽無余。

這個依托城市運營服務中崗位、物聯、調度系統，實現了近場服務調度與遠程運營調度的智慧融合。它不僅實現了對商務區的全面監控和管理，還通過智能化手段提升了城市治理的效率和質量。

比如，基于全域智能運營調度平臺，采用電子工牌、垃圾桶滿溢器、自走式空氣檢測儀、車載GPS等物聯設備，實現人員、設備、車輛可視化管理，不僅提高了現場作業效率和作業質量，同時達到數據可查詢、結果可追溯，真正實現道路機械作業覆蓋率100%、人員排班率100%、考勤打卡率100%。

數智化賦能租住，實現1：200人房比

作為行業領先的市場化長租公寓運營平臺，自如資管不斷探索并升級其數智化體系，以推動租賃市場的進一步發展。睿和研學第二站，我們來到了紀家廟Meeta自如寓。

在這里，我們不僅親身體驗了自如的優質產品，還深入了解了自如資管數智化系統如何助力項目的精細化運營。

自如云服務中心覆蓋了租客的全管理周期，從云端帶看到簽約，所有租房流程均可在線上完成，大大提升了效率。

通過AI+云模式，自如資管的數智化系統還協助項目實現7*24小時的全天候服務。這不僅直接實現 長租公寓項目人效翻倍提升，達到了1:200人房比的高效運營。而且，客戶及時響應率達到了98%，在降低運營成本的同時，也顯著提升了服務體驗。

此外，自如云服務中心還涵蓋了保潔、搬家、維修、裝修、代辦服務等多種業務類型，不僅滿足了租戶的多元化需求，也幫助資產方實現了多元化收益。

商業地產如何低碳轉型？

睿和研學精選了中海商業的兩個代表性項目。

位于西城區二環內的北京中海金融中心，是北京首個大型商業辦公零碳建筑技術集成示范項目。項目共有7棟寫字樓，其中1號樓總建筑面積約3.15萬平方米，建筑高度45米。這棟寫字樓憑什么達到“零碳？背后又有哪些最新技術？

項目結合“零碳建筑”技術發展趨勢，通過聚焦“被動房技術”降需求、主動技術提能效、能源轉型降排放、低碳建造降隱含碳等4大類18項技術措施，形成創新集成應用，實現了寒冷地區高層寫字樓零碳技術體系和寫字樓光儲直柔全場景應用技術體系的首次研發與建立。

營造健康舒適工作氛圍的同時，達到了節能降碳的目標。據了解，目前1號樓本體節能率達到了63%、綜合節能率達到81%、可再生能源利用率達到68%，減碳率達到75%。

位于北京西二環阜成門的北京中海商務中心，則是一個典型的城市更新項目，由原來的“京西第一高樓”四川大廈裙樓、北京第一家華聯商廈煥新而來。

中海從設計、規劃、改造、運營端，積極落地數智樓宇資產全生命周期管理機制。

一方面，整合可視化資產運維平臺、全場景智能會議交互系統、智能環境管理檢測系統、智能清潔、智能垂直物流、智慧門等新技術，打造全方位的智能辦公解決方案。

還引入了全行業首個“數字人運營官”，動態提升管理效能的同時，開啟零碳城市更新實踐。在改造中建立分布式儲能、光儲直柔、熱回收新風系統等，在運營中推出低碳租戶手冊、首創寫字樓宇碳積分體系。

最終將項目由低效樓宇轉型升級為綠色、高效率的產業空間。

探索園區智慧低碳運維新模式

“低碳智慧園區”趨勢下，如何通過智能化升級改造，實現園區領域“綠色低碳化”與“數字智慧化”兩化深度融合？來融科資訊中心一探究竟。

融科資訊中心是中關村核心園林式綜合商務園區，位于北京市海淀區科學院南路。整個園區占地8.0公頃，總建筑面積32.8萬平方米，由4棟寫字樓與2棟酒店式公寓構成主體建筑群落，是一個集國際甲級寫字樓、涉外酒店式公寓、專屬會所、會議會展等多種現代商務功能于一體的綜合商務園區，出租率長年保持在95%以上。

為了打破原有依靠運維人員經驗判斷手動調節的運維模式，項目在云棟科技與天津大學共同助力下，充分利用AIoT技術打造了國際領先的智慧低碳運維新模式。主要以節能降碳、提升室內舒適性、提高運維工作效率為目標，從建筑節能、品質提升、管理高效三個維度建立智慧運維管理體系，實現“融科智慧低碳園區”。

區別于傳統工程改造，云棟科技以節能策略為主線，以智能策略驅動建筑實現節能低碳運維管理，輕量化施工，不影響建筑正常運營。

具體來看，通過云棟科技全鏈條自主研發有線/無線IoT物聯網傳感器，監測類型涵蓋能源、系統、環境三類，可靈活組網、即插即用。園區內共有近2萬個信息采集點位，每年產生近30億條數據，為融科系統供需匹配調節提供有效數據支持，為制冷機組、循環水泵等主要設備運行提供可靠性數據支撐。

后期應用AI進行數據處理，自動預判建筑各地區的冷熱需求，掌握需求的精準節能。通過其智能運維管理平臺，1個暖通工程師能夠同時管理超十個項目的策略組裝及運營管理，直接減少了人力成本。智能控制算法不僅能預測空調系統何時需要調節，還能自動調節到舒適的區間，即使面對室外氣候突變，室內也依然舒適如常。

通過提高調節精準度，還能挖掘節能空間，再不影響室內舒適度的前提下，節能降碳，并同步提升客戶滿意舒適度。

如何讓產學研轉化提速？

最后一站，我們深度調研了產學研轉化的代表項目，中關村智能制造創新中心，也被稱作“中發智造數字場館”。項目坐落于北京海淀區中關村，是經中關村認定的智能制造數字場館、國家高新技術展示中心，同時也是中關村智能制造創新中心的線下展示中心之一。

風格上，中發智造數字場館運用科技與數據手段，營造出科幻且未來感十足的智慧氛圍，與智能制造的潮流與趨勢相得益彰。

功能上，涵蓋智能制造駕駛艙、路演大廳、多規格會議室、展示展覽區等多種空間，為智能制造領域的企業、項目、個人、地方政府、產業園區和協會聯盟提供會議場館、展演平臺、廣告傳播、駕駛艙參觀等服務，搭建起科學界與產業界雙向溝通的橋梁。

作為中關村五大創新中心之一，中關村智能制造創新中心聚焦于先進制造業領域，是一個集協同創新、產教融合、成果轉化、產業孵化等為一體的綜合性新型創新平臺機構。通過“線上生態服務平臺、線下展示中心（或產業園區）相結合”的產業模式，充分發揮中關村國家自主創新示范區創新資源優勢，積極與全國各地方政府、各產業園區開展深度產業合作。結合當地產業發展需求，進行本地化開發與重構，搭建更具有本地特色的生態服務平臺，助力地方產業招商，促進地方產業集聚發展。

與此同時，中發智造還充分利用自身資源優勢、平臺優勢、數據優勢，為合作園區、地方產業輸送海量資源與信息數據，并通過線上平臺推廣、線下活動宣傳等方式，強化招商推廣力度，優化園區產業服務，以吸引企業入駐，打造產業集群，實現發展目標，進一步推動產學研的轉化。

結語

通過這次研學，我們不僅直觀感受了各類技術在不動產空間的實際應用，還與項目的創建團隊、運營人員深入探討了如何將這些技術更好地融入到業務流程中，以推動行業的綠色發展和數字化升級。這不僅是一次知識的交流，也是一次實踐的探索，旨在為不動產行業的低碳數字化轉型提供切實可行的解決方案和思路。

睿和智庫，作為不動產資管行業首席智庫平臺，致力于與行業先鋒攜手，共同推動不動產行業的創新與進步。我們的目標是為實現可持續發展貢獻智慧和力量，助力行業邁向更加綠色、智能的未來。

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