文/謝逸楓

目前房地產市場出現新房政策效應持續力減弱、城市核心區吸虹效應、一線和二線核心城市核心區域點狀止跌、成交量房價背離、一二手房成交背離、國企央企托底土地市場的六種現象，意味著結構化、城市分化將貫穿年底到2025年。

最值得注意的是一二手房成交背離，就是說二手房銷售成交量比一手房好，背后的邏輯是二手房比一手房更加具有性價比、現房、配套相對全、房屋質量校驗更直觀。毫無疑問，這個現象已經成為影響到一手房市場的止跌回穩因素之一。

一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準、稅費減免政策的影響下，北京、上海、廣州、深圳樓市熱度已延續了2個月，能否保持6個月-9個月以上，成為市場能否實現真正止跌回穩的分水嶺。

北京：11月二手房網簽量比新房好

北京市住建委數據顯示，11月25日，北京二手房網簽量905套。截至2024年11月25日，11月北京二手房網簽共14397套，同比上漲42.71%，環比上漲13.86%。

說明二手房市場延續10月火爆行情，呈現持續性回暖、企穩的趨勢。一方面是手房的現房優勢比較明顯。另外一方面是二手房的性價比超過新房市場。

11月25日，北京新房（一手房）網簽共120套。截至2024年11月25日，11月北新房網簽共3884套，同比上漲9.78%，環比上漲5.57%，預計超過4000套。

說明新房市場延續10月熱度行情，呈現持續性回升、回暖的趨勢，但是企穩的基礎不牢固，政策效應呈現減弱因素。總體來看，新房比二手房市場熱度低。

截至11月25日，11月北京樓市成交量達到3年來同期高點。其中二手房網簽量同比上漲超4成，新建住宅成交量出現了較明顯上漲，連續2個月保持熱度。

掛牌量看，截至2024年11月25日，11月北京地區二手房掛牌量為148722套，較4月掛牌量（17.4萬套）下降超2.5萬套，說明二手房已經遏制業主拋房趨勢。

二手價看，統計局數據，10月一線線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，13個月以來首次轉漲。其中北上深分別上漲1.0%、0.2%、0.7%，廣州下降0.4%。

10月北京地區二手住宅價格表現相對較好，已經出現止跌、拐點跡象。部分區域出現兩年來首次上漲，主要是現房議價空間不斷收窄，部分業主調漲售價。

新房價看，10，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比9月收窄0.3%。其中上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。

上海：11月二手房成交已突破兩萬套

安居客數據顯示，截至11月24日，11月上海二手房成交已突破兩萬套，累計成交21446套。11月以來8個周末日成交數超過1000套，日均成交達1119套。

成交量顯著攀升，上海二手房價格處于下行階段，尚未出現拐點。中指數據顯示，10月上海二手住宅樣本均價6.02萬元/平，環比下跌0.1%，同比下跌7.94%。

二手價看，統計局數據，10月一線線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，13個月以來首次轉漲。其中北上深分別上漲1.0%、0.2%、0.7%，廣州下降0.4%。

10月上海地區二手住宅價格表現逐漸好轉，已經出現止跌跡象。說明上海二手住宅房價已經出現拐點信號，能否保持6個月-9個月以上，需要觀察。

上海市房屋管理局數據顯示，11月23日、24日上海二手房（含商業）單日成交量再次破千，11月23日單日成交1224套，成功刷新11月二手房單日成交最高紀錄。

安居客數據顯示，截至11月23日，11月上海二手房累計成交已突破20000套，成為今年繼3月、6月、7月、10月后，第5個同時是突破20000套最快的月份。

剛需、改善性購房者積極入市，二手房帶看量、成交量明顯提升。鏈家數據顯示，上周上海二手房成交套數比2023年同期增長106%，帶看同比增長43%。

11月上海二手房總成交量將有望超越2024年6月的26374套，從而創造出上海二手房全年成交量新的紀錄，并將在預期、信心、止跌回穩多方面產生深遠意義。

二手房成交爆增背后，一方面是滬七條新政持續發力，源源不斷地為市場注入活力。一方面是新一輪增量政策正在不間斷地推出，稅費優惠政策的加持。

網簽數據看，截至11月24日，上海11月一手房（含商業）共網簽11911套。滬七條政策出臺以來，市場熱度較高，10月釋放了一大波購買需求，客戶選擇入市。

疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計房地產政策效應將持續釋放，為市場止跌回穩助力。

廣州：11月二手房網簽已超過1.3萬套

廣州市住建局數據顯示，廣州市11月二手房網簽已超過1.3萬套，環比增長70%，二手房成交量逐月遞增，已經連續3個月上升，呈現持續性的回暖。

廣州二手市場不斷續猛增。上周全市二手成交3845套，時隔1月再破3800大關。截至24日，廣州11月二手網簽13122宗，超越10月同期，環比激增70%。

二手房市場持續火熱，延續10月行情，主要是11月以來，廣州出臺了一系列新政，包括降契稅、放寬落戶限制、取消豪宅稅及公積金新政等利好政策效應。

廣州市房地產中介協會數據顯示，2024年11月廣州市二手住宅網簽11418宗、110.99萬平，環比分別增長10.01%和11.35%，同比分別增長12.14%和8.71%。

11月二手住宅網簽宗數創下自2023年4月以來的新高。2024年1月-11月廣州市二手住宅累計網簽99287套、987.22萬平方米，同比分別增長0.08%和下降0.12%。

新增掛牌看，11月，廣州新增掛牌的二手房開始減少。二手新增掛牌呈現逐月減少的趨勢，11月1日-24日新增掛牌1.39萬套，比上月同期減少689套。

深圳：11月二手房成交量延續上漲

深圳房產中介協會數據顯示，2024年第45周深圳市二手房（含自助）錄得2238套（錄得量指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計）環比增長6.1%。

10月7日至11月10日，深圳二手房錄得量連續5周超2000套，二手房交易高位企穩。截至2024年11月25日，深圳二手房源在售69438套，較上周增加297套。

深圳中原研究中心數據顯示，截至11月10日，11月深圳全市一手住宅已經成交2732套，二手住宅成交2410套。上周深圳新房、二手房成交量延續上漲。

10月深圳全市一手住宅網簽4153套，環比上升146.3%，創下近35個月新高.自2021年12月之后首次突破4000套，10月全市新房住宅認購量達到13366套。

深圳中原數據顯示，新房住宅月網簽量在2008年12月達到峰值8673套，其次是2021年1月網簽量為8356套，2009年4-6月網簽套數均維持在近年較高水平。

樂有家研究中心監測數據顯示，截至11月17日，深圳一手住宅認購量累計6645套，比10月同期上漲7%。一手住宅網簽量4687套，環比上漲427%。

截至11月17日，深圳二手房錄得量達4781套，錄得量有望再沖刺8000套。二手住宅網簽量4086套，環比上漲51%，新房及二手房市場活躍度持續處于高點。

截至11月19日，深圳新房住宅認購數7362套，累計網簽5067套。11月新房網簽量有望突破8000套，超過2009年6月，達到深圳十六年來新房月度成交量前五。

值得注意的是11月新房入市節奏明顯放緩，新房訪客量回落，政策熱度出現下滑，說明地方樓市政策的效應減弱，政策效果的持續力差，需要政策加碼。

深圳市房地產中介協會數據顯示，2024年第47周（11月18日-11月24日），深圳二手房（含自助）錄得2132套，環比增長8.8%。單周再錄得量超2000套。

深圳市住建局數據顯示，截至11月24日，11月深圳二手住宅累計網簽成交5644套，日均成交約235套，較10月份的日均204套，提升超15%。

較2023年11月深圳日均成交約107套二手住宅的水準，提升約120%。按照網簽口徑看，11月深圳二手房日均成交維持較高水平。

二手價看，深圳二手樓市出現復蘇跡象。統計局數據顯示，10月深圳二手住宅銷售價格指數環比增長0.7%，環比漲幅在一線城市中僅次于北京的1%。

從歷史看，2023年5月份以來，深圳二手住宅銷售價格指數單月環比增速為負或持平，2024年10月為18個月以來首次環比正增長，傳遞了房價拐點積極的信號。

深圳二手房市場整體呈現波動運行態勢，隨著11月19日樓市優化政策的出臺，減輕了消費者購房稅費負擔，重點利好改善需求置業群體。