這一篇文章，我挑一些北京熱點片區比較有代表性的改善盤，盤點下他們的歷史成交情況，大家可以對比下漲跌幅。也可以和上一篇老破小的跌幅做一下對比。

1）對標的幾個時間點，一個是當前的價格，也就是2024年房價有了一輪跌幅后，相對穩定的價格；

一個是近幾年（2021-2023）的最高成交價，也是歷史上的最高成交價；

19年的價格基本上是2021-2023年房價上漲前的相對穩定的價格，維持了一年多直到2020年；

再往前就是上上一輪，北京翻倍大漲行情之前的北京房價，也就是大家看到的2014年的價格。

2）小區多是北京熱點板塊的熱點盤，很有代表性。分布在朝陽、海淀、西城、石景山等。

1，海淀，橡樹灣四期。99平米兩居室。

24年6月，1130萬

23年11月，1377萬（最高）

19年7月，935萬

16年3月，736萬

14年4月，557萬

10年漲幅103%，到最高點翻1.47倍

近期成交跌幅18%（近期成交價和最高成交價對比）

2，海淀，世紀城翠疊園，160平左右三居室

24年7月，1820萬

23年4月，2445萬（最高）

19年7月，1600萬

16年3月，1455萬

15年3月，1175萬

10年漲幅55%，到最高點翻1.08倍

近期成交跌幅25%

3，朝陽，融科橄欖城三期，95平米左右兩居室

24年5月，885萬

23年3月，1187萬（最高）

19年5月，930萬

14年8月，490萬

10年漲幅80.6%，到最高點翻1.42倍

近期成交跌幅25%

4，朝陽，珠江帝景，125平米左右兩居室

24年8月，965萬

23年4月，1300萬（最高）

19年3月，970萬

16年5月，829萬

14年9月，595萬

10年漲幅62%，到最高點翻1.18倍

近期成交跌幅25%

5，西城，紅山世家，95平米左右兩居室

24年9月，1105萬

22年7月，1300萬（最高）

19年1月，980萬

16年7月，840萬

15年12月，664萬

14年10月，570萬

10年漲幅93.8%，到最高點翻1.28倍

近期成交跌幅15%

5.1，在這我簡單提一下，紅山世家的跌幅是比較小的，現在的問題是，你覺得紅山世家更保值呢，還是覺得紅山世家沒跌到位？

或者換一個角度，如果是你，會不會花1100萬接盤紅山世家？

6，朝陽，東湖灣，110平米左右兩居

24年11月，1050萬

23年9月，1360萬（最高）

19年7月，1110萬

14年1月，620萬

10年漲幅69.3%，到最高點翻1.19倍

近期成交跌幅22%

7，朝陽，首城國際，89左右兩居

24年10月，805萬

23年4月，970萬（最高）

19年7月，800萬

16年3月，655萬

14年12月，483萬

10年漲幅66.7%，到最高點翻1倍

近期成交跌幅17%

8，石景山，遠洋沁山水，89左右三居

24年10月，795萬

23年8月，970萬（最高）

19年8月，790萬

16年3月，620萬

14年9月，467萬

10年漲幅70%，到最高點翻1倍

近期成交跌幅18%

3）為了方便對比，下面是老破小和改善盤的跌幅對比，黃色是跌幅。

團結湖

花家地

安貞西里

廠洼

25.54%

43.27%

30.97%

36.95%

466

520

536

682

347

295

370

430

普惠南里

恩濟里

裕中東里

紅蓮南里

24.96%

22.11%

27.22%

27.42%

653

597

900

620

490

465

655

450

橡樹灣

翠疊園

融科

珠江帝景

17.94%

25.56%

25.44%

25.77%

1377

2445

1187

1300

1130

1820

885

965

紅山世家

東湖灣

首城

沁山水

15.00%

22.79%

17.01%

18.04%

1300

1360

970

970

1105

1050

805

795

4）簡單總結，第一，改善盤的走勢沒有那么神秘，北京所有樓盤的價格都是跟著市場行情走，在下跌周期里，不跌甚至逆勢上漲的樓盤，是不存在的，大家不要迷信改善盤；

第二，這些樓盤的價格，大家可以反復對比下，也可以根據自己關注的樓盤的具體戶型去做對比，對比的目標是，這個盤到底有沒有跌到合理價位，參考紅山世家。只有通過對比這些數據，才能在買房賣房決策的時候，有相對準確的判斷。

5）最后留個問題，以上8個改善盤的近期成交價，你覺得哪個價格是典型的高位接盤？

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