隨著年中業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)臨近，廣州各大樓盤紛紛加大去化力度，特別是中心四區(qū)中的海珠西板塊，多個(gè)項(xiàng)目針對(duì)90㎡以下中小戶型推出特價(jià)單位。部分樓盤推出總價(jià)380萬元、398萬元等特價(jià)房源，總價(jià)門檻直逼廣州市荔灣區(qū)新房。有業(yè)內(nèi)人士指出，荔灣剛需戶型持續(xù)“缺貨”，海珠西板塊有望以親民價(jià)格承接荔灣剛需購(gòu)房需求。

海珠西與荔灣芳村一橋相隔。

小三房起步價(jià)低于400萬元，有項(xiàng)目百萬元價(jià)差搶灘剛需市場(chǎng)

進(jìn)入年中大考倒計(jì)時(shí)，廣州市海珠區(qū)尤其是海珠西板塊的一手樓市競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。為了吸引購(gòu)房者，板塊內(nèi)多個(gè)樓盤紛紛推出特惠房源，部分樓盤小三房單位總價(jià)調(diào)整至400萬元以下。

在中建天鈺項(xiàng)目，銷售人員介紹：“現(xiàn)在398萬元可以買到89㎡的東南向單位，單價(jià)不到4.5萬元/㎡，比開盤時(shí)的價(jià)格低了不少。即使不選特價(jià)單位，在6月30日前，項(xiàng)目提供15萬元車位券和5萬元裝修券，總計(jì)20萬元可以直接從總房?jī)r(jià)中扣除。”據(jù)了解，該項(xiàng)目在今年2月開盤時(shí)，89㎡戶型的總價(jià)為498萬元起，單價(jià)區(qū)間為5.5萬元至6.3萬元/㎡。對(duì)比項(xiàng)目首開價(jià)格，該特價(jià)單位總價(jià)調(diào)整了百萬元。

值得注意的是，新房的特價(jià)單位大多位于“天地樓層”（即底層或頂層）。以中建天鈺為例，新快報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該特價(jià)單位位于二層，戶型為2+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)。實(shí)景樣板房?jī)?nèi)，客廳和臥室均設(shè)有大面積飄窗，寬度達(dá)80cm。銷售人員介紹：“同樣的戶型，12樓以上的部分飄窗寬度可調(diào)整至30cm交付，因?yàn)槌乱?guī)發(fā)布時(shí)我們剛好蓋到了11層。”

海珠西板塊另一個(gè)促銷力度較大的項(xiàng)目是地鐵南洲站附近的中交天翠，79㎡戶型的特價(jià)單位起價(jià)為380萬元，單價(jià)約為4.81萬元/㎡。新快報(bào)記者了解到，特價(jià)單位為7號(hào)樓01單元，同樣為東南朝向。項(xiàng)目銷售人員稱：“380萬元的一口價(jià)單位位于低樓層，如果喜歡高一點(diǎn)的樓層，28樓（也有），一口價(jià)為400萬元。現(xiàn)在賣的是超新規(guī)產(chǎn)品，125%的實(shí)用率，飄窗留35cm，不確定后面兩個(gè)梯腿是否還按新規(guī)的實(shí)用率。”而克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，今年以來海珠區(qū)90㎡以下戶型商品住宅成交均價(jià)56853元/㎡，該樓盤特價(jià)單位比區(qū)域均價(jià)低8000多元。

當(dāng)前，海珠西在售90㎡以下三房的樓盤均加入年中促銷陣營(yíng)，營(yíng)銷手段多為提供一口價(jià)房源、車位券、家裝補(bǔ)貼、物業(yè)費(fèi)減免等組合優(yōu)惠。越秀熙悅江灣、保利燕語堂悅、綠城馥香園、中旅天宸府等項(xiàng)目也將起步門檻調(diào)至400萬元至520萬元區(qū)間，力搶剛需客戶。

周邊區(qū)域競(jìng)品分流，持續(xù)供應(yīng)加劇海珠西與鄰近板塊競(jìng)爭(zhēng)

在年中樓市促銷大戰(zhàn)背后，海珠西板塊正經(jīng)歷前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)。2025年海珠區(qū)在售及待售項(xiàng)目超過20個(gè)，其中西部區(qū)域占比近三分之二，集中的供應(yīng)令新盤紛紛以價(jià)換量，貼身肉搏。

克而瑞廣佛分析稱，盡管海珠區(qū)2024年涉宅用地供求規(guī)模為全市至高，但成交用地面積僅22.79萬㎡，遠(yuǎn)低于其他大部分區(qū)域。與此同時(shí)，根據(jù)年初發(fā)布的《2025年廣州供地計(jì)劃藍(lán)皮書》，海珠區(qū)今年計(jì)劃供應(yīng)11宗宅地，其中不乏主打剛需項(xiàng)目的地塊。隨著供應(yīng)的增長(zhǎng)，海珠區(qū)90㎡以下戶型的商品住宅成交均價(jià)也在逐漸回調(diào)。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科告訴新快報(bào)記者，雖然海珠區(qū)確實(shí)存在一定的購(gòu)房需求，但由于短期內(nèi)供給量大幅增加，加上一江之隔的荔灣芳村板塊和番禺板塊的競(jìng)爭(zhēng)分流，海珠西板塊的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。“荔灣區(qū)有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目即將落地，并且教育資源配套較為完善；而此前番禺洛溪板塊的新房?jī)r(jià)格相對(duì)友好，這些因素都使得部分客戶被分流。”克而瑞廣佛的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至5月，荔灣區(qū)90㎡以下戶型商品住宅的套均價(jià)為341.91萬元，顯著低于海珠區(qū)的475.07萬元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志同樣認(rèn)為，海珠西的客戶往往會(huì)對(duì)比荔灣和番禺的新房選擇，而該板塊內(nèi)新盤的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，成為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的重要原因之一。“工業(yè)大道兩側(cè)聚集了十幾個(gè)在售一手樓盤，且多數(shù)主打80㎡至110㎡的戶型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和地理位置都較為接近，這使得同質(zhì)化問題尤為突出，最終只能通過價(jià)格戰(zhàn)來爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。”崔登科進(jìn)一步分析稱，海珠西的部分產(chǎn)品由于定價(jià)偏高，導(dǎo)致去化難度增大。“對(duì)于許多購(gòu)房者來說，過一條江就能享受每㎡便宜一萬多元的價(jià)格，因此他們更傾向于選擇性價(jià)比更高的產(chǎn)品”。

荔灣小戶型庫(kù)存偏緊，專家稱“海珠西或承接剛需購(gòu)買力”

近年來，荔灣憑借高性價(jià)比小戶型持續(xù)吸引剛需買家，但從去年起，區(qū)域內(nèi)一手剛需房源供應(yīng)告急。克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月末，荔灣區(qū)90㎡以下商品住宅庫(kù)存只有1039套，去化周期縮短至4.1個(gè)月，無論是庫(kù)存規(guī)模還是去化周期均為全市最短。而在今年1月至5月荔灣多個(gè)一手項(xiàng)目，套均價(jià)均在350萬元以上，與海珠西樓盤的起步門檻越來越接近。如萬科理想花地套均價(jià)約為389萬元，保利珠江印象套均價(jià)約為369萬元。

“荔灣的小戶型缺貨確實(shí)會(huì)帶動(dòng)海珠西的銷售。現(xiàn)在荔灣小戶型供應(yīng)不多，而舊改拆遷正釋放不少購(gòu)買力，5月份廣州有幾個(gè)片區(qū)舊改項(xiàng)目的補(bǔ)償資金已到位，其中便包括老荔灣，海珠西會(huì)有機(jī)會(huì)承接一波荔灣的拆遷補(bǔ)償?shù)馁?gòu)買力。”鄧浩志向新快報(bào)記者表示，“5月拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~主力段在200萬元至500萬元之間，購(gòu)房者多瞄準(zhǔn)周邊中小面積房源，這直接推動(dòng)荔灣芳村片區(qū)一手小戶型快速去化，也讓海珠西成為承接需求外溢的候選區(qū)域。”

不過，廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科對(duì)承接效果持謹(jǐn)慎態(tài)度。他分析稱，荔灣雖一手庫(kù)存較少，但二手房源充足，而海珠西多數(shù)樓盤交付時(shí)間延至2027年，難以滿足拆遷購(gòu)房者“即買即住” 需求。“除非是價(jià)格非常有吸引力的新規(guī)產(chǎn)品，不然依然難以承接這波購(gòu)買力。”他說。

對(duì)于海珠西未來去化前景，崔登科指出，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目需在城市界面優(yōu)化、資源配套升級(jí)上發(fā)力，提升綜合性價(jià)比，這樣才能脫穎而出。鄧浩志則認(rèn)為，隨著老荔灣舊改補(bǔ)償款持續(xù)發(fā)放，剛需購(gòu)房需求將保持活躍，有望持續(xù)刺激海珠西一手樓市熱度。

采寫：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)