進(jìn)入11月，上海樓市延續(xù)10月的火熱行情。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)到27050套（統(tǒng)計(jì)口徑包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等，下同），不僅是今年新高，更創(chuàng)下近44個(gè)月的新紀(jì)錄。

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)也同樣有不俗的表現(xiàn)。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月上海新建商品住宅成交面積為68.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲0.43%，比去年同期水平上漲14.12%。

Part.1

二手房：創(chuàng)下近44個(gè)月的新紀(jì)錄

11月，上海二手房交出高分成績(jī)單。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月最后一天（11月30日），上海二手房（含商業(yè)）單日成交量再次破千，成交1227套，使得11月二手房成交總量成功突破27000套，達(dá)到27050套。

不僅超越6月成為全年二手房成交量最高的月份，也是自2021年3月以來(lái)首次突破27000套大關(guān)，創(chuàng)下近44個(gè)月以來(lái)的最高成交量。

值得一提的是，11月份的9個(gè)周末日，二手房（含商業(yè)）成交量全部破千，日均成交1132套。

成交活躍的背后，業(yè)界分析認(rèn)為，一方面，滬七條新政的持續(xù)效應(yīng)為市場(chǎng)不斷注入活力；另一方面，新一輪的增量政策也在持續(xù)推出，對(duì)樓市的穩(wěn)定和推動(dòng)起到了關(guān)鍵性的作用。

在二手房源掛牌數(shù)據(jù)方面，出現(xiàn)了顯著的下降趨勢(shì)。根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2024年11月1日，截至2024年12月2日，全市二手房源的總掛牌數(shù)量已降至14.02萬(wàn)套。

Part.2

新房：量?jī)r(jià)齊漲，千人搖再現(xiàn)

在二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)高位運(yùn)行的同時(shí)，新房市場(chǎng)亦表現(xiàn)不俗。

據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月上海新建商品住宅成交面積為68.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲0.43%，比去年同期水平上漲14.12%。

價(jià)格方面，基于改善型項(xiàng)目依舊保持一定溫度，11月新房成交均價(jià)為79017元/平方米，環(huán)比上月上漲18.30%，比去年同期水平上漲20.68%。

在成交區(qū)域分布上，大浦東持續(xù)領(lǐng)跑全市，成交面積達(dá)到17萬(wàn)平方米。閔行成交面積達(dá)到8.3萬(wàn)平方米排名全市第二。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，傳統(tǒng)交易大戶嘉定表現(xiàn)相對(duì)突出，成交7.3萬(wàn)平方米，松江相對(duì)較弱，成交僅有3萬(wàn)平方米。市區(qū)范圍內(nèi)，徐匯區(qū)表現(xiàn)尤為突出，成交6.8萬(wàn)方，其次為黃浦區(qū)，成交5萬(wàn)方。

來(lái)源：佑威房地產(chǎn)研究中心

從成交前十榜單來(lái)看，高端產(chǎn)品增加顯著，且排名第一的中海領(lǐng)邸和第二的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院均是此類項(xiàng)目。中海領(lǐng)邸項(xiàng)目位于徐匯濱江板塊，該項(xiàng)目幾度開(kāi)盤均全部銷售完畢，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)強(qiáng)，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)高端改善的意愿也同樣強(qiáng)勁。

來(lái)源：佑威房地產(chǎn)研究中心

供應(yīng)方面，隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績(jī)，11月房企推盤節(jié)奏加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，上海共有38個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，供應(yīng)5995套房源。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花格局，既有剛需項(xiàng)目也有豪宅產(chǎn)品。當(dāng)月供應(yīng)最大的樓盤是徐匯濱江板塊的中海領(lǐng)邸，供應(yīng)6.4萬(wàn)方，共552套房源。

在市場(chǎng)開(kāi)盤銷售去化表現(xiàn)上，兩極分化的現(xiàn)象依然顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，共有13個(gè)樓盤的認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%，其中陸家嘴前灘公館認(rèn)購(gòu)率高達(dá)398%，中海領(lǐng)邸認(rèn)購(gòu)人數(shù)高達(dá)1558組。與此同時(shí)，亦有16個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率低于50%，其中11個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足而被迫取消搖號(hào)環(huán)節(jié)。

這些現(xiàn)象表明，成交的優(yōu)劣并不完全取決于項(xiàng)目所處的地理位置，無(wú)論是市區(qū)的改善型樓盤還是郊區(qū)的剛需項(xiàng)目，樓盤價(jià)格與產(chǎn)品力的匹配程度以及其吸引力，同樣對(duì)樓盤的去化起著決定性作用。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，供應(yīng)增加為11月保持良好的交易節(jié)奏創(chuàng)造條件，此外，當(dāng)月出臺(tái)交易稅費(fèi)減免以及等來(lái)了普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，降低了交易成本，為存量交易潤(rùn)滑提供方便。

改善買家，尤其是置換型買家對(duì)此反饋積極，預(yù)計(jì)會(huì)加快二手房的流轉(zhuǎn)，為后續(xù)轉(zhuǎn)化為新房的銷售提供儲(chǔ)備力量。月中的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)給市場(chǎng)提供很強(qiáng)心理暗示。這些為樓市交易持續(xù)穩(wěn)定向上都做好了充分鋪墊。

最后一個(gè)月是房企做全年業(yè)績(jī)的時(shí)期，也會(huì)借助市場(chǎng)溫度加快銷售節(jié)奏，預(yù)計(jì)本月還會(huì)延續(xù)此前節(jié)奏，也有望實(shí)現(xiàn)年末的翹尾收官。