文｜鄧浩志

廣州樓盤組團(tuán)到香港搶客

最近廣州市房協(xié)組織一批房地產(chǎn)項(xiàng)目到香港推廣，宣傳，爭取吸納港人到廣州置業(yè)。此次推廣雖是行業(yè)協(xié)會(huì)行為，但也獲得了廣州市政府主管部門的支持。印象當(dāng)中這種跨城大規(guī)模房地產(chǎn)推介，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中還是首次。廣州再次敢為天下先，值得大大點(diǎn)贊。

其實(shí)這種推廣行動(dòng)，無論是官方牽頭在先，還是廣州行業(yè)協(xié)會(huì)先想到點(diǎn)子，都說明了他們注意到了發(fā)掘市場的方向，也明白要形成合力才能有效開拓這個(gè)市場。在房地產(chǎn)存量博弈時(shí)代，競爭是殘酷的，光顧著面子，想著諸多傳統(tǒng)禁忌，是很難對外開拓市場以求生存的。單靠一家房企的力量也是有難度的。沒有房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也是不全面的，甚至是紙上談兵的。所以我認(rèn)為，各大城市的地方政府房地產(chǎn)主管部門，或者各城市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)該像廣州一樣走出去。去其他城市做土地推廣，做房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳。改變以往的工作思路和工作方法。

不過就技術(shù)層面而言，高能級城市到低能級城市推銷住房，比低能級城市到高能級城市撈客容易得多。千萬不要以為資金也會(huì)從高處往低處流。相反，投資市場通常會(huì)呈現(xiàn)虹吸效應(yīng)，能級高的城市反而能吸收掉周邊低能級城市的資金，人才等等。

因?yàn)橘Y本，技術(shù)，人才流動(dòng)的目的是要搶占資源高地的。大城市城市配套更好，國際化程度更高，寬容度更高，治理水平更高。而資金和人才需要的，恰恰是更自由的流動(dòng)，更寬松的環(huán)境，更法治的社會(huì)。在這方面，小城市不但配套硬件和大城市有差異，而且觀念比較保守，管理過于關(guān)系化，對外包容性也較低，各個(gè)方面和大城市比都很難形成有效的競爭。

除非在房價(jià)上漲的周期，小城市樓市因?yàn)榉磻?yīng)速度比大城市慢，存在階段性的補(bǔ)漲空間的機(jī)會(huì)，才有可能吸收大城市購買力。廣州這次香港推廣效果如何？我們拭目以待。但就算效果一般般，這類型工作仍需要繼續(xù)，但方向上可以嘗試一下周邊城市，其他二三線城市。

房貸利率居然見底，而且反彈了？

全國多城房貸利率出現(xiàn)上漲。其中杭州近期首套房貸利率甚至已經(jīng)上調(diào)至3.1%！此事有點(diǎn)匪夷所思，在全球乃至國內(nèi)利率下行的大趨勢下，房貸利率居然見底反彈了。這是市場的需要嗎？似乎不是。很多城市在前一段時(shí)間，商業(yè)銀行商業(yè)貸款利率普遍低于3%，個(gè)別外資銀行甚至低至2.7%左右。但各地硬是通過行政規(guī)定，把商貸拉回到3%，甚至更高的位置。市場自己是想降的，但地方不允許。

是商業(yè)貸款利率太低，導(dǎo)致公積金沒有優(yōu)勢了嗎？這似乎也說不過去，既然商貸能降到這個(gè)位置，公積金利率理論上還有下調(diào)的空間，畢竟公積金是貸款者提前購買并且獲得政策扶持的，理論上成本低于商業(yè)房貸。

之前我們說樓市是政策市，跟政策走。市場不好，理論上要釋放利好，甚至要持續(xù)釋放利好。如今多個(gè)城市貸款利率被迫見底反彈。這是樓市過熱了嗎？需要降溫了嗎？似乎更加不是。

當(dāng)然，還有一個(gè)可能是公積金的實(shí)際運(yùn)營成本高于商貸，為了保持公積金的優(yōu)勢，只能強(qiáng)制商貸上調(diào)。但，這不是商貸利率應(yīng)不應(yīng)該上調(diào)的問題，而是公積金應(yīng)該下調(diào)至低于商貸。