二娃說

　　大家嘴上說著不買房，不買房，身體卻很誠實嘛！

　　你看10月和11月，廣州狂賣了4.4萬套房子！最近幾天，全市的不動產登記中心更是連號都約不上，全是人......

　　郊區買房的人，后悔了！想要買回市中心！

　　你們發現沒有，早幾年在廣州郊區買房的人呀，在經歷了最近3年的房價動蕩后，紛紛開始后悔了。

　　現在，大家都想要賣掉自己手上的房子后，重新買回市中心......

　　吶~不開玩笑，最近找我咨詢的幾位粉絲，都有這種訴求：

　　這位粉絲，目前未婚未孕，名下有2套房產，一套在南沙，一套在天河。

　　但因為當前南沙的房價跌得厲害，所以考慮賣掉南沙的房子后，重新買回市區，預算500萬左右......

　　而這一位粉絲呢，房子買了不少，但在我看來，每一套買得都不太行。

　　因為，她三套房子，一套在南沙蜜柚，一套在亞運城。另一套呢，則是天河最便宜的二手房小區-棠德花園。

　　◆ 棠德花園實景圖

　　她說，自己兩公婆買房沒啥投資眼光，入手時機價格都很高，然后買的房子基本都在跌。

　　所以現在考慮，要不要賣掉南沙和亞運城的房子，重新買回市中心？

　　畢竟，房子買在市中心，上班方便不說，還更抗跌，更保值！

　　買回中心4區，到底需要多少錢？

　　那說到這個話題，大家可知道，當下，想在中心4區買套三房或四房，到底需要多少錢呢？

　　我們來看2組數據：

　　據克而瑞最新數據顯示，2024年1月-11月，廣州中心4區，3房成交均價為5萬/㎡，套均總價為465萬。

　　其中，越秀區的三房最貴，單價高達8.9萬/㎡，套均總價去到968萬！

　　天河和海珠呢，也不便宜，三房成交單價分別是5.7萬和5.6萬/㎡，套均總價去到583和551萬。

　　相比之下，荔灣最具性價比。尤其是芳村板塊的供應出來后，讓荔灣三房整體均價低了很多，變成了4.5萬/㎡，套均總價僅為395萬！

　　至于4房嘛，自然更貴了！

　　據克而瑞數據顯示，2024年1月-11月，廣州中心4區，4房成交均價為7.3萬/㎡，套均總價為1042萬。

　　其中，越秀、海珠、天河，套均總價均超1000萬！單價高達7.6-9.6萬/㎡，高不可攀。

　　只有荔灣，依舊最為親民！4房的成交單價只要5.7萬/㎡，套均總價為781萬！

　　所以，這讓很多買房人看到了希望，有了“重新買回市中心”的機會。

　　荔灣小戶型賣爆了，10月后，已無貨可賣！

　　也正因為這樣，荔灣開始瘋狂圈粉！

　　2024年1月-11月，荔灣區4房的成交套數，直接碾壓越秀、天河和海珠，穩居中心4區冠軍之位。

　　而三房，因為門檻更低，成交量就更猛了！

　　截止目前，荔灣三房已經網簽2935套！比越秀、天河、海珠加起來，還要高出整整1253套！

　　而最可怕是，隨著廣州新政來臨，加上利率下降等多重利好，10月，荔灣樓市賣爆了！

　　特別是以低總價博出圈的芳村板塊，小戶型三房被直接買斷貨！10月之后，便已無貨可賣！

　　比如，保利和頌目前已經基本清盤。而保利雅郡，也已正式關閉售樓部，僅剩幾套尾貨在售，清盤在即！

　　萬科理想花地·朗庭呢，79㎡三房，已賣斷貨了！

　　中海浣花里的71㎡三房，更是一套不剩！

　　見此狀況，那些預算不是很高，卻想要買回市中心的購房者，開始慌了！他們擔心芳村斷貨后，市中心再也沒有低總價上車的新盤了。

　　◆ 示意圖，AI生成

　　別急！老西關，來了個更牛更炸的全新盤！

　　那么，這是不是意味著，買房人就徹底失去了重新買回市區的機會了呢？

　　當然不是！

　　因為，老西關板塊，來了個更炸，更牛的全新盤！

　　它就是，越秀地產全新的“廣府系”項目—越秀·瓏悅西關！

　　◆ 航拍示意圖

　　為什么二娃覺得這個項目更牛，更炸呢？

　　第一、地段更好！

　　眾所周知，越秀·瓏悅西關，所在的位置是老西關板塊。而老西關在廣州人心中的地位有多強，懂得自然懂......

　　像來了廣州，必須打卡的景點“永慶坊”、“上下九步行”、“恩寧路騎樓”、“陳家祠”、“仁威廟”，均在西關！

　　而泮溪酒家、廣州酒家、陶陶居、蓮香樓這些老字號門店，也依舊在西關。

　　◆ 上下九步行街 實景圖

　　可以說，西關是廣州中心4區中，商業成熟度、配套豐富度、煙火氣濃厚度至高的板塊之一。

　　以前，這里住的都是富商之家。所以，老廣民間一直流傳著一句話，那就是“東山少爺，西關小姐”。

　　可見，西關在廣州的地位有多高。

　　二娃試著去項目周邊走了一圈，老城區獨有煙火味真的撲面而來。各種老字號美食店，應有盡有！吃不完，根本吃不完！

　　◆ 項目門口的美食店

　　第二、交通很牛！

　　項目距離中山八地鐵站（5號線+11號線的交匯站）約1km左右。距離西場站（5號線+13號線二期）約900米左右。

　　所以，準確來說，越秀·瓏悅西關其實是一個涵蓋5號線+11號線（預計年底通車）+13號線二期（在建中）三軌交匯的樓盤。

　　而這三條線呢，又都是含金量很高的線路。從項目出發，基本可以不用換乘，一線直達廣州數個核心商圈。

　　◆ 項目交通示意圖

　　比如，未來業主從中山八站出發，通過11號線，可以直達：白鵝潭CBD、琶洲CBD、金融城CBD、廣州東站及廣州北站。

　　從中山八出發，通過地鐵5號線，可以直達：環市東CBD、珠江新城CBD、金融城CBD、黃埔臨港經濟區。

　　從西場站出發，地鐵13號線二期，可以直達：珠江新城CBD（冼村）、天河公園、魚珠CBD。

　　就問你一句：這種交通便捷度，市中心有幾個樓盤能夠比？

　　第三、學校很好！

　　至于書包資源，也無需擔心。根據規劃，瓏悅西關將配建一所24班小學，目前已確定為華僑小學。

　　◆ 來源土拍公開信息

　　了解過這所學校的家長應該知道，華僑小學在荔灣可是位于第一梯隊。

　　其對口搖號的中學，都是一些赫赫有名的牛校。比如：西關外國語學校、西關廣雅學校、廣州真光中學、廣州市第一中學，均在其中。

　　所以，在意教育資源，看中學校質量的家長，這個盤真的可以重點關注。

　　◆ 來源教育局地段劃分明細表

　　第四、產品很強！

　　更何況，瓏悅西關還是超新規產品，使用率超高。同板塊內，產品幾乎沒對手，可以吊打周邊二手房！

　　不信，我們來看看戶型圖：

　　建面約68㎡戶型做到3房2衛，同板塊，乃至整個中心4區，都很難找到第二個盤吧？

　　關鍵人家68㎡都是南向，還是4開間朝南，帶主套和入戶花園！

　　建面約82㎡戶型，更是做到了4.5開間朝南，約13米的采光面，帶入戶花園！

　　別看它建筑面積不大，實際上，相當于以前100㎡的戶型那么大！

　　就問你爽不爽？

　　而98㎡戶型呢，則更加舒適，不僅做到了4房2衛，還是南北對流戶型。

　　整個面寬高達約13.7米，僅陽臺就有約6米長！

　　如果是改善家庭，孩子有2個的話，二娃建議，優先考慮這個戶型。

　　不過，想買這個樓盤，可能真的要拼手速！因為，項目一共就2棟樓，全南向戶型，全盤貨量僅有270多套。

　　不夠賣，根本不夠賣！

　　第五、總價不高！

　　當然，最重要的還是價格！

　　因為項目是小戶型定位，所以很好的控制了總價。也就是說，以前從來不敢奢望能買入西關板塊的人，現在已經完全有機會買入這里了！

　　怎么理解這句話呢？我們再來看張圖！

　　發現沒有，老西關板塊的價格，從來都不便宜。即便是今年，網簽單價依舊保持在5.5-10萬/㎡！

　　一套三房，動輒500萬起步，四房更是800萬起！非一般人所能企及。

　　但因為瓏悅西關的到來，68㎡便做到了3房2衛，即便我們按照5.5萬/㎡的單價來算，總價也才3字頭！

　　這便給了無數人，買入這里的機會。

　　你說，68㎡太小？

　　不不不，人家可是超新規產品。所以，即便買一套68㎡的三房，也相當于之前一套80多接近90㎡的戶型。

　　一個主臥，就有約16㎡！

　　◆ 示意圖

　　而這樣的定位，我認為是非常正確的！因為它符合當下買房人的消費理念—降級買房！

　　“能全款，不貸款！盡可能買總價低一點的房子，降低月供壓力，降低負債”。

　　于此同時，項目又能迅速圈粉板塊及周邊換房的居民。

　　因為老西關的房價一直很高，新盤基本以改善為主，所以，板塊居民想要換房，很多都被迫去買了芳村或者其他地方。

　　現在好了，越秀·瓏悅西關到來后，他們不用為了買房，離開西關了！

　　所以啊，這樣一個地段+學位+配套+交通+產品都好的樓盤。如果價格再有驚喜的話，賣爆那便是必然的了！

　　那么，你們覺得它開盤，會賣多少錢呢？