越秀，又買(mǎi)地了！

剛剛，越秀拿下海珠東曉路東側(cè)地塊，總價(jià)19億，樓面價(jià)約3.2萬(wàn)/平，可售樓面價(jià)約3.6萬(wàn)/平。

年內(nèi)，越秀先后拿下天河世界大觀三期、白云怡新路、海珠廣紙、荔灣河柳街等地塊，算上今天的海珠東曉路地塊，總耗資85.1億。

可以看到，越秀拿地都在中心區(qū)，處于成熟板塊，體量不算大，有安全牌，適合快進(jìn)快出的打法。

越秀動(dòng)作很快，初步命名為桂悅東曉。

東曉路項(xiàng)目會(huì)比云悅的節(jié)奏更極致，越秀連產(chǎn)品都已經(jīng)做好初步規(guī)劃，定位廣府系，與周邊成熟的煙火氣呼應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品主力面積段做到88-117平。

這個(gè)戶型，與我們當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的起步戶型基本一致，只是大戶型面積要做的更小一點(diǎn)，項(xiàng)目定位剛改/改善，控總價(jià)。

東曉路地塊的基本面：曉港地鐵站+海珠學(xué)區(qū)+曉港公園+江南西商圈，配套所見(jiàn)所得，確定性強(qiáng)又有老城的煙火氣。

相較于其他海珠西項(xiàng)目，東曉路地塊距離中大和江南西更近，有曉港公園讓周邊生活環(huán)境和視野更好。

預(yù)算在500-800萬(wàn)左右，想要上車(chē)海珠3-4房的朋友，記得添加拆神助手，第一時(shí)間獲取最新戶型圖，選到好房。

·地鐵站600米，CBD半小時(shí)通勤圈

地塊距離曉港地鐵站步行約600米，實(shí)測(cè)約8分鐘，算是地鐵盤(pán)了。

從曉港出發(fā)，搭乘8號(hào)線直達(dá)琶洲、客村，到北京路、珠江新城、天河北等核心地段，都只需要換乘一次。

自駕也挺方便，市區(qū)半小時(shí)內(nèi)，東曉路上橋就到越秀，新滘西路可以直達(dá)琶洲。

·周邊資源不錯(cuò)，學(xué)校等官方蓋章

地處成熟的老城區(qū)，東曉路項(xiàng)目不用太擔(dān)心學(xué)校資源和質(zhì)量問(wèn)題。

周邊有海珠外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬小學(xué)、海聯(lián)路小學(xué)、濱江東路小學(xué)、萬(wàn)松園小學(xué)、昌崗東路小學(xué)(千禧校區(qū))...

不過(guò)具體讀哪一所，還是要等教育局文件。

中學(xué)屬于海珠搖號(hào)第一組。

五中，海珠外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、南武中學(xué)、綠翠現(xiàn)代實(shí)驗(yàn)學(xué)校，都在搖號(hào)范圍內(nèi)。

2公里內(nèi)還有兩所南武嫡系學(xué)校南武中學(xué)附屬學(xué)校、南武實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

如果能把學(xué)校確定下來(lái)，會(huì)增加項(xiàng)目的確定性，但學(xué)區(qū)資源還不錯(cuò)，能保下限。

·曉港公園+江南西商圈

東曉路項(xiàng)目景觀資源很不錯(cuò)，距離曉港公園只隔了一條馬路。

曉港公園大概有17萬(wàn)方，有幾個(gè)好處：

第一個(gè)是，項(xiàng)目地塊南望曉港公園，雖然隔著一條馬路，但是幾乎沒(méi)遮擋，推窗不是高樓大廈，而是綠意盎然。

二是，家門(mén)口這么大的公園，無(wú)論周末遛娃或者下班散步，還是很舒適的。

此外，地塊南側(cè)有一條河涌，能做個(gè)小型沿涌口袋公園，與曉港公園呼應(yīng)。

整體的環(huán)境，還是舒適和改善的。

這是安靜的居住環(huán)境，但只要曉港公園，就能感受到海珠最有煙火氣的地方，江南西。

動(dòng)與靜，都在身邊，任君選擇。

拋開(kāi)房子的價(jià)格，其實(shí)海珠西的生活成本不高。

可以去高大上的富力海珠城吃大酒樓，也可以在江南西的巷子里找到便宜的紫金食坊、彩點(diǎn)...

再往江邊走一個(gè)街區(qū)，到了經(jīng)常爆滿的樂(lè)峰廣場(chǎng)；要是晚上沒(méi)安排，逛完樂(lè)峰去旁邊的太古倉(cāng)整兩shot。

這種生活節(jié)奏，并不極致，也不快，但就是你需要的，它都有，也不遠(yuǎn)，煙火氣十足。

而生活配套的確定性，會(huì)讓你覺(jué)得舒適，因?yàn)槟阒浪倳?huì)在那里。

·周邊新房斷供，有置換需求

江南西-曉港片區(qū)已經(jīng)斷供七年，上次賣(mài)地要追溯到2017年的中旅天宸府，周邊也積壓了一波想要向上置換的客群。

尤其是海珠老城，很多人買(mǎi)得早，是有意愿和能力去置換。

樓齡特別好的次新房，周邊樓盤(pán)樓齡基本15年以上，大多數(shù)樓齡都在20-30年左右，藏著大量置換需求。

·小型高層社區(qū)，沿街會(huì)有噪音影響

項(xiàng)目有兩個(gè)小瑕疵：

1、噪音。大家關(guān)注的噪音問(wèn)題，沿著東曉路和內(nèi)環(huán)，肯定會(huì)有影響，但基本沒(méi)貨車(chē)，也不會(huì)頻繁啟停，汽車(chē)噪音不太會(huì)沖擊到正常生活。

此外，前面的超高綠植，也會(huì)有一定遮擋。

2、花園小。東曉路項(xiàng)目是一宗小型社區(qū)，地塊面積2.2萬(wàn)平，還有綠地、派出所的規(guī)劃，實(shí)際宗地面積1.1萬(wàn)平，容積率5.0，建筑面積5.9萬(wàn)平。

為了解決這兩個(gè)問(wèn)題，越秀做了一個(gè)相當(dāng)大膽的方案：不計(jì)成本抬高架空層。向高層要空間，建設(shè)空中會(huì)所、親子農(nóng)場(chǎng)、圖書(shū)館等等公服配套。

總的來(lái)說(shuō)，東曉路項(xiàng)目確定性很強(qiáng)，周邊學(xué)鐵商配套都是現(xiàn)成的，距離還很近，景觀和生活環(huán)境有曉港公園在旁也不錯(cuò)。