海珠這出大戲，越來越精彩。

新面孔綠城殺入海珠腹地，拿下海珠客運站地塊，總價24.16億，單價3.38萬/平。

早一個小時前，綠城和龍湖還在番禺洛浦新光搶地呢，在那邊失利后，轉頭就報價了海珠客運站地塊。

失去的，一定要以另一種方式奪回來！

這是綠城自2014年拿下廣鋼地塊以來，又一次在廣州中心區拿地。

10年過去了，綠城再次出手，前段時間出讓的白云怡新路和廣鋼鶴洞地塊，都有綠城實際出價的身影，最終卻鎩羽而歸。

這一次，綠城終于抱得美人歸，在市區插下一枝旗，首入海珠。

市規劃局和市土發，也為競得企業提供了專業服務團隊，圍繞企業后續開發建設的需求建立跟蹤服務機制，做好拍地即進場、拿地即交地等供后服務，為縮短開發建設周期提供保障。

海珠客運站地塊的通勤和教育都很不錯，是今年海珠出讓地塊中，唯一配建小學的。

·廣佛線+2號線南洲地鐵站，珠江新城20分鐘、琶洲25分鐘，市區半小時都能到；

·教育資源不錯，配建24班小學，具體品牌不確定，初中搖號屬于第五組，五中、四十一中、五中東曉...

·旁邊是在運營的客運站，人流不大，會有客戶介意；

·家門口南洲路自駕四通八達，但車流量大有噪音。

·商業消費和周邊城市界面一般，隔壁三滘村做地舊改后，會有改善，現在已經出規劃了，海珠首個做地片區。

·南向望江+河涌，未來發展好的話，生活環境會有大提升。

這一點，就要看和三滘立交地塊怎么來規劃了。

在海珠客運站地塊剛掛牌時，我們就曾說過，最理想的結果就是中交系來拿，可以和旁邊三滘立交地塊共同發展。

此次拿地的綠城，雖然和中交不是同一個主體，但綠城大股東也是中交，所以好打配合，兩者可以協同，不至于成為完全的相鄰競品。

一是學校，三滘立交那么大的地塊，沒有配學校，那海珠客運站的學校用地，引入什么品牌合作就相當關鍵了。

二是河涌，兩個項目之間有河涌流過，又有江景視野，把河涌整理下做得好的話，景觀和居住氛圍也會是不錯的。

三是互聯，地鐵站在海珠客運站旁，未來河涌上或許會架個小橋連接，雙方會共同規劃好出行道路，而三滘立交地塊的市政公園綠地，也能成為前者的小花園。

總的來說，海珠客運站地塊配套要比三滘立交好一點點，其距離環城高速有退距，還有河涌作為阻擋。

宗地面積41687平，建筑面積71491平，容積率5.0，未來肯定是高層產品。

相比隔壁觀云府，地塊容積率和體量都更小一點。

作為參考，中海觀云府去年清盤的時候，尾貨價格在6萬出頭，大部分業主都是在7萬左右上的車。

現在隔壁新地塊出來，還帶學校，觀云府業主被背刺了。

無論是三滘立交地塊PRO還是觀云府MINI，海珠客運站地塊定位更像是兩者之間。

在地價上，三滘立交地塊3.1萬/平，海珠客運站地塊3.38萬/平，中海觀云府地塊3.8萬/平。

關于三滘立交地塊戶型，我們也提前拿到了，準備推售90-140平的剛改戶型。

這個面積段還是主要面對家庭客。

三滘立交地塊樓下，南面和東面分別有2萬多平的公園綠地，搭配上小區內部大花園，預計有大約6-7萬平的園林給業主逛。

這個體量的花園和綠地，在海珠實屬少見，只有標桿項目中海大境、琶洲南有這個條件。

現在，隔壁是自己的兄弟公司來操盤，整體環境和教育資源都會變好。

前天，越秀剛剛拿下東曉路地塊，也意味著海珠會迎來一批地價在3.1-3.4萬/平左右的新盤，且很可能打到同一個面積段。

這里，將會是中交系和越秀的主擂臺，最近出讓的4宗地塊，兩宗地塊被越秀收入囊中，兩宗被中交和綠城拿下。

明年的海珠西，有好戲看了。

雖然，新盤競爭力強，但這幾個老盤的確有自己的獨家優勢，價格也很給力，并不是一定要等。

像燕語堂悅的11號線通勤+配建寶玉直實驗小學；

江灣和樾的頭排江景大平層；

江泰里的準現樓小戶型。

目前，板塊紅盤燕語堂悅，A區貨量已經不多了，90㎡三房總價540萬起，110㎡總價660萬起，120㎡總價750萬起，125㎡總價770萬起。

最重要的是，項目準備加推最后一棟45層B2棟，也是最里面，小區位置較好的，目前在誠意登記，隨時開盤！

燕語堂悅典型的基本面能打，廣佛+11的燕崗站、配建寶玉直實驗小學、新規實用率100%+戶型。

旁邊是廣紙新盤-越秀熙悅江灣，計劃推售80-120平，新規全南向產品。

距離11號線棣園約400米、廣佛線&11號線燕崗約600米。

沒有配建學校，參考星匯海珠灣，是讀工業大道中小學，初中搖南武中學、海珠外國語實驗學校、廣州第五中學等。

目前，燕語堂悅的77平小戶型基本沒貨量可選了，想在海珠低總價上車的，要等旁邊的越秀，或是看看江泰里。

江泰路的中海江泰里進入清盤節奏，75-105平，起步均價約為5.5萬+，400出頭上車，還望廣州塔。

學校是劃入寶玉直實驗管理的曉園小學，旁邊有萬科里商場。