萬萬沒想到，房子還沒交付，業主就給開發商發律師函了。

最近上海浦東紅盤金鼎閱府，臨近交付前的預看房，本應該是再正常不過的流程。

結果卻令人大跌眼鏡，據業主公眾號自述，大量業主選擇拒絕參與預看房，他們給開發商的律師函指出：

已有319戶業主聯合網絡簽名，明確整改前拒絕預看房

律師函截圖，來源業主公眾號“金怡名庭業主鄰里薈”

要知道這個昔日頂流樓盤，臨近外環價格高達7.95萬/平，物業費更是高達12元/㎡·月，選擇它的業主完全是沖著品質和規劃。

但可能終究還是錯付了，業主似乎并沒有等到預期中的高品質，反而是面臨產品貨不對板、開發商敷衍態度。

業主到質監站舉報，來源業主公眾號“金怡名庭業主鄰里薈”

金鼎閱府的開發商是國企金橋集團，承擔金橋開發區開發建設任務，也是整個金鼎板塊“超級航母”的真正操盤者。

今天總爺就和大家聊聊，這家實力強勁的國企開發商，到底如何惹惱眾多業主？以及背后的發展困境。

01

拒絕看房！業主的無奈

其實說到底，沒有業主不想早點搬進新房，畢竟都是真金白銀買的。

但是他們在了解到項目進展、交付現狀，特別是“賣家秀”與“買家秀”的巨大差距后：

拒絕看房，業主其實很無奈

首先是整體景觀品質的不達預期，這也是業主們維權的根本原因。

然而現實“啪啪打臉”，原本期待中的中央景觀、名貴植株讓人失望，效果圖中的層次豐富的亭子、步道等存在“減配”，如今整體以大草坪為主草草了事。

效果圖和實際差異，來源小紅書

公區實際差異，來源業主公眾號“金怡名庭業主鄰里薈”

總爺從航拍角度看這塊地棟距相當大，非常適合打造中央景觀，但可以明顯看出現狀和效果圖差距明顯。

金鼎閱府實景圖，總爺實拍

金鼎閱府實景圖，總爺實拍

據說在與業主溝通的過程中，金橋集團承認了修改過設計，這也引發了后續的很多爭議。

總爺也查看了這塊地在2024年配套綠化工程招標公告，新建綠化工程10410平+景觀鋪裝面積8600平，顯示預算有6435.68萬元，在同類產品中絕不算低。

金鼎閱府04地塊景觀招標，來源投標官網

其次是戶內交付的不達預期，已經有不少業主在小紅書等平臺吐槽，“買家秀”和“賣家秀”差距太大，產品細節也發現不少問題。

金鼎業主吐槽，來源小紅書

另外還有預看房標準的問題，業主們發現地下室還沒完工，分戶驗收報告竟然還缺章。

金鼎業主吐槽，來源小紅書

業主統計預看房數量，來源業主公眾號“金怡名庭業主鄰里薈”

業主只能把情況向上反饋，將300多名業主簽名的整改意見函、律師信以及業主摸底的已明確拒絕預看房的數據，全部反饋到了浦東新區質監站。

業主到浦東質監站舉報，來源業主公眾號“金怡名庭業主鄰里薈”

最終明確了相關規則，房屋及垂直投影面積是否完工（車庫與地下室），是預看房的前提條件之一。

相關工作人員聯系項目負責人前來，但還是沒有實現當面溝通，這也是業主真正無奈的地方：

缺乏合理有效的正向溝通，最終導致了雙方不信任加劇

在預看房現場總爺發現，前來這邊實地看房的業主并不聚集，但金橋集團設置了比較嚴密的安保隔離措施，足以可見其對業主的“重視”和“謹慎”。

金鼎閱府實景圖，總爺實拍

在這場越來越漫長的拉鋸戰中，業主損失了品質和時間，而開發商失去的會更多。

02

大餅失靈！滯銷的心酸

伴隨著金鼎口碑急劇下滑的，還有其住宅產品每況愈下的銷量：

從頂流紅盤到全面滯銷，金鼎只用了2年

2022年金鼎一期住宅——金鼎首府，508套房源1338組客戶認籌，均價7.5萬/㎡積分高達75.12分，首開就全部售罄。

2023年金鼎二期住宅——金鼎閱府，991套房源均價7.95萬/㎡，即使漲價也在一個月之內全部賣完了。

2024年金鼎三期住宅——金鼎睿府，累計退出了1216套房源，均價高達8.25萬/㎡，但卻遭遇了慘痛的“滑鐵盧”。

3月入市的636套房源，最終因為僅20組認購，開盤取消搖號，目前整盤可售住宅696套，去化速度急轉直下。

金鼎睿府簽約情況，來源網上房地產官網12月6日

昔日高不可攀的網紅盤，到底是為什么如此快隕落？

一方面是定價的激進，地段越賣越差，價格水漲船高，顯然是大大透支了未來。

尤其是在售的金鼎睿府，距離12號線申江路站直線距離1.2公里，但價格卻硬生生突破8萬，這讓很多人驚呼匪夷所思。

金鼎板塊規劃

金鼎天地位于金橋經開區內，實際上是曹路板塊，距離外環非常近，算不上核心板塊，只能說站上了前兩年浦東樓市騰飛的風口。

尤其是對比板塊內位置最好、品質最高的仁恒金橋世紀，上個月一套二手房實際成交價也就9萬出頭，所謂 “倒掛”早已徹底消失。

板塊標桿二手房成交記錄，來源鏈家

另一方面是規劃落地速度，在如今的經濟大環境下，“大餅”似乎令客戶難以下咽。

此前大家選擇購入這里，主要是看重金鼎“九宮格”的宏偉規劃概念，這塊作為通用凱迪拉克工廠配套的整體開發地塊，迎來了屬于自己的高光時刻。

金鼎的開發建設在2019年9月正式吹響號角，規劃打造一個總體量為275萬平方米的航母級城市綜合體，創新劃商辦、住宅、產業三大組團板塊。

金鼎板塊效果圖，來源金橋集團官微

按照金橋集團開發事業二部總經理應堅國的說法，到2025年底，金鼎將基本建成，2026年開始全面運作。

如今從航拍角度看，整體處于全面施工狀態，其中商業和辦公的體量非常巨大，如果成功落地絕對是住宅的加分項。

金鼎九宮格工地，總爺實拍

再結合地理位置和經濟環境，即使是身處產業最旺盛的浦東，也非常考驗招商和運營能力，就看金橋集團能不能逆風翻盤了。

03

全面開花？金橋的困境

在總爺看來，這次金鼎維權事件，無疑是對其新房銷售的一次沉重打擊：

畢竟還有幾百套在艱難去化，口碑沒了很難修復

而提到開發商金橋集團，很多人可能并不熟悉，其實它是浦東、乃至上海，綜合實力最強的本土房企之一。

這家專注板塊整體開發的巨頭，2023年末歸母凈利潤18億，逆勢上漲15%，遠高于浦東其他幾家開發企業。

金橋板塊崛起歷程

然而平靜表面暗潮洶涌，金橋集團也在面臨巨大的挑戰。

金橋集團目前在金橋城市副中心，“上海金環”“上海金鼎”“上海金灣”“上海金谷”“上海金港”等項目正加快推進，呈現出全面開花的狀態。

金橋集團的七大綜合體

而上海近兩年頂層規劃在悄然轉變，“一江一河”成為發展主旋律，過高的商辦空置率正在成為重點打擊對象。

尤其是金橋板塊這兩年遭遇一個重大挫折，最引以為傲的華為研發中心，近期轉移至青浦練秋湖。

華為上海金橋基地正式啟動搬遷

華為作為產業風向標，直接帶走了上萬名員工，這些都是活生生的購買力，刺激了青浦樓市的同時，也大大打擊了金橋板塊信心。

對于深耕板塊的金橋集團來說，見證了板塊昔日的崛起，享受了浦東大開發的紅利，也有責任和義務肩負更多的社會責任。

去年9月在金鼎TOD綜合體開工儀式上，金橋集團黨委書記、董事長沈能，對金鼎發展提出了很高期待和要求：

進一步激活金橋區域產業升級，完成整個區域的華麗轉身

金橋集團黨委書記、董事長沈能，來源金橋集團官微

而這次的金鼎預看房維權事件，可能就是能不能華麗轉身的關鍵點，畢竟水能載舟亦能覆舟。

如果真的愧對這些業主，即使眼下可以節約成本，對后續住宅銷售、樓盤口碑、板塊開發百弊而無一利。

接下來就看金橋集團如何應對，能不能給真金白銀支持的業主，一個真誠態度和整改決心，總爺也會持續關注。

對于金鼎維權事件，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。