今年以來，深圳樓市出現(xiàn)了三次“日光”盛況（商品房）。

前兩次都有跡可循，唯獨(dú)最后一次，讓很多人看不懂：

位于東部大運(yùn)的深鐵閱云境，首開售罄，實(shí)在令人意外。

要知道，東部一直是剛需自住的地方，很少有投資客問津。當(dāng)下南山、福田、龍華等熱門區(qū)域都有新盤在售，購(gòu)房者大有選擇。

而在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)位于“純居住區(qū)”的東部項(xiàng)目卻能創(chuàng)造日光，背后的邏輯是什么？

01

意外的日光

想要理解這次出人意料的“日光”，我們不妨一起推導(dǎo)：

第一，自“929新政”以來，深圳樓市成交量已連續(xù)兩個(gè)月突破榮枯線，市場(chǎng)剛剛止跌回穩(wěn)。

而在此之前，我們經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的調(diào)整期，購(gòu)房者不再?zèng)_動(dòng)和焦慮，取而代之的是絕對(duì)的理性和謹(jǐn)慎。

在這樣的市場(chǎng)氛圍下，能夠?qū)崿F(xiàn)“日光”的樓盤，絕非靠市場(chǎng)情緒驅(qū)動(dòng)，而是憑借其過硬的“硬核實(shí)力”。

第二，深鐵閱云境，不僅是東部罕見的“日光”盤，還是深圳今年含金量最高的“日光”盤。

研究今年幾次“日光”：香蜜湖海德園登記比1:3.28，開盤3小時(shí)售罄；深業(yè)上城學(xué)府登記比1：2.24，3個(gè)半小時(shí)售罄；深鐵閱云境登記比1:1.22，不到2小時(shí)售罄。

深鐵閱云境，更低的登記比，最快的清盤速度，這種高效轉(zhuǎn)化的背后，證明項(xiàng)目不需要靠人海戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)造熱度，而是以真實(shí)需求支撐起真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

214套房源開盤不足2小時(shí)全數(shù)售罄，銷售額達(dá)10.77億元，項(xiàng)目的含金量毋容置疑。

第三，深鐵閱云境自帶稀缺性和唯一性，打破東部地域限制的桎梏。

深鐵閱云境的競(jìng)爭(zhēng)力，源自“稀缺性和唯一性”兩個(gè)難以復(fù)制的核心優(yōu)勢(shì)。

稀缺性在于四軌交匯——在深圳306個(gè)地鐵站中，能夠?qū)崿F(xiàn)四軌交匯的站點(diǎn)僅有11個(gè)，占比不足4%。

唯一性在于產(chǎn)品定位——它是當(dāng)下市場(chǎng)唯一在售的，涵蓋住宅的，無(wú)縫銜接大運(yùn)站，真正的四軌交匯地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。

交通效率的革命性提升，開啟“半小時(shí)生活圈”新時(shí)代：從項(xiàng)目出發(fā)，28分鐘便可抵達(dá)崗廈北，30分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)，未來更可20分鐘直達(dá)前海，讓城市空間被重新定義。

其中，深大城際（深圳地鐵33號(hào)線）以160公里/小時(shí)的設(shè)計(jì)時(shí)速創(chuàng)造深圳軌道交通新紀(jì)錄，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)地鐵120公里/小時(shí)的速度上限。

這條橫跨深圳二三圈層的東西向快線，全長(zhǎng)68.92公里，將采用地鐵化運(yùn)營(yíng)模式，為大運(yùn)樞紐帶來質(zhì)的飛躍：從這里出發(fā)，無(wú)論去深圳最東部還是最西部，皆可半小時(shí)直達(dá)。

深大城際線路示意圖

高效的交通網(wǎng)絡(luò)打破了地域桎梏，將項(xiàng)目的輻射范圍從東部延伸至全城。

正因如此，深鐵閱云境吸引了大量跨區(qū)域置業(yè)群體：無(wú)論是龍崗本地的企業(yè)主、福田的金融精英、南山的科技人才，還是前海的跨國(guó)企業(yè)高管，都將這里納入置業(yè)考量。

示意圖

第四，二十年如一日的專注與積累，將TOD開發(fā)推向了前所未有的高度。

過去二十年，深鐵的TOD開發(fā)共經(jīng)歷四次迭代，從最基礎(chǔ)的軌道上蓋建設(shè)，到站城高度融合，再到區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。如今的深鐵已然形成了“軌道建設(shè)、軌道運(yùn)營(yíng)、站城開發(fā)、資源經(jīng)營(yíng)”的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

當(dāng)把這些經(jīng)驗(yàn)注入深鐵閱云境時(shí)，生活方式被徹底重新定義。

想象一下：清晨不用忙著趕地鐵，只需通過業(yè)主專屬通道，便能直達(dá)地鐵站；下班回家，地下、首層、空中的三重步行系統(tǒng)讓你隨心切換路線，購(gòu)物、休閑、歸家，一氣呵成，每一處動(dòng)線設(shè)計(jì)都在訴說著對(duì)生活的深度思考。

示意圖

在規(guī)劃層面，它以超前的理念將商業(yè)與居住空間智慧分區(qū)：南地塊商業(yè)區(qū)的繁華熱鬧與北地塊居住區(qū)的寧?kù)o私密互不干擾，讓這里既能觸手可及都市的繁華，又能回歸生活的寧?kù)o本色。

平面布局圖

四條軌道線路匯集的人流將持續(xù)激活周邊商業(yè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚。這種良性循環(huán)必將推動(dòng)整個(gè)片區(qū)加速進(jìn)化：

TOD樞紐吸引人流，人流促進(jìn)商業(yè)，商業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)提升價(jià)值，最終形成一個(gè)自生自長(zhǎng)的繁榮生態(tài)圈。

從一個(gè)更宏觀的視角來看，深鐵閱云境的“日光”，不僅是一個(gè)項(xiàng)目的成功，更是深圳東部發(fā)展新紀(jì)元的開端。

首先，深鐵閱云境樹立了東部人居的全新典范。四軌交匯、全城半小時(shí)直達(dá)、前所未有的交通效能不僅重新定義了深圳東部的人居標(biāo)準(zhǔn)，更讓“東部置業(yè)”有了全新的發(fā)展高度。

其次，當(dāng)大運(yùn)樞紐躍升為連通全城的交通心臟，當(dāng)東西向的時(shí)空距離被前所未有地壓縮，這里已然超越了傳統(tǒng)的“東部片區(qū)”概念，正加速崛起為深圳的城市新中心。

02

最“誠(chéng)實(shí)”的房企

在產(chǎn)品方面，業(yè)內(nèi)對(duì)深鐵閱云境的評(píng)價(jià)出奇地一致。

含蓄一點(diǎn)說是“剛需的價(jià)格，豪宅的配置”，比較直白來說就是“賠錢式賣房”。

這樣的評(píng)價(jià)并非偶然。作為連續(xù)三年蟬聯(lián)深圳房企實(shí)力榜第一，連續(xù)八年位居前三的開發(fā)商，深鐵在東部的首個(gè)項(xiàng)目——深鐵閱云境，自然不能有絲毫閃失。

東部市場(chǎng)是深鐵版圖中的重要一環(huán)，只有以最高標(biāo)準(zhǔn)打造這個(gè)項(xiàng)目，才能在這片市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

因此，深鐵寧可犧牲利潤(rùn)，也要確保產(chǎn)品品質(zhì)無(wú)可挑剔。這不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)策略，而是一個(gè)成熟開發(fā)商的深謀遠(yuǎn)慮。

而深鐵能在深圳市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造佳績(jī)的秘訣，可以用兩個(gè)字來概括——誠(chéng)實(shí)。

首先是對(duì)客戶誠(chéng)實(shí)。

這三年的市場(chǎng)調(diào)整，讓購(gòu)房者歷經(jīng)沉淀。如今的購(gòu)房者更理性，不再追求房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，而是尋找一個(gè)可以安居的家，能對(duì)抗通脹的資產(chǎn)。但市場(chǎng)上真正能打動(dòng)人心的高品質(zhì)住房并不多見。

深鐵的理念是：做好產(chǎn)品，就等于贏得了市場(chǎng)的信任。

其次是對(duì)自己誠(chéng)實(shí)。

深鐵不是過客，而是扎根深圳的城市建設(shè)者。數(shù)據(jù)顯示，深鐵已在深圳獲取32個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目，總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目分布圖

這份深耕本土的決心，促使深鐵打造出獨(dú)特的“好房子”體系，通過“六好”和“六化”標(biāo)準(zhǔn)，讓每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的嚴(yán)苛把控。

這種嚴(yán)苛體現(xiàn)在方方面面。

以深鐵閱云境為例，作為TOD上蓋物業(yè)，其用料標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于普通住宅——普通住宅的設(shè)計(jì)使用年限是70年，但TOD上蓋物業(yè)要考慮地鐵的使用壽命，從混凝土標(biāo)號(hào)到建筑用料都要用更高等級(jí)的材料，這直接提升了建筑的安全性和耐久度。

不僅在建筑品質(zhì)上精益求精，深鐵對(duì)居住細(xì)節(jié)的思考更是面面俱到。每一個(gè)可能影響居住體驗(yàn)的痛點(diǎn)，都被細(xì)致捕捉并逐一化解：

電梯間有異味？深鐵設(shè)計(jì)了智能開窗系統(tǒng)，上部可控制通風(fēng)，下部固定確保安全，還能遠(yuǎn)程操控。

地鐵有噪音？深鐵在靠近軌道的樓棟特別采用三層隔音玻璃，其他樓棟也都是雙層中空Low-E玻璃，連通往生活陽(yáng)臺(tái)的廚房門都考慮到了隔音設(shè)計(jì)。

效果圖

裝修有污染？深鐵徹底告別傳統(tǒng)白墻。客餐廳選用環(huán)保級(jí)竹木纖維板，廚房衛(wèi)生間采用整體大規(guī)格巖板，既減少了接縫，又防霉好打理。

在精裝標(biāo)準(zhǔn)上，深鐵同樣展現(xiàn)了誠(chéng)意。

廚房配備卡薩帝三件套，選用海爾中央空調(diào)，衛(wèi)浴是TOTO，櫥柜和內(nèi)戶門都用歐派定制。就連入戶地面，都鋪設(shè)了1.2米×2.4米的整塊巖板。

更讓人驚喜的是，深鐵還打破了傳統(tǒng)精裝修的限制，推出個(gè)性化定制服務(wù)。

客廳背景墻提供三種巖板款式，主臥墻板可選木飾面、局部巖板或掛畫定制，兒童房墻面有三種色彩風(fēng)格，廚房電器也能按需升級(jí)。

效果圖

這些細(xì)節(jié)背后，體現(xiàn)的是一個(gè)開發(fā)商的態(tài)度——以誠(chéng)待客，以質(zhì)取勝。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，這或許就是深鐵能夠贏得市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵所在。

近日寶安深鐵璟城人才房開盤，277套90平三房戶型首日全部售罄的火爆場(chǎng)景，也印證了市場(chǎng)對(duì)深鐵產(chǎn)品力的認(rèn)可。

03

鎖定下一個(gè)“日光”

深鐵閱云境2單元首開日光售罄，不僅驗(yàn)證了市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可，更為即將加推的3單元奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

延續(xù)首期的卓越品質(zhì)，3單元的產(chǎn)品力更顯突出：

首先，3單元位居小區(qū)核心區(qū)位，坐擁整個(gè)項(xiàng)目的黃金位置。四面園林環(huán)繞，視野開闊，無(wú)論是觀景視角還是居住體驗(yàn)，都達(dá)到了項(xiàng)目的最優(yōu)水準(zhǔn)。

其次，3單元不是超高層，這意味著更小的公攤面積，更高的得房率。既保證了舒適的觀景視野，又能享受便捷高效的生活體驗(yàn)。

最重要的是，3單元珍藏著項(xiàng)目最后的四房戶型。作為整個(gè)項(xiàng)目唯一在售的四房單位，其稀缺性不言而喻。對(duì)于追求大戶型的改善型家庭來說，這或許是最后的入手機(jī)會(huì)。

合成圖

這一次加推的新品，延續(xù)一期“好房子”品質(zhì)基因的同時(shí)，擁有更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的全新戶型，建面約96-115平方米的三至四房產(chǎn)品。

以建面約112平方米戶型為例：

南北通透的經(jīng)典布局配備約5.8米超大陽(yáng)臺(tái)，不僅盡覽園林景觀，更讓采光通風(fēng)達(dá)到最佳效果。雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)既滿足日曬需求，又為家庭生活提供了額外的實(shí)用空間。

效果圖

空間規(guī)劃突出“動(dòng)靜分區(qū)”理念，四個(gè)臥室分居兩側(cè)，主臥配套獨(dú)立衛(wèi)浴和步入式衣帽間，尺度十足；兩個(gè)朝南的次臥空間同樣充裕，無(wú)論是兒童房還是書房都能從容安排；北向次臥也保持了舒適尺度，為三代同堂家庭提供了理想解決方案。

效果圖

客餐廳與廚房巧妙布置于中軸，既是日常活動(dòng)的核心，也是串聯(lián)全家生活的紐帶。這樣的布局讓每個(gè)空間都各得其所，既保證了私密性，又創(chuàng)造了溫馨的家庭互動(dòng)空間。

效果圖

當(dāng)前深圳樓市逐步回暖，購(gòu)房者的目光更聚焦于產(chǎn)品品質(zhì)與區(qū)域潛力。深鐵閱云境憑借過硬的產(chǎn)品力與大運(yùn)片區(qū)的發(fā)展機(jī)遇，已然躋身市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

3單元加推在即，考慮到首期的日光速度，以及3單元顯著的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，這極有可能成為深圳樓市的下一個(gè)“日光”項(xiàng)目。

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