保利嘉華天郡簡評。

1，目前大家買新房，其中看中的主要是兩點，第一，產(chǎn)品做得好不好；第二，價格是否合理。關于地段與板塊，我覺得是需求的問題，一個在朝陽或豐臺上班的人，去海淀西北五環(huán)買房的概率不大，每個人在買房前，自己平衡好需求與房子的關系即可。

2，保利嘉華天郡大家最關心的應該是價格，所以我下面會重點聊下這個樓盤的價格問題。先講下產(chǎn)品，樓盤的品質(zhì)上，我覺得還說得過去，跟市面上多數(shù)樓盤相比，品質(zhì)差異沒有那么大，再好的樓盤也做不出花來，不管自媒體怎么宣傳，品質(zhì)就那樣，簡單總結就是，人車分流，密度沒有那么高。

品質(zhì)的另一個維度，我覺得是得房率和戶型，這個樓盤的得房率80-83%，算是中規(guī)中矩吧，比最差的樓盤得房率高，至少超過了80%，但是還談不上卷品質(zhì)的狀態(tài)，現(xiàn)在北京很多盤會直接把得房率拉到90%以上甚至100%

總的來說就是，樓盤品質(zhì)不差，但也說不上多好，中規(guī)中矩的樓盤。從另一個角度說，如果樓盤的得房率高，那么在同樣的價格下，肯定會賣得更好，這才是真正的品質(zhì)。更多的錢放在了外立面上放在了小區(qū)園林上，我覺得更多算是花架子。況且這些年交付品質(zhì)上，這些東西水分是最大的，只有高得房率才是購房者真正能得到的使用價值。

3，樓盤的價格分析。

保利嘉華天郡，拿地樓面價6萬，賣房指導價9萬。

先講下指導價的問題。永豐周邊跟保利嘉華天郡能算上競品盤的，有幸福里潤園、中海匯德里，包括富華里，這些樓盤的指導價在8.3-8.5萬。

在21-23年的市場里，二手房價格普遍高位，這幾個樓盤給到8.3-8.5的指導價之后，算是性價比很高的樓盤，潤園和匯德里賣得都不錯。那為啥今年市場變差了，給到的指導價反而偏高了？

原因在于，第一，指導價往往是虛的，也就是說，你給9萬也可以，給10萬也可以，開發(fā)商真正賣的時候，可以低于指導價賣，有可能只賣8萬，所以過高的指導價并無實際意義；第二，鑒于今年的市場比較差，指導價不降反升，有點刻意拉升市場預期的意思——你不說市場差嗎，這新房指導價還漲了。很多買房小白很容易被代入

說完指導價再說下開盤價的問題，也就是真實賣價。開發(fā)商自己也說了，肯定不會按9萬指導價賣。

1）如果保利嘉華天郡想要和之前的潤園匯德里一樣，在市場上有競爭力，算高性價比樓盤，那么對比起來就比較簡單，匯德里當時按8.3萬左右的單價賣，現(xiàn)在二手房市場普跌10-20%（海淀周邊跌幅相對小一點，按保守的10%來算），那么在8.3萬單價基礎上降10%，就是7.5萬左右

這個價格入市，應該會賣得比較火。但可能性不大，開發(fā)商肯定愿意利益最大化

2）競品樓盤上，一方面是海淀的幾個新盤之間相互拼價格，但我覺得這個不是價格對比的關鍵點，關鍵點在第二方面，即像匯德里、潤園已經(jīng)交付，而且已經(jīng)有二手房開始賣，他們的價格要更關鍵，也就是說，如果匯德里的二手房單價才8萬左右，那嘉華天郡想賣比8萬更貴，就有市場阻力——同等價格下，買二手房馬上就可以自住，品質(zhì)可見，買新房還要交至少一年多的貸款，交付后的品質(zhì)，現(xiàn)在還是盲盒階段；如果新盤價格更貴，那就更吃虧了。

所以，大家在關注嘉華天郡的價格時，多對比下目前在賣的二手房，這是個比較重要的參考。從區(qū)位板塊各方面，這幾個盤沒有太大的區(qū)別。（在對比單價時，注意要對比二手房的成交單價，而不是掛牌價）

3）對于開發(fā)商來說，在定價策略上，往往會在性價比更高的價格下，再適度提高一些，以求利益最大化；對于購房者來說，需要結合自己的需求，來分析目前能買的不管是新房還是二手房，綜合對比下來之后，誰的性價比更高。

4，關于區(qū)域板塊的一些分析。整個永豐北那一片，規(guī)劃的住宅，包括安置房和商品房，體量還可以，區(qū)域內(nèi)的城市界面算是相對不錯的，還有一個大的商業(yè)綜合體——海淀大悅城，板塊內(nèi)自住還可以。

位置談不上好，一方面是總體位置方面在北五環(huán)外很遠，對于城區(qū)工作的人來說，通勤會非常遠，一方面是樓盤離地鐵的距離都太遠，兩公里的距離。

教育方面，周邊也沒有太好的學校——傳統(tǒng)意義上的學區(qū)，都是普通學校，樓盤定位以改善為主。

永豐北這幾個盤，最適合的購買人群就是附近上班的，或生活半徑在周邊的。

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