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作者 | 王澤紅

12月16日，據統計局數據顯示，11月份70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二三線城市環比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

從環比看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二手住宅環比下降0.2%，降幅收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.2個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅收窄0.1個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加2個。

從同比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.3%、9.9%和7.1%，上海上漲5.0%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.0%，降幅收窄1.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降6.2%、4.9%、11.9%和9.0%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅同比下降8.4%，降幅收窄0.4個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降6.5%，降幅收窄0.1個百分點；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.2個百分點。

“17城房價上漲，34個月以來首次”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線新房環比止跌，是13個月連續下跌以后首次止跌，二三線跌幅收窄；二手房方面，一線城市繼續上漲，二三線跌幅收窄。

“11月份，70城中有49個城市新房價指數環比下降，較10月份63城減少14城；17個城市環比上漲，較10月份增長10城；4個城市持平。其中，杭州、湛江漲幅0.9%領漲，上海漲幅0.6%，成都、廈門漲幅0.5%。而泉州以跌幅1.3%領跌，九江跌幅1%?！?/p>

“二手住宅方面，10個城市環比上漲，2個城市環比持平，環比下跌的城市有58個。其中北京以漲幅0.9%領漲，杭州漲幅0.8%，成都漲幅0.7%。丹東、溫州以1.3%跌幅領跌，呼和浩特跌幅1.1%。” 李宇嘉指出。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進補充道，當前房價指數環比漲幅為正的城市為17個，其中房價指數上漲TOP5是杭州、湛江、上海、廈門和成都。同時包括武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山等城市也為正增長。

“從此類城市特征來看，有三個：一是傳統超大城市普遍房價表現是不錯的，如杭州、上海和成都；二是二線城市開始有復蘇，尤其是此前深度調整的城市，如廈門、武漢、南京等。三是要重點關注一些三四線城市，如湛江、錦州、宜昌、南充和平頂山等。這說明本輪樓市復蘇中，三四線城市也有較好的積極表現?！?嚴躍進分析道。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，上漲城市由一線城市擴大到二線城市，這應該是過去34個月以來，首次出現2位數上漲的城市數量，預計后續房價上漲的城市會不斷擴大。

“此外，二手住宅房價上漲城市也達到了兩位數，一定程度上也能夠反映出越來越多的城市出現上漲趨勢。對比來看，說明一手房房價倒掛現象逐漸得到削弱，一定程度上能夠反映出新建商品住宅房價，逐漸的成為市場主導的情形越來越明顯?！?/p>

謝逸楓認為，預計12月70個大中城市的新房房價，一線城市將會首次出現上漲，二三四線城市房價繼續收窄，房價上漲城市將會突破到25個以上；二手住宅房價方面，一線城市將會延續這種上漲行情，上漲城市也會有所增加，同比降幅也會繼續收窄。

“預計房地產市場開始觸底”

對于房價上漲城市增多的背后因素，李宇嘉分析稱，11月份存量紓困政策不斷落地，增量政策不斷出臺，比如11月16日的城中村100萬套貨幣化安置，11月8日的地方政府債務置換，11月13日的減稅政策，都是力度比較大，且超出市場預期的政策，這些政策接力9.29以來的需求端刺激，形成了政策疊加效應，銷售量繼續回升。

“交易量的回升自然帶動價格開始企穩，再加上止跌回穩的高層部署，使得市場認為，不止跌回穩，政策不會停，這極大地激勵了市場的信心，這是價格止跌或跌幅收窄的主要原因。另外，二手房業主不再恐慌式降價掛牌，部分城市二手房掛牌量還是降低或增幅走緩。”

“一線城市剛需占比更大，總價和單價更低的二手房受益政策更明顯，率先反彈。目前來看，二三線城市也開始呈現處止跌的態勢，環比跌幅已經降至階段性新低。特別是二線省會城市，近年來強省會建設下，人口凈流入，對房價形成了支撐?！?李宇嘉指出。

嚴躍進則指出，當前房價指數的表現具有非常強的激勵性和鼓舞性，當前房地產市場正進入到持續止跌回穩的階段，預計年底和明年年初會有一波更好的銷售數據，更好吻合當前中央經濟工作會議提出的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的工作導向。

對于樓市的下一步走勢，李宇嘉認為寬松的貨幣政策，將帶動降息降準，對于降低購房門檻等有較強支撐。2025年房地產紓困，不僅是傳統政策在儲備新的抓手，而且開始著眼于解決制約樓市需求端的基本面因素，比如就業、收入和生活成本等等。預計房地產市場開始觸底。能觸及底部已經是非常不容易了，盡管回升反彈還有困難。