回顧過去二十年的上海城市建設歷程，如果選出一個最遺憾的板塊，那一定是大虹橋。

　　大虹橋規劃范圍遍及江浙滬皖四省，7100平方公里，比上海面積還大；

　　這是上海影響力最大的規劃，如今也被罵的最慘的一個。

　　站在今天的視角看大虹橋的現狀，的確是問題頗多：

　　超量供應的住宅，對應的是空蕩蕩的寫字樓，大虹橋有了市區的模樣，卻沒有市區的人氣。

　　用一句話總結就是，產業引進帶來的人口導入速度，遠遠趕不上住宅的開發速度。

　　為什么說遺憾，也正是源于此。

　　筆者曾經也是房企的打工人，長期在大虹橋工作生活、見證了大虹橋從崛起到輝煌隨后快速沒落。

　　作為一個親歷者回望過去，反而要客觀地說一句：

　　大虹橋在上個時代選擇了最恰當的發展思路，只是在新時代被時代拋棄了。

　　一個郊區新城的開發，最理想的情況，一定是要外部和市區有效互動，也就是可以通過便捷的直達市區的交通（地鐵或者快速路）來引流吸納市區的外溢居民。

　　如果周邊環境不錯，基本上造一些商品房就能建成一個靠譜的睡城。

　　單從這一點來看，大虹橋這片區域其實不適合做一個睡城。

　　因為大虹橋和市區之間有虹橋機場這個天塹，地鐵換乘也并不方便，交通這一點就不合格。

　　大虹橋至今出去不方便

　　而因為比鄰機場受到航道的影響（噪音和限高），大虹橋這個四區交接的地方都是四個區的邊角料地帶，之前很長一段時間都是農田荒地工廠和村莊。

　　因此，虹橋商務區及周圍地區的開發思路直接就更上一層，拋棄了睡城思路直接走了郊區產業新城的路線：

　　板塊自身內部打造能夠獨當一面的產業，有源源不斷吸引人口的發動機，這就可以保證板塊有底氣——下行市場不怕上游外溢購買力消失而對房價釜底抽薪。

　　如果產業的向心力和持久力都足夠強，就可以成為張江一般的產業模型，能夠依靠自身造血持續吸引產業人口的獨立新城。

　　而產業選擇上，對于張江，這個產業選擇是最開始的生物醫藥；

　　對于虹橋商務區，這個選擇就是房地產。

　　大虹橋的核心是虹橋樞紐和虹橋商務區，而虹橋商務區的崛起可以說是和房地產行業深度綁定的。

　　虹橋商務區第一周期是2010-2014年，這一周期的虹橋商務區只出讓了核心區的28幅地塊，其實還十分荒涼。

　　虹橋商務區的一期

　　十年前，我第一次到虹橋商務區辦公的時候，整個商務區還是一片荒涼。

　　我還記得當時在售的萬科虹橋潤園（萬科時一區），很多人都在吐槽：兩萬多的價格為什么要買這么偏的地方？

　　隨后，2015年的漲價去庫存、全國大棚改，讓房地產行業大爆發，也催化了大虹橋的崛起。

　　2014年-2015年，虹橋商務南區和北區310萬方地塊順利出讓。

　　虹橋商務區二期地塊

　　各類區域型房企（深耕某省或者某區域的房企）開始了全國布局，虹橋商務區的地塊被眾多想要立足上海落子全國的房企紛紛拿走開發。

　　房地產公司的建設能力毋庸置疑，招商能力也不再話下，短短幾年內，虹橋商務區快速建成并且蓬勃發展。

　　不僅僅是房企，當時也有一批世界五百強企業看到了虹橋商務區的潛力，選擇了擇“良時”入住。

　　當然，最主流的還是地產。

　　當時的商務區內部：

　　每一個咖啡店都有穿著襯衫聊著幾十億生意的地產人；

　　每一個ktv和燒烤店都有喊著指標、叫著兄弟的地產同仁；

　　商務區動遷房社區愛博家園的主力租戶也從空姐空少變成了地產打工人。

　　而隨著虹橋商務區的崛起，大虹橋的樓市概念才應運而生。

　　大虹橋規劃

　　其實最開始商務區里面萬科、富力住宅銷售時還不太講大虹橋的概念；

　　到了徐涇的西虹橋住宅區開始起步，江橋的北虹橋地王龍湖天璞入市，大虹橋的概念才真正開始普及起來。

　　2018年的宣傳圖

　　后面隨著長三角一體化概念的鋪開、環滬概念的興盛，大虹橋才真正走上歷史舞臺：

　　每個長三角項目的售樓處里，鐵路都連著上海虹橋，一下子大虹橋變成了長三角樓市的精神地標。

　　其實這個階段的大虹橋，可以說毫無敵手。

　　因為虹橋商務區的開發和大虹橋整個區域的崛起速度在上海城市建設歷史上都十分少見：

　　從2014年虹橋天地建成招商開始，僅用了5年左右時間，大虹橋先完成了產業的集中導入，這個效率，甚至可以說遠超了和大虹橋同期開發的前灘板塊。

　　大虹橋的鼎盛期得益于房地產，在當時的時代背景下，這也無疑是一個完美的選擇。

　　房地產行業最鼎盛的時候，是一個完美的購買力發動機：

　　房地產公司的員工規模可以說是各行業之最，且每年會招聘大量的人才，甚至會為了新城市、新項目的開辟儲備一批人，區域公司動輒幾百人的規模。

　　房地產行業的收入很高，底薪+獎金可以讓一個三十歲的青年拿到60萬以上的收入，如果發展的好的總監一年一兩百萬并不是很難。

　　2019年的截圖，如今已經倒掛

　　公司的高層更不用說，年收入上千萬的高管，各家公司都一堆。

　　在2020年之前，沒有任何一人會預期到之后行業出現大規模的顛覆。

　　我身邊的朋友、同事大多都認為自己會在地產行業做到退休，買房也大多圍繞著虹橋商務區，這個地產行業的圣地。

　　房產人的特點其實張江人也十分相似：

　　高學歷高收入，對于大虹橋有極高的粘性，認為自己會一輩子在地產公司從業，升職加薪直到退休。

　　大虹橋樓市2017-2019年的第一波購買力，不少都是來自房地產行業的從業者，每個小區少說得有幾十組地產人家庭。

　　如果后面房地產行業沒有出現問題，那么，大虹橋的樓市到了今天可能就會是另一個模樣：

　　因為虹橋地區，地產從業者強勢的購買力，讓大虹橋的房價十分堅挺。

　　但是很可惜，時代洪流之下，成也地產、敗也地產。

　　隨著地產行業的調整，眾多房地產總部逐漸撤離大虹橋，大虹橋開始人丁凋零。

　　能替代地產行業體量的產業實在是太少，對人的需求量更是遠遠不如，大虹橋區域一下陷入了產業調整的泥潭。

　　轉折點就是2020-2021年。

　　市場行情火熱，但是當時大虹橋已交付的二手房其實很少，僅仁恒萬科幾個小區。

　　階段性的供需緊張讓大虹橋的二手房直接站在了接近10萬的價格。

　　但是這個光景，卻伴隨的是地產行業的撤退，虹橋商務區核心打工人群體的外流；

　　涌入大虹橋的幾乎都是市區聞訊而來的“熱度”客戶，甚至有工作在浦東都買來大虹橋的客戶。

　　規劃都是有慣性的，之前要出讓的住宅還在不斷出讓；

　　恰好倒掛市場下，也有大量的“非本地購買力”來上車。

　　隨后的故事大家就熟悉了：

　　大虹橋經過幾年的天量供應，地緣購買力卻無法支撐，明確已經陷入了供大于求的境地。

　　2026年之后新房解禁，大虹橋的次新房價格，預計很長一段時間都無法回暖抬頭。

　　如果以2010-2020這個周期來看，大虹橋的發展無疑是極為成功的：

　　最快的速度完成了商務區的崛起、居住區的人口導入，可謂城市建設歷史上的奇跡。

　　但是也因為核心產業的衰落，大虹橋快速沒落。

　　假設這是個電子游戲，資源可以直接騰挪，那么事情就簡單了：

　　大虹橋憑借著已有的基礎和頂級的規劃，繼續全力投入資源，那么大虹橋再次崛起只是分分鐘。

　　但是很可惜的是，現實不是游戲，每個規劃有屬于它的生命周期。

　　沒有任何一個城市會無限制的給一個區域發展資源，尤其是到了今天這個存量爭奪的時代。

　　上一個時代屬于房地產，屬于大虹橋。

　　這一個時代，同類資源已經明確屬于東方樞紐，屬于浦東，服務于張江和臨港。

　　任何一個時代，任何一個操盤手，在有純新增量可以做的時候，對于存量最好的處理方式就是冷處理，慢慢自救。

　　好在大虹橋的底子不錯，憑借著之前打下的框架，這兩年也在緩慢的恢復。

　　截圖來自上海發布

　　送走了當年來大虹橋的第一家五百強羅氏診斷，卻也新引入了畢馬威；

　　實拍于12月12日

　　虹橋商務區內部自創了虹橋中央法務區，人力資源園區，慢慢做新的產業中心。

　　實拍于12月12日

　　此外，虹橋商務區近兩年也在也全力的引進新能源企業。

　　今年8月，理想汽車入駐虹橋天地；

　　9月，世界500強企業德國大眾集團旗下CARIAD入駐虹橋匯；

　　11月，國內首家專注于小微分布式新能源企業保碧納微能源科技有限公司在虹橋國際中央商務區（閔行）舉行開業儀式。

　　圖源上海閔行

　　并且虹橋也一直發力外貿。

　　圖源上海發布

　　近三年，商務區進出口額從241.3億人民幣增長到759.3億人民幣，在大虹橋打造成片的出海企業總部。

　　結語

　　如今的大虹橋想要破局，單靠吸引總部落位恐怕還不夠，比較優選的思路無疑是做先導產業的附屬產業區，搭上通往未來的高速列車。

　　比如前灣主打的生物醫藥，其實就是在和張江打配合，遠期值得期待。

　　不過這個過程就很難復刻房地產當年帶動虹橋商務區爆發的效率了，道阻且長。

　　在中間重新發力這個過程中，大虹橋的房子最好用睡城的選房標準去衡量價值。

　　雖然大虹橋很多房子跌的很多，但是一定記得，并不是低價就值得上車。