上海樓市眾多鄙視鏈里，唯獨(dú)最能反映廣大群眾需求的睡城鄙視鏈鮮有提及。

其實(shí)睡城現(xiàn)在還真不是貶義詞，相反是總價(jià)較低、地鐵方便并且以居住屬性為主的親民板塊的統(tǒng)稱。

網(wǎng)上人人都在diss睡城，現(xiàn)實(shí)很多人都用腳投票買了“睡城”，受傷的只有聽信網(wǎng)絡(luò)謠言的老實(shí)人。

所以今天替老實(shí)人解答一些疑惑：

上海郊區(qū)這么多睡城，誰(shuí)才是睡城中的王者？

第五名 曹路

曹路可以說(shuō)是郊區(qū)睡城的天選之子，價(jià)格、配套以及通勤距離完美符合睡城標(biāo)準(zhǔn)。

首先是價(jià)格足夠便宜。

在浦東，250萬(wàn)左右就能買到一套70㎡的兩房；房齡2010年后，樓層可以挑選，這配置堪稱剛需房中的戰(zhàn)斗機(jī)。

2017年底9號(hào)線曹路段開通，又給曹路插上了飛翔的翅膀，打工人一波接著一波導(dǎo)入。

曹路大部分業(yè)主是市區(qū)動(dòng)遷戶，本來(lái)就對(duì)這樣的“窮鄉(xiāng)僻壤”毫無(wú)歸屬感，有條件的第一反應(yīng)都是拋盤逃離；

但凡家里有別的房子，曹路的動(dòng)遷房賣不掉也要第一時(shí)間出租。

每天早晚高峰，曹路地鐵站口除了擁擠的候鳥打工人，還有各種攬客的二房東；

各類群租房應(yīng)有盡有，花更少的錢滿足打工人租一室戶的愿望。

曹路的租房買房市場(chǎng)，很大一部分購(gòu)買力來(lái)自周邊的產(chǎn)業(yè)人群。

曹路本身區(qū)位比浦東南面的新場(chǎng)、宣橋好太多，周邊金橋是產(chǎn)業(yè)高地，自駕或乘坐地鐵到世紀(jì)大道、張江基本都是半小時(shí)搞定。

商業(yè)配套也可圈可點(diǎn)，總體量有29萬(wàn)方（曹路寶龍3萬(wàn)方+恒越榮欣廣場(chǎng)11萬(wàn)方+招商花園城15萬(wàn)方）。

不過曹路寶龍幾乎沒什么人氣，恒越榮欣廣場(chǎng)也不如剛開業(yè)那么熱鬧，能打的只剩曹路招商花園城。

曹路雖然優(yōu)點(diǎn)不少，但硬傷太多，導(dǎo)致在睡城鄙視鏈里排名靠后。

曹路一面靠近長(zhǎng)江相對(duì)閉塞，大片郊野淪為固廢處理、天然氣管道、石油公司、公墓的承載地。

更讓人難以接受的是曹路地鐵4號(hào)口出來(lái)就是一大片天長(zhǎng)公墓，公墓對(duì)面是建了十余年還在爛尾的長(zhǎng)征醫(yī)院。

至今沒想明白這兩個(gè)神奇的組合，即使未來(lái)哪天醫(yī)院建好了，病人站在樓上看著對(duì)面一片公墓，心中感慨知多少？

再加上曹路的教育資源也是菜校遍地，更是慘遭一些家長(zhǎng)朋友拋棄。

另一方面，在浦東400萬(wàn)內(nèi)的剛需市場(chǎng)中，曹路的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多：

想要學(xué)區(qū)、地段更好的有金楊老破小，看重規(guī)劃利好的有祝橋，想要品質(zhì)相對(duì)不錯(cuò)，張江上班方便的還有東四高、南四高鶴沙航城可以選擇。

總體來(lái)說(shuō)曹路缺少可以蓋過硬傷的超級(jí)閃光點(diǎn)，在一眾睡城中也只能淪落鄙視鏈底端。

第四名 泗涇

泗涇本身沒有多少硬傷，近年地鐵站北側(cè)新建了很多新房，極大改善了整個(gè)板塊的整體風(fēng)評(píng)；

但泗涇居民也別高興太早，真正從二手市場(chǎng)來(lái)看，泗涇成交量前5的小區(qū)動(dòng)遷房占了4個(gè)，而且有3個(gè)都來(lái)自新凱城社區(qū)：

總價(jià)200萬(wàn)左右，就能在泗涇買到近地鐵的兩房，270萬(wàn)就能買到89平的商品兩房，價(jià)格門檻低于曹路。

新泗涇人引以為傲的北面次新組團(tuán)，還沒能在樓市完全流動(dòng)起來(lái)。

此外，泗涇的另一大“殺器”是西南豐富的產(chǎn)業(yè)群；

大量來(lái)自徐家匯、漕河涇、莘莊、七寶的購(gòu)買力沿著9號(hào)線外溢到泗涇，支撐起了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

從泗涇地鐵站到徐家匯只要34分鐘，25分鐘到漕河涇，16分鐘到七寶十分便利。

雖然泗涇已經(jīng)進(jìn)步很大，但在睡城鄙視鏈中排名僅在第四也是有原因的：

首先，在睡城top5中，泗涇2024年上半年一般公共預(yù)算收入只有4.68億，財(cái)力排名墊底，所以各項(xiàng)配套推進(jìn)緩慢。

商業(yè)等著招商花園城落地，目前5萬(wàn)方的三湘商業(yè)廣場(chǎng)招商較差，約等于沒有商場(chǎng)；好的醫(yī)療資源目前同樣沒有。

不過泗涇配套問題最突出的還屬教育資源：

整個(gè)板塊好不容易有個(gè)上師大松實(shí)，結(jié)果去年13招13個(gè)班，今年銳減一半只招6個(gè)班，把很多應(yīng)屆學(xué)子的家長(zhǎng)急得不行；

更讓人吐槽的是泗涇和新橋兩個(gè)鎮(zhèn)今年一起搖華二松實(shí)的號(hào)，中簽率低達(dá)3.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如更下游的洞涇，打臉泗涇一眾商品房業(yè)主。

其次，同在9號(hào)線，上游九亭處處壓著泗涇一頭，一站相隔6.3公里，讓泗涇只能吃九亭剩下的外溢。

市區(qū)上班族租房首選九亭，市區(qū)剛需買房也是先九亭后泗涇。

以前九亭賣5-600萬(wàn)的時(shí)候，預(yù)算400多萬(wàn)的只能買下一級(jí)的泗涇；

現(xiàn)在九亭都賣400多萬(wàn)了，留給泗涇的機(jī)會(huì)就剩更降級(jí)的2-300萬(wàn)客戶。

所以新凱城火了，泗涇地鐵站北面組團(tuán)危險(xiǎn)了，長(zhǎng)久來(lái)看不利于泗涇吸引更高總價(jià)的人群。

結(jié)合本輪房?jī)r(jià)回調(diào)，泗涇整體表現(xiàn)在動(dòng)遷基地之中墊底（詳見：上海動(dòng)遷基地跌幅排行榜）

剛需掙錢不易，泗涇跌幅卻高達(dá)32.56%，沒硬傷也只能排名第四一點(diǎn)不冤。

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第三名 顧村

對(duì)于既要又要的剛需客戶而言，顧村是一個(gè)比較中庸的選擇。

論配套，顧村目前在睡城中應(yīng)該算綜合實(shí)力排名靠前：

出行有7、15號(hào)線雙軌交，到靜安寺或者到漕河涇桂林路都是30幾分鐘；

商業(yè)配套已有綠地正大繽紛城（7.5萬(wàn)方）和龍湖寶山天街（14萬(wàn)方）；

未來(lái)潘廣路招商花園城再加碼17萬(wàn)方，商業(yè)配置在幾個(gè)睡城里更為出色。

醫(yī)療有華山北院，對(duì)大多數(shù)睡城來(lái)說(shuō)可望不可即。

教育公辦學(xué)校一般，民辦有寶山世外，民辦華曜，家長(zhǎng)們還算認(rèn)可。

每年3月，顧村公園的櫻花也是上海一大景觀，為顧村市容加分不少。

最重要的是官方的背書，顧村是上海2035規(guī)劃中的主城區(qū)，直接甩了其它睡城一條街。

然而所有命運(yùn)的饋贈(zèng)，都早已暗中標(biāo)好了價(jià)格；

顧村成交較為熱門的小區(qū)里，同面積的兩房總價(jià)相較于曹路、泗涇基本貴了30-40萬(wàn)，靠近地鐵位置相對(duì)較好的動(dòng)遷小區(qū)價(jià)格甚至能貴80-100萬(wàn)。

作為睡城，顧村最大的痛點(diǎn)是周圍產(chǎn)業(yè)薄弱，就近能接收的外溢不多。

整個(gè)北上海能看的產(chǎn)業(yè)只有市北高新區(qū)和新江灣城-五角場(chǎng)，對(duì)顧村來(lái)說(shuō)遙不可及。

7、15號(hào)線在顧村上游有不少板塊都是居住屬性，對(duì)市區(qū)外溢的層層競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

而且和泗涇、曹路有區(qū)別的是，顧村和周邊板塊差距不大可替代性高。

萬(wàn)年CP楊行與顧村一直爭(zhēng)得難舍難分，新房二手房的可替代度都比較高；

未來(lái)大吳淞規(guī)劃落地，顧村可能存在被楊行拉開差距的風(fēng)險(xiǎn)，坐實(shí)外環(huán)第一價(jià)格洼地的“寶座”。

第二名 江橋

江橋在外環(huán)一直是一個(gè)爭(zhēng)議非常大的板塊，優(yōu)缺點(diǎn)都太過極端。

論軌交和通勤，江橋是睡城中最能打的。

空間距離上，江橋在幾個(gè)睡城中是唯一直接與市區(qū)接壤的板塊，不用像顧村、泗涇那樣接受上游板塊的層層剝削，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更大。

江橋的地鐵優(yōu)勢(shì)在睡城中首屈一指，13、14號(hào)線再加未來(lái)的嘉閔線，兩橫一縱的軌交格局讓江橋的時(shí)間距離進(jìn)一步縮短。

2站虹橋火車站，5站七寶，20分鐘長(zhǎng)風(fēng)，28分鐘靜安寺，48分鐘新天地；

承接外溢范圍直接拓展到了泗涇、顧村的圈子里，通勤優(yōu)勢(shì)過于強(qiáng)悍。

這幾年隨著北虹之星和14號(hào)線地鐵房加持，江橋板塊也得到一些增量。

商業(yè)原本是一個(gè)25萬(wàn)方的江橋萬(wàn)達(dá)頂起一片天，而后樂秀路接連迎來(lái)南山、龍湖的1萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)盒子。

江橋醫(yī)院被第一人民醫(yī)院掛牌，教育資源也在持續(xù)加碼：

北虹之星擬引入上師大九年一貫制學(xué)校，還有多個(gè)公辦小學(xué)、初中，國(guó)際學(xué)校在陸續(xù)落地。

配套有大亮點(diǎn)而無(wú)明顯短板的江橋，熱門成交小區(qū)的房?jī)r(jià)兩房基本不超300萬(wàn)，價(jià)格比較親民。

即使走大虹橋的房?jī)r(jià)體系，江橋的新房?jī)r(jià)格相比徐涇、華漕也存在立減6000元的優(yōu)勢(shì)。

不過江橋的硬傷也比較多，城市界面不盡人意。

處在航道下方的江橋飛機(jī)噪音巨大，頭頂兩分鐘一架飛機(jī)勸退不少人。

此外江橋過去長(zhǎng)期未市區(qū)承擔(dān)不利因素，動(dòng)遷基地，垃圾焚燒場(chǎng)一定程度拉低了大眾對(duì)板塊的心理評(píng)分。

再加上大虹橋泡沫破滅后，作為北虹橋的江橋失去有史以來(lái)最能炒的概念，未來(lái)再等一個(gè)翻身機(jī)會(huì)不容易。

不過就作為一個(gè)睡城來(lái)說(shuō)，江橋便宜、上班夠方便，配套還沒短板該知足了。

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第一名 浦江鎮(zhèn)

浦江鎮(zhèn)在剛需群體中滿意度很高不是沒有原因的。

首先是承接外溢的范圍足夠大。

雖然只有一條尺寸被閹割過的地鐵8號(hào)線（以及延伸線浦江線），但能級(jí)確實(shí)不低。

從浦江世博家園到前灘僅需4站路，試問其它哪個(gè)睡城能4站到達(dá)城市CAZ的？

而且作為黃浦動(dòng)遷戶的探親線，8號(hào)線還能送浦江居民35分鐘直達(dá)人民廣場(chǎng)。

算上自駕，買在浦江鎮(zhèn)不僅去人廣、陸家嘴、前灘方便，去徐家匯、徐濱、張江也很方便，外溢承接力杠杠的。

其次，浦江鎮(zhèn)的配套在睡城中也特別能打。

為了讓黃浦居民愿意動(dòng)遷過來(lái)，浦江鎮(zhèn)被空降了仁濟(jì)、眼耳鼻喉兩大三甲醫(yī)院；

中福會(huì)幼兒園、上師大附屬閔行第三中小學(xué)，上師大附屬中學(xué)閔行分校遍地開花，還有市重點(diǎn)高中向明中學(xué)。

商業(yè)稍微算短板，浦江生活廣場(chǎng)9萬(wàn)方，浦江萬(wàn)達(dá)16萬(wàn)方，但去前灘太古里只要四站可以彌補(bǔ)不少缺憾。

第三點(diǎn)是對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，浦江鎮(zhèn)的產(chǎn)品選擇也比較豐富。

預(yù)算稍微高一點(diǎn)的，可以選江月路地鐵站附近的世博動(dòng)遷房，320萬(wàn)左右能買到75㎡的兩房：

預(yù)算低一點(diǎn)的，往南4-5站路到魯匯可以選擇房齡更新，價(jià)格更低的動(dòng)遷房，配套也都不錯(cuò)：

七十幾平的兩房相比世博家園直降100萬(wàn)，一個(gè)板塊的房源價(jià)類型相當(dāng)于兩個(gè)板塊，選擇豐儉由人。

最重要的是，相對(duì)于其它睡城來(lái)說(shuō)，浦江鎮(zhèn)承接外溢的上游板塊依然還有增量。

三林濱江、新楊思都是浦東熱錢涌入的地方，有增量的地方容易有話語(yǔ)權(quán)；

對(duì)下游的浦江鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)未來(lái)還有接收更多外溢的機(jī)會(huì)。

再加上板塊基本沒有太大硬傷，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，睡城排行榜高居榜首不是沒有道理的。

不過浦江鎮(zhèn)也存在一些問題，擁擠的8號(hào)線，前灘擠泡沫帶來(lái)的影響，二手次新市場(chǎng)面臨較大競(jìng)爭(zhēng)等等，感興趣了解更多的可以掃碼找我們一對(duì)一咨詢。

總的來(lái)說(shuō)，上海現(xiàn)在的睡城不論是從配套還是從板塊對(duì)自身的產(chǎn)業(yè)賦能來(lái)說(shuō)，都較以往有了顯著的提升。

如今2-300萬(wàn)的總價(jià)上車難度不大，對(duì)自住的剛需來(lái)說(shuō)，算是性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。

你覺得上海還有哪些不錯(cuò)的“睡城”？歡迎評(píng)論區(qū)一起討論。