首發(fā)拾榴詢財(cái)公眾號(hào)（2024年12月18日）

這幾天，又有樓市新聞上了熱搜。

衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，通過(guò)當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布了一則《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)，商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價(jià)銷售。

取消公攤第一槍，就這么打響了？

01

取消公攤這件事，年年都有人鬧，只是今年有城市動(dòng)真格的了。

為什么會(huì)鬧？2022年有個(gè)案例我記憶猶新。

青島三棟55層的超高層建筑，業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)自家房子變小了。

產(chǎn)證面積128.35平方米的，套內(nèi)面積不到70平方米，110平方米的，實(shí)際使用面積才59.25平方米，主臥甚至放不下1.8米的床。

后來(lái)經(jīng)過(guò)測(cè)算，這三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)，均在46%以上。

官方最后給的解釋是，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體，厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分。

依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積，需計(jì)入公攤面積內(nèi)。

此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計(jì)入受分?jǐn)偯娣e，因此導(dǎo)致分?jǐn)傁禂?shù)相比其他高層住宅偏大。

顯然，業(yè)主們對(duì)這個(gè)回答很不滿意，恨得牙疼，但又有什么辦法呢？這是一個(gè)“合規(guī)”現(xiàn)象。

02

哪些區(qū)域算公攤面積？其實(shí)是由兩部分組成：

第一部分明面上的。

比如電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備間等共有部位的面積，以及為整棟服務(wù)的公共用房、管理用房的建筑面積，所以高層很吃虧。

另一部分暗地里的。

是套與共有建筑之間的分隔墻，以及外墻的水平投影面積一半的建筑面積。

什么意思呢？住宅外墻的一半計(jì)入公攤面積，另一半計(jì)入套內(nèi)建筑面積，所以很多人量出來(lái)的套內(nèi)面積，比房本上的小。

從具體產(chǎn)品看，公攤面積一般是高層>小高>洋房。

隨著建筑高度的增加，公攤面積越來(lái)越大，所以現(xiàn)在新房公攤面積至少都要22％左右，高層公攤面積甚至達(dá)到了30％以上。

03

公攤面積最早是誰(shuí)提出的？

上世紀(jì)五六十年代，香港的住宅樓都是整棟或整層出售，一些商家發(fā)現(xiàn)，能接手的客戶有限，市場(chǎng)難以做大。

于是開(kāi)發(fā)商決定，改將房屋按戶出售，這樣買(mǎi)房門(mén)檻就大大降低了，一時(shí)間前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕，但新的問(wèn)題又出現(xiàn)了，門(mén)廳、過(guò)道、樓梯間、花園這些公共空間的建筑成本怎么辦？

當(dāng)時(shí)香檳大廈的開(kāi)發(fā)商，就想出了一個(gè)好辦法，讓每位業(yè)主對(duì)公共部分，承擔(dān)一部分責(zé)任和費(fèi)用，把成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，公攤面積的概念由此誕生了。

50年代末，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在賣樓時(shí)，也遇到同樣的問(wèn)題，于是大面積效仿。

深圳1994年從香港引入樓花模式，也就是房屋預(yù)售制度，順帶也學(xué)會(huì)了公攤面積。

1995年實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明文規(guī)定，商品房買(mǎi)賣所簽訂的商品房購(gòu)銷合同中，應(yīng)明確載明購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

那香港為什么在2013年1月1日后，逐漸取消公攤面積這個(gè)模式？因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，公攤面積不透明，民怨越來(lái)越大。

國(guó)內(nèi)為什么在這個(gè)時(shí)候，有城市開(kāi)始試點(diǎn)取消公攤？一切都是為了更好的賣房子，不僅開(kāi)發(fā)商的思路變了，政策也要跟著變。

前幾天，朋友給我看了一套重慶的房子，得房率最高能達(dá)到130%。

說(shuō)好聽(tīng)一點(diǎn)是第四代住宅，實(shí)際上就是贈(zèng)送更多面積建陽(yáng)臺(tái)，和共享平臺(tái)做空中花園（傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)里，空中花園被視作陽(yáng)臺(tái)，一般打5折計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）。長(zhǎng)

沙、深圳、珠海等地更是提出將陽(yáng)臺(tái)、飄窗面積從建筑面積中剔除，以增加住戶的實(shí)際使用空間?。

長(zhǎng)沙明確了優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則，累計(jì)贈(zèng)送面積最大可以達(dá)到套內(nèi)建筑面積的30%左右，這意味著得房率會(huì)超過(guò)100%。

上圖為鄭州某網(wǎng)紅盤(pán)，143平米，實(shí)際最高得房率可達(dá)140%。

上圖為揚(yáng)州某樓盤(pán)，110平方，實(shí)際得房率接近115%。

如果說(shuō)，以前開(kāi)發(fā)商是悄悄的把公共區(qū)域弄小點(diǎn)，讓私人空間大一點(diǎn)，各種“偷”面積，現(xiàn)在則是光明正大的“送”面積，尤其是一些二三四線城市。

取消公攤之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下來(lái)？公攤是不是由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單？取消公攤這事兒對(duì)咱們有什么影響？

取消公攤，只是把套內(nèi)面積和建筑面積，完全透明化，而房屋總價(jià)是不變的，這樣最終給購(gòu)房者呈現(xiàn)的，是一個(gè)直觀的房?jī)r(jià)，減少信息不對(duì)稱引發(fā)的糾紛，防止開(kāi)發(fā)商暗箱操作。

當(dāng)然了，老房子老算法，新房子新玩法，其他不要多想。至于物業(yè)費(fèi)等方面的調(diào)整，當(dāng)下真正痛點(diǎn)是房?jī)r(jià)高、收費(fèi)高、服務(wù)差。

未來(lái)高得房率，甚至超高得房率是新盤(pán)的主流趨勢(shì)，好房子迭代會(huì)加快。當(dāng)房子回歸居住屬性后，開(kāi)發(fā)商只能把心掏出來(lái)。