正文

最近有一條消息，雖然炸裂，但卻沒有引起什么關注。

那么，是什么消息呢？

取消公攤面積。

自從樓市進入矮矬窮的境地，這取消公攤的消息就時不時的冒出來！

比如今年5月份，廣東肇慶市頒布兩條新政策。

1、從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售;

2、積極有序推行商品房現房銷售。

再比如，衡陽宣布從2025年開始，銷售的房子按套內面積計算

再比如，張家口也明確取消公攤面積。

一時之間，備受詬病的[公攤]面積，似乎要被“正法”了~

那么，公攤能取消嗎？影響又是什么？之前那些30%公攤，70%使用率的房子還有價值嗎？

來，看今天的文章。

01

中國樓市從2008年到2015年，從2019年到 2021年，這樓市的行情起起起落落，限購政策也松松緊緊，

但從來沒有一座城市頒布“套內面積銷售”，也就是取消公攤面積的。

那么，最近這段時間，連續出現多個城市頒布[取消公攤],其意義肯定是重點的！

對！意義重大。

過去20年，中國房地產行情迅猛發生，但在其發展中，有三個問題備受詬病。

哪三個問題？

分別是：

——房地產項目主體工程進度達到70%，就可以獲取《商品房預售許可證》進行公開銷售！

——建筑面積平均使用率僅為70%，就是公攤面積過大，一般占比30%;

——使用年限70年！

而我認為，中國樓市最大的問題，其實只有兩個：就是預售與公攤

至于70年使用權為什么不算問題，改天再說，今天的文章就取消公攤的消息，說說中國樓市的量大詬病……

第一個被詬病的問題：公攤面積

什么是公攤面積？

網友調侃，就是公開貪污的面積？

為啥是公開貪污呢？

因為買房170，進屋一量110，面積縮水了！

那么，這公攤面積怎么計算的呢？

我明確的告訴大家，就沒有人能說得清楚！

之前有些較真的業主，買房之后對公攤面積存疑，就找機構重新測繪。

雖然測繪出來的面積與房企交付的面積存在差異，但如果真打官司，卻未必能贏。

為啥？

因為就沒法說清！

為什么沒法說清楚呢？

一來公攤的計算方法復雜，而測繪本身也有誤差；

給大家舉個例子。

比如變電室、電梯間、設備間、公共墻體這些地方的測量本身就存在難得，很多時候一個小區十幾萬平米，到底做多少個設備間，誰都不知道。

而開發商通過設計更多的設備間，然后變革為”物業用房“或者”物業員工宿舍“。

這些情況都比較隱蔽，普通購房者很難發現。

其實，如果真做物業用房也就算了，很多時候這些“設備間”都變成了出租商鋪、會所，變現成為開發商謀利的載體。

二來標準難以統一，存在諸多“說不清，道不明”的情況；

為了讓大家更清楚，我給大家舉個例子吧！

比如會所或者架空層會所

這些年品牌開發商比較少搞這些“小動作”，但小開發商的“小動作”就非常多，把架空層就變成私人花園的情況很常見。

更有甚者，以名義是業主會所，但最后卻變成了開發商的私人會所。

我這里的舉例并非孤立，都是十分普遍的現象。但這普遍存在的問題，如果要普通購房者去探查虛實卻難上加難。

因為房地產項目開發建設過程中，是一個非常、非常粗糙、粗放的過程。

是的，建筑行情在過去40年，相比科技、文化等產業的進步，除了給更多好處之外，沒有任何進步。

所以，開發項目的圖紙按規矩需要8套，但很多房企連“五圖合一”，也就是五套圖紙都做不到，更不要說“八圖合一”了。

所以，“取消公攤面積”的呼聲就未曾停歇。

但現實卻是”呼聲年年有“、落實無一人！

所以，當我看到今年接連有城市，頒布按照套內面積銷售商品房的時候，我還是很意外的。

畢竟，這些都是“小”城市，能有這覺悟，太不容易了。

不過呢，我還是要把話“留半句”，不著急表揚這些城市。

為什么“留半句”？

因為取消公攤面積之后，這房價怎么算才是關鍵！

來，我通過圖文，給大家說清楚“算賬”這件事。

——以前

以前沒有取消公攤面積，如果100平米按500萬計算，那么等于用500萬購買了70㎡

——現在呢？

取消公攤面積，但怎么算價格的細節并沒有出來。

但我認為，如果不出臺政策落地執行的細節，很有可能會出現下面這種情況。

盡管會按照套內面積90㎡或者70平米計算面積，但卻是總價不變，單價提高的“戲法”。

所以，取消公攤面積，按照套內面積銷售確實是歷史性的轉變。

但請不要讓這種歷史轉變，變成歷史轉嫁，不要把公攤成本轉嫁給購房者。

但我們都很清楚，這件事，咱們都說了不算！

所以，文章看到這里，一個新的問題就衍生出來了：假設全面取消公攤，那么之前70%使用率的房子，會怎么樣？

文章寫到這里，就不得不說：好房子，也就是未來的主力產品！

來,往下看!

該如何貸款買房，該如何認識按揭買房這種負債行為？可以看文章《》

02

什么是好房子？

按照2023年12月22日，全國住房城鄉建設工作會議中提出的好房子概念，是：好房子、好小區、好社區、好城區（原文）。

在四好房子維度，還給出了相對應的標準。

比如強化科技驅動好房子的建造技術、提高住宅建設標準包括隔音、綠色、智能、無障礙等等。

那么，這樣的定調，意味著什么？

意味著很多房子會被淘汰;

意味著老舊房屋會進一步貶值;

意味著未來的新房會更好、更貴、更值錢。

在中國，買房就是鐫刻到基因里的信仰，只不過有錢人購買更大、更好、更貴的房子，沒錢就購買小一點、偏僻一點的房子。

這個邏輯，在過去20年的樓市發展中，是共識，也是事實。

但從2024年開始，這種共識將蕩然無存！

因為如果我們將近期涉及“產品”的政策放到一起看，我們就會發現：中國樓市出現了不可逾越的鴻溝！

首先是設計新規。

我沒有全面搜索相關資料，但從已知的信息看，廣州、天津等城市都出臺了新的設計新規范。

什么是設計新規范？

就是對戶型使用率70%的另類創新。

換句話說，就是不違背建筑面積、套內面積底層邏輯的基礎上，提高戶型得房率，變相取消公攤面積！

——我以廣州為例，給大家說說設計新規。

按照廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）顯示的內容看，新規主要針對陽臺和飄窗兩個功能模塊進行了調整。

這個政策出來之后，很多中介宣稱某某項目戶型使用率是100%，我告訴大家，這種宣傳并不準確，甚至違規。

為什么？

因為使用率是使用率，得房率是得房率，這是兩回事情。

從法定角度看，使用率由建筑面積和套內面積計算所得，也就是說[公攤面積]這個破玩意，還在。

同時，中國不存在使用率100%的戶型。

但通過調整設計規范，可以做到“陽臺占比擴大到20%，飄窗尺寸擴大到0.8米，讓戶型的得房率達到100%。

這句話是專業術語，所以給大家做個解釋。

就是你購買房子之后，產權證上面寫著的建筑面積和套內面積計算的使用率并不是100%。

但通過開發商對陽臺、飄窗的設計創新、外加一些“操作”，可以讓你真實的使用面積，也就是得房率到達100%。

換句話說，100%得房率可以有，106%的得房率也可以有，但100%使用率在法定的紅本產權證上是沒有任何體現的。

好了，說完使用率和得房率的區別，接著說說政策對于購房者有哪些影響。

因為調整容積率是戶型“設計”維度的內容，只有文字很難說清。

我呢，結合廣州容積率調整的內容和圖片給大家一并說清楚。

——飄窗寬度由之前的0.5放寬到0.8。

普通購房者對飄窗放寬的調整并不敏感，大家也搞不清楚這到底意味著什么。

來，看下面的圖。

在過去，緊湊型小兩房、小三房最通行的做法，就是把“不要錢的飄窗”+“要錢的建筑面積”連接成一張床。

購房者實際“得到了”可以做一張床的空間，但不需要支付“一半床”的費用。

現在飄窗由0.5變成0.8，也就意味著購房者可以“得到的免費空間“更大了。

飄窗在地面上可以做床，如果在棚頂呢？

是的，飄窗可以在棚頂。

來，看圖，就變成了層高3米減60厘米，可以得到2.4米高度的投影空間。

與此同時，飄窗還分真飄窗、假飄窗。

什么意思呢？

就是真飄窗你裝修的時候不可以”敲平“，但假飄窗在后期裝修的時候可以”敲平“。

——陽臺與住宅套內水平投影面積的占比由之前的15%變成現在的20%；

設計新規調整，對于購房者最大利好的內容，就是這一條。

大家看下面的圖。

最簡單粗暴的理解，就是新規之后，你家房子的陽臺可以變得更寬了。

變寬，有什么影響？

最簡單的理解：陽臺只算一半面積，也就是說你只需要支付50%的價格就可以得到更大的陽臺。

目前各個城市最新出臺的設計規各不相同，但政策的切口都很明確：提高得房率。

也就是從得房率角度，變相取消了公攤，但物業管理費什么的，還是按照建筑面積支付！

那么，對之前的開發的，使用率75%、或者得房率85%的產品帶來的影響是什么？

來，給大家算賬。

假設A戶型，之前20年的老設計。

使用率75%，100平米、三房兩廳兩衛、100萬總價，單價1萬/㎡，首付30萬，按揭70萬

當B戶型出來，也是三房兩廳兩衛、得房率100%的設計新規出來之后的最新產品。。

當A和B戶型對比，這價格變化就太大了

這種變化至少有三種：

1、首付角度

A戶型首付30萬，

B戶型只需要70㎡就可以做到三房兩廳兩衛。

這意味著，假設A和B的單價一樣，那么B戶型的總價只要70萬，首付就只需要21萬；

2、月供角度

同樣的邏輯，A戶型貸款70萬，B戶型只需要49萬。

利息我就不細算了，不過呢，按照利息和本金1:1的大致范圍看，30年按揭貸款，A戶型就需要比b戶型多付20萬利息！

文章看到這里，一個問題躍然紙上：未來20年，到底是之前的房子跌成白菜呢，還是新建設的[好房子]貴成金子呢？

我告訴大家，只能是[好房子]貴成金子，打底30%價格差距！

因為之前20年，這些有公攤、使用率75%的房子大概占居民財富700萬億的65%，也就是450萬億！

換句話說，從銀行抵押物的角度，這450萬億的房子，也不能"賤如白菜”，但有些房子，地段、戶型、物管等等都不好，肯定只能越來越貶值的。

所以，他們制定玩法的時候就想明白了：只能讓[好房子]漲幅增大，與之前的[老房子]拉開價格差，不能讓[舊房子]侵蝕金融系統。

當然，砸你手里，你虧錢除外.

文章至此，樓市的鴻溝是什么大家也能清楚一二了。

所以，未來的趨勢是什么？

不是保障房+商品房

而是保障房+好房子+老破小+破剛需。

未來的房子，不再按照屬性和品類劃分，而是按照不同人群對應不同產品來劃分。

文章至此，或許有伙伴會問：那么，是不是意味著剛需盤和老破舊會不值錢??！

我告訴大家，在“新市民的保障房+中產好房子+貧民的老破小+小市民的破剛需”的格局下，房子漲跌的邏輯是這樣的。

——上行周期

[好房子]領漲，貧民的老破小和小市民的破剛需只能漲一點；

——下行周期

[好房子]不跌，貧民的老破小和小市民的破剛需跌跌不休；

當然，好房子包括頂奢豪宅！

2024年樓市行情可以看文章《》

03

最后說幾點吧~

（1）脈絡很清晰

看不懂社會就會被這個社會毒打，看不懂信號就會買房踩坑。

如果近期政策梳理成“一條主線”，那么這條主線就兩個字：保價

當前這些舉措，什么取消公攤、設計3.0、第四代住宅，其底層邏輯都是保住商品房價格！

因為只有這樣，地價才能“漲勢如虹”

所以，未來這些[好房子]一定是漲幅最大、最快的！

（2）購房者該怎么辦？

首先不用焦慮。

因為焦慮沒有用,

所以，大家呸他們一口，繼續哈啤酒、擼串串、過自己的日子

不過呢，盡管很殘忍，我還是要說：買房，本身就是資金量、回報、風險、認知相對等的事情，盡管大家知道趨勢是什么，也只能在自己承受范圍內、認知范圍內做選擇。

其次，概念與落地。

推動一個行業全面地提升，不是一日之功。

不過呢，更高綠化率、更高層高、更多贈送面積、更高的入戶大廳，這些對房企而言，沒有難度。

最后：

一張紙的背后，是轉折，是趨勢，也是一部血淚史，也是一首時代之歌。

一張紙的背后，是產品,是信號，也是財富分化的鴻溝，也是歷史的真相。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家分享趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

原創不易

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