文/十一弟

到年底了，大家手頭緊，各個城市都在沖刺賣地。

連一線城市，也把壓箱底的好貨都掏出來了，掛牌兜售。

最近，北京把朝陽區(qū)的三塊地打包在一起，起拍價就高達153億。

中海幾乎是底價摘牌，一舉成為北京土拍史上的總價地王。

這個月，深圳掛牌上架了一塊位于南山區(qū)粵海街道的住宅用地，起拍價超過126億。

經(jīng)過將近兩個小時、三百輪的激烈廝殺之后，中海與華潤聯(lián)合體擊敗了招商，以逾185億的總價拍下，溢價率46%。

這塊地刷新了深圳土拍史上住宅用地的成交總價記錄，也是今年全國的總價地王。

北京、深圳等一線城市，手上還藏著好貨，只要想賣，肯定不愁買家。

隨便掏出一兩塊靚地，一兩百億的土地款，就到手了。

相比一線城市，今年二線城市的賣地壓力，顯然更大一些。

不僅要拿出壓箱底的好貨，還得在出讓方式上，大開腦洞、多想辦法。

最好是讓開發(fā)商在一開始拿地的時候，就能看到將來的利潤空間。

因為只有地塊開發(fā)前景越明朗，開發(fā)商才有拿地意愿。

昨天，南京一口氣出讓了11塊住宅用地，總地價101億。

距離今年過去，只剩下十天時間，到昨天，南京一共賣出了108塊住宅用地，攬金593億。

臨近年關，南京在土地市場上的搶收意圖很明顯。

到昨天，南京在這個月已經(jīng)安排了兩場土拍，接下來的十天里，還有兩場土拍等著鳴鑼開場。

也就是說，最后一個月，南京安排了四場土拍，上架掛牌了27塊住宅用地。

昨天賣出的11塊地，幾乎都是底價成交，沒什么溢價。

僅有兩塊地實現(xiàn)溢價成交，均位于南京江寧區(qū)，溢價率不超過1%。

這輪土地拍賣，江寧區(qū)是供地大戶，總共掛牌了五塊地。

十一弟算了下，昨天，這五塊地的成交總價超過52億，占到總地價的半壁江山。

這次江寧區(qū)的賣地方式，相當有創(chuàng)意。

位于濱江開發(fā)區(qū)、未來科技城、東山街道的三塊地，未來開發(fā)出來的商品房，在土地掛牌之初，就已經(jīng)有了買家。

根據(jù)土地掛牌條件，濱江開發(fā)區(qū)地塊建成的全部房屋，將由南京江寧濱江經(jīng)開區(qū)管委會定購。

拿地企業(yè)在簽訂土地出讓合同之前，就要與當?shù)卣炗喎课荻ㄙ弲f(xié)議。

未來科技城地塊開發(fā)出來的房屋，將由南京江寧經(jīng)開區(qū)管委會定購，也要與地方政府簽訂房屋定購協(xié)議。

這兩塊地，是這輪南京土拍過程中，僅有的兩塊產(chǎn)生溢價的住宅用地。

既然已經(jīng)提前鎖定了未來商品房的買家，拿地的企業(yè)，其實負責開發(fā)建設、管控成本就好了。

全部房屋由政府定購，地價和房價都算得死死的，拿地開發(fā)的利潤空間，看得見、摸得著。

最終，江蘇省金陵建工集團以不到5億的地價，拍下了濱江開發(fā)區(qū)地塊。

十一弟查了下，拿地的江蘇省金陵建工集團，是南京當?shù)匾患掖笮兔駹I建筑企業(yè)。

在這塊地的開發(fā)上，江蘇省金陵建工集團干好自己最擅長的事就好了。

等到竣工封頂，不用營銷推廣，不需要拿證開盤，甚至都不必蓋售樓處，直接跟政府交付結(jié)算。

看似土地拍賣，實則招標施工。

拍下未來科技城地塊的，是一家大央企——

中建國際投資集團有限公司。

這是中國建筑旗下的一家子公司，它的主營業(yè)務是基建投資。

在基建投資業(yè)務上，中建國際投資集團確定了一種新模式——

投資+工程管理。

這種基建投資類項目，相比一般的承包施工，對建筑企業(yè)的資金實力和工程管理能力，有著更高的要求。

但項目利潤率，要高于傳統(tǒng)單一的工程承包業(yè)務。

這幾年，中建國際投資集團承攬的基建投資項目，以各個城市的安置房定向回購、投融資代建等模式為主。

拍下未來科技城地塊，中建國際投資集團是把它當作一個基建投資項目來做，好比安置房定向回購。

這個項目的開發(fā)模式，其實介于傳統(tǒng)的工程承包與市場化的房地產(chǎn)開發(fā)之間。

現(xiàn)在的樓市，開發(fā)缺少拿地意愿，建筑企業(yè)沒有開發(fā)經(jīng)驗、不會操盤。

于是，政府定購全部房屋，由建筑企業(yè)來出錢拿地、開發(fā)建設。

這樣一來，土地賣出去了，建筑企業(yè)也有了活干，還能捎帶著賺點利潤。

東山街道地塊，被中國建筑旗下另一家子公司——中建方程，與南京江寧區(qū)下屬一家國企聯(lián)手拍下。

這塊地總價超過19億，是昨天南京出讓的11宗住宅用地中，最貴的一塊地。

中建方程是中建體系內(nèi)的復合型投資企業(yè)，它以土地一級開發(fā)業(yè)務為基礎，綜合開展城市運營管理業(yè)務。

它在各個城市獲取的項目，主要是土地整理、棚戶區(qū)改造、保障房、康養(yǎng)、文旅和住宅地產(chǎn)等。

根據(jù)出讓條件，未來東山街道地塊上開發(fā)出來的239套住宅，都將由南京江寧國有資產(chǎn)經(jīng)營集團有限公司定購。

跟濱江開發(fā)區(qū)地塊、未來科技城地塊一樣，這塊地在簽訂土地出讓合同之前，同樣需要先簽訂房屋定購協(xié)議。

定購東山街道地塊239套住宅的南京江寧國有資產(chǎn)經(jīng)營集團有限公司，是一家南京江寧區(qū)屬國企。

土地剛一掛牌上架，未來開發(fā)的239套住宅，就提前預定了買家。

從前房企拿地搞開發(fā)，取證開盤以后，房子需要一套一套地賣。

偶爾碰上一個財大氣粗的土豪，或者炒房客組團出手買個十幾套，開發(fā)商激動到不行，從年頭吹到年尾。

但看看現(xiàn)在，土地還沒賣，政府和國企就搞起了批發(fā)。

少則定購兩三百套，多則全部包圓。

這些拿地的建筑企業(yè)，將來開發(fā)出來的房子，根本不愁賣。

發(fā)揮專長，踏實把房子蓋好就行了。

樓市的大地主，現(xiàn)在搖身變成了大買家，將來還會是大業(yè)主。

房地產(chǎn)市場，從拿地到賣房，終于形成閉環(huán)了——

土地賣出去了，建筑企業(yè)有活干、有錢賺，房子蓋好了，就等大家拎包入住了。