我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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會員

提問

段老師，我爆個料，契稅不是從12月1號開始優惠嗎？我去年買的新房，今年交房了去交契稅，按照1%的來算，比我預期的更便宜，你猜為啥？

房段子解答

我猜是少了繳了幾千塊。

隱藏福利，第一批享受契稅優惠的人報喜了...

大家都知道，12月1日開始，按照最最最新的契稅優惠政策，90-140平（含）的二套房，契稅從2%直接降到了1%，也就是一套400萬的房子，本該繳納8萬的契稅，現在只需要4萬了，對嗎？

那么提問來了：一套成交總價400萬的新房，真的需要交稅4萬嗎？

不對！

以粉絲去年買的新房，成交總價421萬為例，其實是分為2部分的，一部分是房子本身，386.6萬，另一部分是新房交稅34.8萬（開發商名義上代收代繳增值稅，稅率9%）。

最終業主去繳納契稅的核稅價其實是房子本身的不含稅總價386.6萬，也就是說契稅實際繳納的是386.6萬*1%=3.866萬元，而非4.21萬元。

變相節省了3480元。歡迎大家實測！

Ps：別問為啥要繳納契稅，除非你不想拿房產證。

那么再來一個問題：2023年5月買的新房，當月網簽備案，2024年12月繳納的契稅，什么時候解除限售？什么時候滿二免增值稅？

答：解除限售是備案滿3年+取得房產證，或者繳納契稅、取得房產證（孰先原則）滿2年，兩個條件二選一。

從時間來看，最快的是前者，也就是2026年5月（23.5-26.5），即可達到備案滿3年的狀態，此時可以出售，但沒有滿2年不能免5.3%的增值稅。

熬到2026年12月（24.12-26.12），此時契稅已經繳納滿2年了，所以此時不僅可以解除限售，還能滿二免增值稅，從此以后，整個小區進入真實的二手房市場...

會員提問

你好，目前單身，首付湊一湊五六十萬，然后每個月稅后一萬二，月供5-7000應該是可以的，以后打算買房了把父母接過來一起住。由于在環球中心上班，所以想問問大源這種核心區有啥好推薦的沒？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體感覺下來，你應該比較年輕，可能才工作不久，目前還沒有成家，傾向于買的是婚前財產，偏向自住，后期父母一起住，趨于保值和流通性的買法。

工作在環球中心的話，周圍買房是最合適不過的，盡量往大源方向走吧，主要還是看我們的預算。

現在首付大概是50-60萬的樣子，月入1.2，能負擔不超過7k的月供，這樣換算以下的話，還是比較匹配的：60萬當做3成，可以杠桿到200萬的總價，此時貸款140萬，按照最新的利率，比如30年商貸本息來看，大概月供是6500。

也就是說，我們這次買房的預算上限大概是200萬。

對應到我們的方位需求，套二接受度來看，新房基本是沒辦法了（錦江區的人才公寓，交子峯萃是新房，套二的最低門檻優惠后是200萬，但是存在3個問題，一是錦江人才才可以優惠到200萬，二是當前周邊配套比較欠缺，商業教育地鐵都暫時沒有，需要耐心等幾年，三是這個樓盤挨著公墓比較近，可能你有抗性。）

主流的買法，還是回來看二手。大源本地的話，其實也還有不少的房子，但優缺點都明顯，比如**（地段好，但是品質剛需，可買72-75平的套二）；往南一些的可以看**、**，這兩個盤也能買到標準套二，但是租客多，雜亂一些，不過地段確實好，配套生活氛圍也不錯，假設你喜歡熱鬧的生活環境，那么這三個盤可以多看看。基本的保值性和流通性，是沒問題的，未來作為婚前財產也很巴適。

如果你不喜歡熱鬧的，反而喜歡安靜的，大公園的，我建議往世紀城方向走（也是大源板塊），比如**、**、**、**，這4個樓盤也是非常典型的買法，都有好些70多平的套二直售，200萬花不完根本花不完，距離環球中心步行即達。

這種就比較偏白天熱鬧，晚上安靜的買法（白天寫字樓上班的多，晚上安靜一些，距離大源世豪這邊的商業稍遠一點）。

至于其他方位，金融城太貴，中和新川太遠，天新華陽太老，整體還真就不適合你入場了。以上幾個樓盤，我建議你抽空花點時間，去線下找找經紀人，每個盤都走一遍，主觀上感受下樓盤的品質喜好，戶型的喜好，最后再去根據喜歡的評選優質的房源戶型和價格，后面我們再議。

最后就是買入時機的問題，前面我說的可以先看，但是買房的話，不要沖動，先選定關注的樓盤和戶型，長期觀察下價格走勢，當前還沒到底，但是估計年中、下半年或有更大的撿漏空間，到時候再入手，也未嘗不可了。

會員提問

你們對三官堂-靜居寺一帶的二手房，和林家壩的新房熟悉不？想咨詢一下買房建議~我們主要在川大的望江（偶爾江安）上班，想望江附近5公里（自駕）或者8號線地鐵站附近買房，最好是錦江，武侯的話，學區要好點的。新房優先，10年內次新備選，希望有20F以下的產品，電梯洋房最好，日找好，安靜，套四優先，底線是套三雙衛。新房主要看了交子峯萃、朗拾交子還有萬科古翠，國貿。二手房看的三官堂周圍。也發給你看看。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們預算大概是320-350萬左右，最高也不超過400萬的買法。

這個預算我說過，覺得是稍顯尷尬的，買新房有些夠不著（尤其是最優質的戶型和樓盤），買二手房又有些不甘。

但綜合來說，我還是更建議試試產品明顯有迭代意義的新房，向上墊腳，而不是向下兼容，尤其對于你們年輕夫妻來說，更要目光長遠，答案的話，我覺得交子峯萃，雖然不圓滿，但也是非常頂級的買法之一了。

我先說下二手房，再說新房，最后再推薦其他買法。

1、要考慮到工作通勤的角度，江安校區身處航空港，地段具有局限性，最好是不要碰，回歸主城三環來看，望江校區周圍是正確的買法。其實按照預算來說，是非常非常多的二手房，但你有硬性條件，20F以下的小高層，就這一點便可刷下去90%的樓盤。剩下的大多就是步梯房了。

翡翠城一期，其實是有洋房的，11F的總樓層，116平套三雙衛，深入小區看房的話，高密也談不上，但是房齡是真的老了，如果要考慮的話，我建議是比較偏向于純自住+極限壓價到300萬內的總價，才可以考慮。（與之類似的，翡翠城二期也有106平的17F小高層）。

再看周圍其他的話，就回到了老小區或者小眾樓盤的角度了。

東湖花園房齡10多年了，樓盤逐漸失去了熱度，主要是大戶型，總價也明顯高了不少，我覺得預算吃力就不要強求（這個樓盤也很難匹配400萬的購買力），我比較看空。國信濱河雅居也是類似的格局，單價便宜，但是一分錢一分貨，總價下來也不低，慎重，三思，別入坑。

青房云上其實我覺得還不如前兩個，主要是房齡本身也不小，另外周邊界面和板塊配套的價值是更低的，外圍的基本面不行。

如果真要看二手房的話，我覺得就是翡翠城一二期，好好砍價下來，才可以考慮。

當然，我覺得還是不及新房的買法，現在產品迭代太明顯了。

萬科古翠的問題你是發現了的，主要是三環和鐵路夾擊，你沿著地圖看，這種格局下的板塊大多都淪為了炮灰，別看現在他們賣房熱鬧，賣完了拍屁股走人，留下的就是購房者長期的凌亂，只能說適合武侯周邊上班族，看上了產品的可以考慮，但是對你們而言不匹配。

回到林家壩來說，我還是很看好這個區域的，整體的板塊價值得到了市場的認可和驗證，土拍不斷走高，加上金融城三期的輻射，錦江本身的地鐵學區加持，再造一個純改善（兼部分剛改）的類似攀成鋼的板塊并無不妥。

萬科朗拾的問題是1、臨高速太近，有噪音；2、單價算下來不便宜，最差的也要2.8萬，好點的樓棟位置要3萬；3、西南側臨近公墓，對很多人來說也是有抗性的。

退一萬步說，假設萬科朗拾能買到位置好，然后單價還和交子峯萃相當（2.6萬）的話，我覺得可以選萬科，但是沒有假設。

交子峯萃這個你也是很熟悉的了，最大的優點有2個，一是人才優惠實打實的又二三十萬，算下來的單價大概是2.7萬的樣子，還都是好樓棟好樓層。二是122戶型是套四雙衛，得房率，戶型設計，都還挺不錯，而且首發批次可以隨便買得到。不過也有1個缺點，那就是距離南側的公墓比較近，對很多人來說可能是一個抗性，你們實地去看了沒有？是否知曉并接受這個缺點？

如果能的話，我建議優選位置較好的7棟，1、2號房的好樓層均可（5-10樓）。備選2棟，盡量避免直視公墓的問題來作為選房原則。

當然，還有沒有更好的買法？

我建議可以嘗試下錦發廣場，17F的有3棟（首發批次），馬上就要取證了，熱度很高，搖號的人比較多，主打的是2T3的產品，看預算的話，我建議優選136，備選119，估計清水單價2.6萬，加27萬的車位，總價在300多萬的樣子，戶型產品不算很卷，但是地段優勢太明顯了。https://weibo.com/1551561845/O8JRzmWFW

考慮到在交子之前搖號選房，我建議你可以大膽一試，萬一搖中了靠前的話，那么買個好樓棟好房源（注意觀察臨街，避開噪音問題），既能留在錦江，又可以兼顧上班通勤，然后還有更好的保值價值，避開公墓的問題。應該是當前最優的選擇。