今天中午，深圳市住建局在官網發布了“關于印發《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》的通知”，明確了安居房、人才房辦理紅本（取得完全產權）的辦法。

這個辦法曾在今年3月公示，最終確定的辦法跟公示辦法的最大差異，是針對人才房出臺了特別利好！

我們先看一下安居房、人才房取得完全產權（辦理紅本）的條件——購房人申請取得完全產權，需同時符合四個條件：

一是申請人必須是安居型商品房《房地產證》或《不動產權證書》上登記的權利人，并需獲得其他權利人的書面同意；

二是買賣合同的簽訂時間需滿10年；

三是若該套安居型商品房因按揭貸款而設定了抵押，必須獲得抵押權人的書面同意；

四是不存在法律法規、規章或安居型商品房買賣合同中約定的不得取得完全產權的情形。

安居房、人才房要辦理紅本，需要補差價，計算公示為：

補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。

其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。

這意味著，補差價大致相當于原購買價格的20%左右，最高不超過21.43%。

比如一套安居房，當初是按照市場價50%購買的。假設市場價是300萬元，你的購買價格是150萬元，不考慮裝修成本等，未來取得紅本需要繳納大約30萬元的差價。

按照3月公示的方案，人才房也是按照上述辦法計算差價。同樣市場價300萬的房子，人才房出售是按照60%的價格，也就是180萬元計算的。所以，人才房補差價按照公示時的方案是補交大約36萬元的差價。

現在，最終確定的方案有所優惠。有如下規定：

面向人才配售的住房產權管理有關事項按照本辦法規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

也就是說，上述這套人才房只需要按照同檔次安居房來補交差價，也是補交30萬元，而不是36萬元。

如果按照購房價計算，人才房拿紅本補交的差價比公示方案大約低了3.3%左右。

但無論是對安居房、人才房來說，此次方案的公布都是利好，因為它們將正式獲得“拿紅本、上市自由交易”的機會。

目前深圳市場上一共有3種保障房出售，分別為安居房、人才房、共有產權住房。這三種房子，都是最后的政策紅利。未來，深圳乃至全國將只有配售型商品房。

安居房，目前限購最為嚴格，只有納入了輪候庫的家庭、個人才能購買，它的售價相當于同地段、同檔次商品房的50%。

人才房，申購條件略寬于安居房，它的售價相當于同地段、同檔次商品房的60%。

上述兩種住房，都可以在持有超過10年之后通過補差價獲得紅本、轉為商品房上市自由交易。補差價的時間也可以順延到若干年之后，所以補交的差價其購買力并不相當于當初房價的20%，而是更低。

共有產權住房，是政府和購房家庭各持有50%的產權，對于購房者來說，只需付出商品房一半的價格就可以上車。共有產權住房未來不能拿紅本上市自由交易，可以面向符合條件的購房者轉讓（或政府回購），可以溢價出售。由于申請共有產權住房的條件放寬了，所以當前幾個共有產權住房樓盤的申購狀況也都不錯。

上述三種保障房都是最后的絕響，未來2年、最多3年之后，都將賣完。未來只有配售型保障房，它的管理辦法尚未出臺，從廣州出臺的方案看，紅利顯著少于上述三種住房，比如面向特定人群轉讓的時候，不能溢價；政府回購的時候，每年折舊1個百分點。

那么，安居房、人才房拿紅本上市，是否會沖擊深圳二手房市場？

我的看法是，影響可以忽略不計。因為2025年符合拿紅本條件的房子只有1萬套左右，很多家庭未必立即補差價、拿紅本并賣房子。即便他們賣房子，也還會買。因為這些家庭在深圳只有1套房子，他們賣房也是為了置換。

關于人才房、安居房補交差價的計算方式，下面有一個更嚴謹的計算案例供大家參考：

安居型商品房：

某項目65㎡安居型商品房，購房合同價格為166萬元（其中含戶內裝修價格為6萬元），辦理綠本房產證時繳納稅費為1.66萬元。

計算補繳價款時：

原購買價格按照160萬元計算（166萬元-6萬元）

代入公式：（160萬元/70%-160萬元）x50%-1.66萬元≈32.63萬元。

人才住房：

某項目65㎡人才住房，購房合同價格為200萬元（其中戶內裝飾裝修價格為6萬元），辦理綠本房產證時繳納稅費為2萬元。

第一步：將6折價換算成5折價

即：（200萬元-6萬元）/60%*50%≈161.67萬元

第二步：計算補繳價款

即：（161.67萬元/70%-161.67萬元）x50%-2萬元≈32.64萬元

下面是今天深圳住建局發布的兩個文件：

深圳市安居型商品房產權

管理有關事項處理辦法

第一條 為了規范安居型商品房產權管理活動，根據《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市安居型商品房產權管理有關事項，包括安居型商品房取得完全產權，以及因繼承、婚姻狀況變化導致的權利人變更等。

第三條 按照本辦法申請辦理安居型商品房產權管理有關事項的，受理部門按照以下規則確定：

（一）安居型商品房由市住房主管部門（以下簡稱市主管部門）組織配售的，由市主管部門負責受理、審核。

（二）安居型商品房由區住房主管部門（以下簡稱區主管部門）組織配售的，由區主管部門負責受理、審核。

第四條 安居型商品房權利人（以下簡稱權利人）申請取得完全產權的，應當同時符合以下條件：

（一）申請人為安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意。

（二）簽訂安居型商品房買賣合同滿十年。

（三）因按揭貸款為該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意。

（四）無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形。

第五條 權利人申請取得完全產權的，按照以下程序辦理：

（一）提出申請。權利人向受理部門提出取得完全產權的申請。

（二）受理審核。受理部門按照本辦法規定進行審核，自受理申請之日起十個工作日以內完成審核工作。

（三）審核批準。經審核符合申請條件的，受理部門出具安居型商品房補繳價款通知書，載明該套住房的補繳價款金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息；經審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。

（四）補繳價款。權利人足額補繳價款后，向受理部門提交繳納憑證，受理部門于五個工作日以內出具準予取得安居型商品房完全產權的核準通知書。

（五）變更登記。權利人取得受理部門出具的準予取得安居型商品房完全產權的核準通知書后，可以依法向不動產登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房。

第六條 權利人申請取得完全產權應當補繳價款，具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。

前款所稱稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

第七條 權利人補繳的價款分別納入市、區國庫。由市主管部門受理的，補繳價款納入市國庫；由區主管部門受理的，補繳價款納入區國庫。

第八條 安居型商品房在取得完全產權前發生繼承的，繼承人經協商一致，可以選擇以下方式之一處理，法律、法規、規章另有規定或者安居型商品房買賣合同另有約定的除外：

（一）繼承人未在本市擁有政策性住房的，可以申請將繼承的該套住房產權份額登記至其名下，該套住房產權性質不變。

（二）向市主管部門申請收購該套住房，就收購款進行繼承。

（三）按照《深圳市保障性住房條例》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及相關規定繼續占有、使用該套住房。

（四）簽訂安居型商品房買賣合同滿十年的，繼承人可以按照本辦法規定補繳價款后，取得該套住房的完全產權。

第九條 安居型商品房取得完全產權前，因婚姻狀況變化需要變更權利人的，按照以下方式處理：

（一）權利人登記結婚，需要增加登記配偶為該套住房的共同權利人的，配偶應當未在本市擁有政策性住房，且經原權利人一致書面同意后，向受理部門提出申請，并提供結婚證等相關材料。

（二）作為安居型商品房共同權利人的夫妻，因離婚需要變更權利人為雙方其中一方的，應當向受理部門提出申請，并提供離婚證和離婚協議或者生效判決等相關材料。

第十條 權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得完全產權的，不需要補繳價款，該套住房性質維持不變，權利人按照規定繼續占有、使用該套住房。

權利人取得安居型商品房完全產權后上市交易的，按照相關規定不得以無房身份再次享受本市住房保障政策。

第十一條 面向人才配售的住房產權管理有關事項按照本辦法規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

第十二條本辦法自2025年1月2日起施行。

關于《深圳市安居型商品房

產權管理有關事項處理

辦法》的政策解讀　

一、簽訂買賣合同滿十年，不取得完全產權是否需要補繳價款？

權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得住房完全產權的，不需要補繳價款，該套住房性質維持不變，權利人按照規定繼續占有、使用該套住房。

二、安居型商品房取得完全產權申請條件是什么？

安居型商品房權利人申請取得完全產權的，應當同時符合以下四個條件：

1.申請人為安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意。

2.簽訂安居型商品房買賣合同滿十年。

3.因按揭貸款為該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意。

4.無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形。

三、安居型商品房取得完全產權補繳價款計算規則是什么？

安居型商品房權利人申請取得完全產權時應當補繳價款，具體計算公式為：

補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。

其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

四、安居型商品房取得完全產權申請程序是什么？

1.提出申請。權利人向受理部門提出取得完全產權的申請。

2.受理審核。受理部門按照《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定進行審核，自受理申請之日起10個工作日以內完成審核工作。

3.審核批準。經審核符合申請條件的，受理部門出具安居型商品房補繳價款通知書，載明該套住房的補繳價款金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息；經審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。

4.補繳價款。權利人足額補繳價款后，向受理部門提交繳納憑證，受理部門于5個工作日以內出具準予取得安居型商品房完全產權的核準通知書。

5.變更登記。權利人取得受理部門出具的準予取得安居型商品房完全產權的核準通知書后，可以依法向不動產登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房。

安居型商品房取得完全產權流程圖

五、安居型商品房繼承方式如何確定？

安居型商品房在取得完全產權前發生繼承的，繼承人經協商一致，可以選擇以下方式之一處理，法律、法規、規章另有規定或者安居型商品房買賣合同另有約定的除外：

1.繼承人未在本市擁有政策性住房的，可以申請將繼承的該套住房產權份額登記至其名下，該套住房產權性質不變。

2.向市主管部門申請收購該套住房，就收購款進行繼承。

3.按照《深圳市保障性住房條例》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及相關規定繼續占有、使用該套住房。

4.簽訂安居型商品房買賣合同滿十年的，繼承人可以按照《辦法》規定補繳價款后，取得該套住房的完全產權。

繼承人不滿足“未在本市擁有政策性住房”條件的，可選擇上述第2、3、4種方式之一進行繼承。

六、因結婚、離婚需要變更安居型商品房權利人的，如何處理？

安居型商品房取得完全產權前，因婚姻狀況變化需要變更權利人的，按照以下方式處理：

1.權利人登記結婚，需要增加登記配偶為該套住房的共同權利人的，配偶應當未在本市擁有政策性住房，且經原權利人一致書面同意后，向受理部門提出申請，并提供結婚證等相關材料。

2.作為安居型商品房共同權利人的夫妻，因離婚需要變更權利人為雙方其中一方的，應當向受理部門提出申請，并提供離婚證和離婚協議或者生效判決等相關材料。

七、面向人才配售的住房產權管理是否適用《辦法》？

面向人才配售的住房產權管理有關事項按照《辦法》規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。