大家都知道，新房真的越來越卷！卷成了麻花！

開發商為了生存只能求變，要說什么100%的使用率那都是常規操作，現在居然還有120%甚至130%更高的使用率.....

新房逐漸離譜化的得房率，難道就是好事嗎？

校長覺得：真不要高興的太早！沒弄好，說不定讓市場一片混亂，陷入深淵！

01.

新舊房價格倒掛！二手房業主被割肉放血！

校長之前去踩盤時候發現一個事兒：現在最難的不是新房，而是二手房！

除了一些市場方面的原因之外，還有一個隱藏的原因就是新規產品的出現。

買新房的業主是開心了，但是二手房業主卻直接哭暈在廁所！

校長可以說：未來二手房最大的敵人不是周邊二手，也不是不確定性的市場行情，而是即將供應的地價更便宜的片區新規產品！

新規產品的新在于，陽臺占比最高可達20%，陽臺進深最長可以突破2.4米，下飄窗可以打掉砸掉，臥室實際面積大大增加！主臥一般設計為L型窗臺，兩面采光。

因為陽臺面積算一半，飄窗面積全送，開發商可以輕輕松松“偷”個15%—20%面積出來！

對于買房的人來說，確實香！但是對于二手業主來說，確實是割肉背刺一般的存在！

你想想，假設你買同一個區域，一看一二手，戶型設計、得房率都更高，你肯定閉眼買新房是不是？

舉個例子，珠江花城曾經的天河網紅盤，放在兩三年前，戶型使用率直接秒殺所有樓盤。

好家伙，現在呢出來了一堆新規項目比如保利天瑞、和樾府之類的，瞬間沒了競爭力。

另外，還有個非常明顯的區域就是老黃埔。

老黃埔舊改的項目實在是太多了！一股腦扎堆推出卷二手，不管是產品、規劃還是價格等層面，都直接把二手秒殺了。

比如今年入市的中建海絲城、中建未來方洲這些新規產品。后續估計還會有更多使用率更卷的項目還標配名校。

二手賣家真的是肉痛，這怎么玩嘛！

比如萬科城市之光，11月就成交了不少單價4.2-4.3萬/平的筍房，真可以看出端倪了。

老黃埔的二手業主，如果想要出手自己的手上的房子，只能作死割肉降價，還能做些什么？

二手房業主：真的心里苦啊！

02.

新房瘋狂內卷，真的都是福音嗎？未必！

如果是站在純買房人的角度看，當然戶型使用率越高越好，這是好事兒。

你想同樣的預算，現在可以買到更大、更好的房子，賊劃算。

之前提到的黃埔城市之光，如果你4萬多買使用率基本在75%左右，如果再加上各種贈送空間，最多也只有80%左右，但是新規產品基本都是110-130%。

確實，對于購房人來說是好事兒。

但這都是表面的東西，更深層次會影響整個市場的循環，反而不利！

說句直接好理解的：二手房業主是不是也會成為新房購買者？二手房業主無法脫手直接影響了新房市場的流通。

先說二手房，為啥難賣呢？

總結來說就是：掛牌量猛增，成交量減少，客戶觀望情緒濃厚。

再加上如果目前一手房的價格基本和二手房不差幾個錢，甚至低于板塊二手房價格，就會搶掉一大批原本想買二手房的客戶，都跑去買新房了。

千萬不要以為不好賣只是二手房，同樣也會影響新房市場！

校長跟很多中介和銷售接觸時，銷售們普遍反應，現在買房的人真的越來越難說動了，觀望情緒非常強，一點都不帶沖動的。

而且成交的時間也越來越長了，比如以前基本一兩周就搞定了，現在雷打不動就是一個月兩個月，甚至更久。

比如，有一些不是不是很著急的買家，觀望情緒會更濃厚。畢竟他們也擔心，今天是新房買家明天就是二手業主，到時會不會卡死了！

校長覺得：要是再這樣卷下去，開發商不敢拿地、購房者不敢買房，整個市場都是不健康不良的循環！真的不行。

03

新規產品120%是終點？未來現房為主！

未來是怎么樣的發展趨勢呢？

現房銷售！爛尾樓將會成為歷史。

前央行行長易綱曾經表示，接下來要建立設立房地產預售資金保險機制，給房企三年時間，后續過渡到以現房銷售為主。

也就是說你只要房款交齊，現場繳納稅費后即可辦理紅本，如果你買的是現樓，那就是購房當下即可交證。

再說直白點就是，完全不用擔心買到爛尾樓了！

就跟你買任何一個東西一樣，看到了再決定買不買。

不過，最受傷依然還是二手房業主，想要賣房唯一的方法就是降價。

最后校長還是那句話：

一手房戶型越卷越好，二手房便會卡著越難賣。那么二手房不好賣又怎么有錢去買新房呢？

所以，明面上是在割肉放血二手房，但其實也是在卷新房自身，卷來卷去，最終亂套。

開發商呢，如果拿了地一旦附近有更卷的新規產品，開發商也不傻肯定不開發，最后就嚴重的就是不拿地甚至是退地。

這樣，你說是不是牽一發而動全身？

是福還是禍，真的不好說！