正文

　　常讀文章的老朋友都知道，在我們創號之前，房地產維度的自媒體沒有一家自媒體談“周期”、也沒有一家房子自媒體講供需關系。

　　在之前，所有的樓市波動都被他們歸結為“行情”。

　　同時，恒大某位前員工的“短期看政策、中期看土地、長期看人口”萬金油三段論，這就是房地產自媒體的理論體系。

　　如果你很較真，可以去看看2020之前那些地產自媒體的言論，就會發現：

　　“萬金油理論”。

　　我有時間在想，中國樓市的韭菜是不是真的這么好割，隨便說說城市人口和政策，就有那么多人跟著所謂的“大V”去買樓。

　　還是說——

　　大多數想買房的人，對于投資數百萬上千萬的資金，自己缺乏專業知識的同時，又渴望自己的投資行為獲得認同。

　　而彼時，那些大V恰巧迎合了這部分購房者急切的心態哪？

　　說這么多，我只想告訴大家，房子能不能買，什么時候能買，前瞻性的指標只有兩點：

　　宏觀看經濟周期、微觀看城市供需關系

　　除此之外，更多是戶型、景觀、產品、物業管理、項目體量、開發商品牌.......細微顆粒度的變量帶來的資產價值差異。

　　最近的大家的情緒很糟糕，同時又有很多新的言論又再次刷屏，

　　比如，

　　“資產負債表衰退”、“貨幣流動性陷阱”、“結構性復蘇”......

　　面對這樣的情緒和各種結論，我今天呢，想和大家聊兩點

　　01

　　最近，有一張圖火了。

　　這是俄國經濟學家康德拉季耶夫提出的康波周期論。

　　回看過去，每次周期由繁榮到衰退都是因為技術迭代。截至目前，我們已經走完四個康波周期，分別是：

　　蒸汽帶來的紡織時代、發動機帶來的汽車時代、重工業化帶來的電器時代，計算機帶來的互聯網時代。

　　從上圖也能看出，我們現在經歷的第五次周期并沒有寫完，對于未來，現在比較主流的觀點是：

　　虛擬現實驅動的人工智能時代

　　至于第五個大周期的時間是30年、40年、50年并沒有人可以準確的推算出來，但大家都一致認同，下一個大周期一定是新技術迭代帶來經濟的二次繁榮。

　　同時，需要大家記住：

　　每一個大周期又分為四個小周期，分別是回升期、繁榮期、衰退期、蕭條期

　　上面這張圖，大家記住兩個詞：

　　收縮與擴展

　　結合這兩個詞，再回看2022年和2023年的經濟數據，就不難發現我們現在處于收縮期。

　　在每一輪康波周期中，都有一些小周期指標，比如庫存周期、設備周期、產能周期等等。

　　這些周期原本和“康波”周期一樣有“洋氣的名字”。

　　我呢，按照這些小周期的特征直接把“洋氣”名字去掉了，就用了庫存、設備、產能這些更直觀的名稱了，以便大家理解。

　　關于周期和經濟，如果要往復雜了說，真的上天下地無所不能，但我一直將這些晦澀的內容，簡化、分解呈現給大家，以便大家快速理解和閱讀。

　　因為——

　　認知的關鍵，不是這個“知識體系”有多復雜和高深，而是認知的人是否“開悟”，是否明白關鍵點是什么。

　　就好像我們今天文章說的大周期和大周期之下的子周期，真的是在說周期嗎？

　　不是！

　　我們看似再說周期，其實在說的核心是：

　　經濟有周期，房價有漲跌，

　　在漲漲跌跌周而復始的輪回中，搞錢的機會是什么

　　這也是為什么我一直告訴大家：不要追漲殺跌，不要尋找最高點和最低點的原因。

　　對于大多數人而言，思考的模式總是線性的，要么在上升期間想著更好的事情還會發生，要么在下降期間想著滅亡即將來臨。

　　所以——

　　比起分析行業現狀好壞，比起復雜高深的理論，我們更應該知道：

　　此時此刻，現在是周期的什么位置。

　　02

　　既然經濟周期是技術驅動，那么，房地產周期的波動有明顯特征嗎？

　　很遺憾，房地產行情的波動不具有經典特征。

　　雖然房地產的周期波動屬于康波周期的子周期，但房地產產業本身沒有什么核心技術，導致房地產周期滯后于技術迭代周期。

　　這話有點繞口，翻譯之后大概就是——

　　技術發展，經濟發展，大家兜里有錢才會購買房子，房子才會出現供需兩旺的局面。

　　所以——

　　經濟周期的典型特征是技術，而房地產周期的供需兩旺滯后于經濟周期，并不具備明顯的顯性特征。

　　如果非要看房地產周期的顯性特征，關注經濟周期數據指標也是可以的。

　　那么，有什么數據可以看出房地產周期走勢嗎？

　　答案是有的，就是庫存周期。

　　簡單來說就是供需關系，我給大家舉個簡單的例子。

　　來，看看近10年商品房庫存總量的數據（數據來源：國家統計局）。

　　從過去10年商品房庫存總量維度看，凡是庫存量低于50000萬㎡以下時，樓市以賣方市場為主，就是：

　　你愛買不買，不買就漲價了~

　　凡是庫存量在60000萬至70000萬平米這個區間，樓市以買方市場為主，行情就變成了：

　　你不降價，我不買。

　　如果這種供需關系具象到各個地方城市中，每個城市的供需節奏也大不相同。

　　比如，

　　上海、杭州、寧波的庫存去化周期都在10月左右；

　　哈爾濱、長春、沈陽、大連的庫存去化周期都超過24個月；

　　一般而言，3到6個月庫存去化周期在8個月上下浮動，市場呈現供需兩旺；

　　連續三個月庫存量增加且接近14個月，市場會出現供大于求的艱難情況；

　　我告訴大家，什么人口數據、什么政策救市都不如供需關系能準確的反映出樓市行情。

　　也就是說——

　　你想買房，你不想被割韭菜，你想學會順應周期“逢低入，逢高出”，那么就要關注商品房庫存周期。

　　如果不會看怎么辦？看我們城市分析的文章啊！

　　但是，大家也要注意，咱們房地產的庫存周期受金融、政策的影響是巨大的。

　　比如——

　　落戶、公積金額度增加、降低首付比例等等都會對樓市供需關系帶來“質”的改變。

　　同時，我也要告訴購房者：

　　大多數購房者對于樓市供需關系的感知是遲鈍的、滯后的。

　　因為——

　　絕大多數購房者，并不像我們一樣，常年研究房地產維度的相關數據，對數據和行情比較敏感。

　　普通購房者感知樓市行情是這樣的：

　　售樓處是不是人山人海、我要購買的房子有沒有了、開盤有沒有銷售完………

　　另外，除了看新房庫存周期，城市二手房掛盤量和成交趨勢比新房庫存量更具有前瞻性。

　　比如，

　　二手房掛盤量去化周期超過24個月的城市，且連續6個月掛盤量持續增加的城市，大概率在未來2年內都不會有大漲的行情。

　　反之，掛盤量持續6個月減少，這座城市的房價會在未來1年內形成快速上漲壓力。

　　康波周期是50年至60年的大周期，在這個周期中房地產會有N多小周期，從我們過去20年的樓市波動看，大概每隔5-6年就會有一波起伏行情。

　　這也是為什么有很多人說：2025年是這波樓市行情見底的原因。

　　03

　　財富的底層邏輯，是在一次次經濟周期輪動中，找到合適的時機、標的物、符合趨勢做長短線配置。

　　買對房，僅僅是家庭資產配置的第一步。

　　讓家庭資產產生現金流和利潤才是終極目標。

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

　　原創不易點贊支持