剛剛邁過16周年的港惠購物中心，又交出了一份極為亮眼的成績單。據項目方透露，今年1-10月，港惠購中心銷售額同比增長17%，客流同比增長57%。

在消費市場疲軟態勢延續，購物中心普遍面臨增長困境的大環境下，港惠依然實現了雙位數的業績增長，展現出驚人的抗周期性，其背后的經營思路更值得探究。

近日贏商網與港惠購物中心總經理秘海英進行了深入交流，其表示今年三期項目——羅浮里的加持對項目整體經營提升產生了不小的助力作用，但歸根到底港惠的成功在于正確看待商業中的“變”與“不變”：能在堅持扎實“貨品、品牌組合、服務”的根基之下，探索“商業+文化”新賽道進行創新求變。

商業根基“不變”

品牌組合、貨品、服務

經濟增速放緩、流量獲取困難、消費轉化率低……在此背景下，所有的商業模式都將接受重新審視，競爭優勢也將被重新定義。對此，老牌商業保持活力的底層支撐是什么？

“港惠這么多年為什么能夠受到周邊消費者的喜愛，是我們一直在堅持‘筑牢基礎’，將貨品、品牌組合、服務等底層實力做扎實，再根據商業趨勢變化進行調整創新。”在秘海英看來，商場如果沒有產品與服務做支撐，就無法進行有效的變革與創新。

也因此，獨創“購物中心業態+百貨精細化管理”模式的港惠更懂得“面子與里子”同樣重要，16年來項目一直堅持固本強基，不遺余力的優化自身的業態組合、品牌矩陣與精細化服務。

//業態做全，打造領先的全品類矩陣優勢

作為惠州最早一批的商業綜合體，港惠面向全客層打造一站式消費體驗。“將品類做全”也成為貫徹項目經營始終的一種堅持。

以今年為例，在原有“強百貨商品功能”的基礎上，港惠一二期重點補齊了餐飲短板，新進駐了蔡瀾、達美樂、譚三娘、摩利達創作料理、KUMO KUMO等流量餐飲。

而隨著三期羅浮里的開業，港惠的品牌組合優化也進入到了新階段。羅浮里補足了高端服飾、時尚彩妝、網紅餐飲、娛樂體驗等業態，引入了CK jeans、TOMMY、HAZZYS、絲芙蘭、大漁燒肉、愈欣書店、極光雪域等品牌的進駐，帶動港惠年輕客群（95后）同比增長了25%。

針對當下市場大熱的二次元消費，港惠也是惠州第一個布局該品類的商場，目前場內已經聚集了the green party、秋子谷子店KYOKO、卡游等11家谷子店。

當然消費的周期性變化也讓某些品類熱度下降。但秘海英表示：“即便在某些時期某些品類市場表現不如預期，但我們依舊不會縮減，而是將該品類做精做新。全品類矩陣優勢才是港惠對全客層產生強大吸引力的關鍵?！?/strong>

目前港惠已經囊括了珠寶飾品、時尚女裝、鞋履、數碼、餐飲、超市、運動、兒童、體驗、潮流、配套等多元業態，不管是家庭親子、年輕人都能在此找到適合自己的消費內容。

//貨品做精，首店、旗艦店打造稀缺體驗

業內有一句話是“百貨做商，購物中心做場”，秘海英作為老商業人，經歷了從代銷、聯營、百貨再到購物中心、非標商業的商業周期變化，也因此深知貨品與體驗對于商業長期經營的重要性，其犀利的指出“要讓消費者來了不失望，一定要有足夠的內容支撐。”而稀缺首店與旗艦店便是港惠將內容做強的一張王牌。

據秘海英介紹，今年以來港惠已經引入了38家首店，諸多都是城市級別的旗艦店。比如：

• NIKE RISE750概念店，也是惠州首店，兩層超大空間、全品類全系列產品吸引了諸多年輕潮人消費打卡；
• 愈欣書店惠州首店，在港惠打造了一座“書店+瑜伽+中國茶”的復合旗艦店；
• UR在項目開設了1600平方米的惠州最大雙層旗艦店；
• 三期還新開了百佳永輝超市，項目成為惠州首個“永輝+沃爾瑪”雙超市組合商場。

//服務做細，以人為本全維度優化消費體驗

深度運營時代，以人為本的細致服務是贏得消費者口碑的關鍵。而港惠更在服務方面交出了滿分答卷。

首先是數字化。數據統計目前港惠已經沉淀了超120萬會員，依托龐大的私域流量池，港惠通過線上小程序與美團抖音等公域大流量平臺雙向發力，實現精準營銷。秘海英也特別強調了數字化精準營銷對商場的關鍵推動作用，其表示港惠通過給會員貼標簽，更有效的將活動、優惠等觸達目標客群。

除了數字化之外，港惠也完善細節服務，優化消費體驗。比如港惠是惠州首個寵物友好商場，場內已經聚集了400多家寵物友好商戶，此外商場還提供了寵物飲水處、狗狗停泊區等寵物友好設施；而作為惠州兒童品類最全、品牌最多的商場，港惠亦是打造兒童友好商場，除了優化母嬰室、親子洗手間等設施服務外，還提供了特定的休憩場所等。

秘海英說：“港惠的消費群體都是隨商場一同成長起來，一定程度上也是他們對于港惠內容影響力與服務精細度的認可?！?/em>

“跨賽道”運營

“商業+文化”融合創新求變

加強商業基礎硬實力的同時，秘海英也并未否認求新求變的重要性。其認為，在商業發展中需要在保持基礎要素與求新求變之間找到平衡，不斷加強基礎實力建設的同時也要探索創新，以滿足消費者日益多樣化的需要。

而三期羅浮里正給港惠創新求變提供了充分的施展空間。作為惠州首個文旅商業綜合體，港惠羅浮里深入挖掘惠州深厚的文化底蘊，提煉了羅浮“仙山”文化內核，通過現代化手法演繹，以“沉浸式主題街區+特色IP運營”的組合方式，打造了惠州首個情景式主題街區“蝶樹溪谷”，成為了惠州文商旅結合的商業范本，惠州城市會客廳。

秘海英表示，未來的商業發展需要跨賽道打造出自身的獨特性，港惠以“商業+文化+旅游”惠州獨一份模式構建了差異性的發展路徑。

當然商業+文化創新融合僅僅依靠場景創新并不足以支撐后續的可持續發展，要確保這種融合能夠長期有效產生商業價值的關鍵更在于后期精細運營。

而對于文化賦能商業的具體做法，港惠也有自身獨特的經營視角。在秘海英看來，文化IP運營要有根，需要有深厚文化底蘊做支撐，才能賦予其獨特的魅力與生命力。

可以看到，港惠依托“羅浮山”地理IP與“仙山”文化內核，打造出了八大精靈角色，而每個精靈IP都有自身特定的身份與象征，讓每個人來到港惠的人都能在他們身上找到與自身相契合的角色定位，以強烈的帶入感與消費者產生共鳴。

同時文化IP運營并非短期行為，而是要通過逐漸累積并深化，在消費者心中“留痕”，才能建立長期情感鏈接。

也因此，港惠的營銷活動并非僅僅停留在表面熱鬧與喧囂，其通過更多的互動性與參與感，讓顧客不僅僅是旁觀者，更是活動的一部分，共同創造和分享這份獨特的記憶。據了解，項目通過“消費場景創新+顧客游逛消費+羅浮里人文故事展示+ NPC互動演出”的形式，將文化內涵和故事情節融入到了消費體驗中，并以“連續劇”等長期性衍生活動的舉辦，進一步深化情感鏈接。

據悉，項目特別邀請金像獎最佳視覺獎導演鄭文政執導制作首部以嶺南第一山羅浮山仙山文化為主線故事的原創動畫片，將發生在羅浮里的愛與勇氣的故事以動畫片的形式傳遞給消費者。

“媽媽，我想去有豆豆龍的那個商場！”、“什么時候你們的動畫片再出續集”……在采訪中，秘海英欣喜地給我們分享著消費者的反饋。她認為最好的商業運營應該是帶給消費者記憶與感動的。無疑從這個層面來看港惠的“商業+文化”之路是成功的，其已經在消費者中建立了特定標簽，形成了深厚的情感鏈接。

硬實力托底，文化運營打造新增長點，港惠以穩扎穩打的性格收獲了本地消費者的喜愛，成為惠州商業市場上的“常青藤”。關于未來運營，秘海英進一步強調了運營團隊專業化、商業基礎與創新之間的平衡關系，其表示港惠未來仍會加大力度在扎實商業基礎的硬功上，同時也會進一步探索創新，以將蛋糕做大，實現項目的穩定經營與增長。

而談到惠州商業發展，秘海英也表現出了十分樂觀的態度。其認為惠州作為一個準二線城市，在整個大灣區城市中地理優勢非常明顯，消費力與消費潛力都極大空間待挖掘，關鍵是如何找到機會點。

也正因對惠州城市商業前景的看好，秘海英透露目前公司也在挖掘并接洽本地市場有潛力的商業項目，期望在做好港惠這個標桿場之外，能通過外拓進一步擴大商業規模。

轉自贏商網