文｜鄧浩志

廣州樓市又開始降溫了

從9月底央行宣布降首付，降房貸利率之后，廣州樓市就一直高歌猛進一直沖到12月中旬。成績是亮眼的，這次大家也都認為有了比較明顯的見底的感覺。但到12月中旬開始，就我的體感，成交開始明顯放緩了。

大致有以下幾點原因：

1、季節性因素。

2025年春節來得特別早，明年1月底就過年了，所以無論是市場，消費者心態，還是房企營銷節點都會收得比較早。春節淡季今年來得特別早。

2、樓盤優惠開始減少。

一般情況下，房企年報在12月25日前后就截數。如果算上滯后一周左右的網簽，那么12月15日之后的成交，很可能最終拖到第二年才能顯示簽約。所以房企的業績沖刺，一般也結束在12月15日前后，過了這個時間節點，促銷季就會結束，優惠會減少，特價單位會減少，吸引力自然也會減少。

3，還沒入場的購房者也不著急了。

政策剛剛松綁的時候，部分被壓制多年的購買力陸續釋放。三個月過后，該買的都買了，還沒買的多數仍有較強的觀望心態。要么擔心市場仍有不確定性，要么擔心自己的收入有不確定性。猶猶豫豫就繼續拖著。

4、也不是所有的城市都像廣州這樣出現降溫。比如深圳，上海，12月中旬的周度成交量仍然十分亮眼，仍然保持極高甚至有點過熱的感覺。這總體上也反映了不同城市的不同經濟基本面，和不同消費力之間的差距。

廣州2025年要加油了！但首先還是要看經濟。

廣州樓盤使用率達到140%，讓人羨慕嫉妒，還有恨！

這個實用率140%的樓盤在哪里，我就不做廣告了。但目前市區在售項目中，聲稱達到120%，130%的新盤已經到處是。超高使用率是不是就沒有公攤了呢？是不是所謂4.0住宅就人見人愛呢？真未必，因為有人羨慕，有人妒忌，更有人恨。

先說羨慕，主要是外地的同行，比如上海。上周我做一場全國直播的時候，上海某大V就非常羨慕廣州的設計條件能夠這么寬松，居然能夠有這么神奇的產品。他說上海設計規范變化不大，也想象不了超100%的產品長啥樣，很想來廣州“學習”一下。再比如深圳的同行，參觀完廣州的樓盤后，也一個勁地稱贊廣州有魄力，某些城市太保守等等。實際上，超高使用率的戶型的確讓房地產產品競爭力獲得了很大的提升，對幫助樓盤去化，提高附加值，提高項目盈利能力幫助的確很大。而且也間接起到了穩地價，穩土地市場，起到促進土地市場活躍的作用。

其次是嫉妒，主要是廣大住舊房子的業主。60平米在20年前，設計二房一衛都夠嗆的面積，更多時候是一房一廳一衛出現。而今居然可以設計成三房二衛外加一個入戶花園的產品。現在不但房價便宜了很多，而使用率又提升了很多。看完新房的許多老業主都羨慕現在的新業主，花少錢也能買大房。

最后是恨，基本是同區域的早期競品樓盤，三年前入市的，使用率是90%；兩年前銷售的，使用率是100%，去年開盤的，使用率達到110%。年初新開的樓盤，使用率120%，最近拿地的，能超過130%。早拿地，貴點我也認了，算眼光不好。但這設計規范不同導致的使用率不公平，這怎么說呢？這些老項目現在面臨著降價又賣不動的困境。這能不恨嗎？于是有傳聞，部分開發商就此投訴到了主管部門。所以最近也有傳聞，對于超高使用率產品將予以“整治”，至于怎么整治？我也好奇，且看吧！