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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

買新房需不需要看周邊二手房的價格呢？目前我看了**板塊，周邊大多是老舊的二手小區，次新的不多，只有1個，價格還行，但是比新房要低2千，這種算不算價值托底呢？

房段子解答

一個板塊內，沒有拖后腿的品質二手房，其實非常重要，以前我說過武侯新城的陽光城、金科，今天再看到琉璃場的新希望錦官府，感觸依然很深。

新希望錦官府雖然周邊被安置房包圍，但憑借金融城東、林家壩等異軍突起的概念，走出了獨立行情。

目前來看，高層的成交價基本穩定在3萬左右，再不濟也是2.8+，這其實和周邊的萬科朗拾交子、城投錦上映的價格設定很雷同。

這意味著作為板塊內的二手標的，新希望錦官府并沒有給區域拖后腿，周邊一二三級市場，應該對此表示“感謝不殺之恩”。

當然，價格的固化也是相輔相成的，并非新希望能以一己之力強行拉高。

這種相輔相成的格局，就是當前一個比較健康的樓市環境，反觀其他有些板塊，周邊次新品質二手背刺相當厲害，這就很尷尬了，唯一的解法就是熬下去，以時間換空間，熬一個并不確定的未來。

更具有賭性。

Ps：本文不構成買房建議。

會員提問

預算300以內，兩口子分別在金科北路和孵化園上班，最近幾年暫不考慮學區，想請你分析推薦一下區域或者二手小區，感謝感謝！前幾天賣掉了犀浦的房子，我想的是先考慮通勤，照顧我們兩口子雙方上班距離，其次要保值。能夠兼顧學區更好，老婆最受不了噪音。另外我的想法是這次買了，能不折騰就不折騰了，安心工作生活，也準備要小孩，所以后期能兼顧讀書最好。這次賣房，我老婆一是覺得賣低了，二是沒住兩年就搬家，舍不得，這次賣房搞的都影響家庭和諧了。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先還是恭喜你賣掉了犀浦房子，往后看翻盤的概率是很低了，還處于下行空間，當前虧本出售是既定事實，但也是無奈之舉，假設賣晚點，再往后可能虧更多，之前這套算是投資失誤，有一定的家庭埋怨矛盾是正常的，但是現在埋怨不能解決問題，當年多少人都看不懂行情，所以不是個人的問題，而是大社會環境的問題。

現在唯有家和萬事興，勁往一處使。接下來看看怎么買才是更好的選擇。考慮到你們也說過租房過渡，不是很著急買房，那么新房也是可以接受的。

從當前來看，新房的產品格局，價值穩定性，比很多二手房更加堅實，就像你犀浦的買家，他還面臨降價的可能，你現在買二手房也是一樣的擔心。但是新房有土拍價格和產品改善的托底，相對更安穩。

我先給你推薦目前比較看好的4個新房，大的前置條件，還是滿足你們自主通勤的角度。往西門西南門方向走。

1、國賓：龍湖西宸御湖境 https://weibo.com/1551561845/O4ktZ2RXo 板式T2T3，從顏值到價格再到產品，都全面開卷，適合西門剛改自住。這個盤是金牛國賓的熱門樓盤，首批次已經開盤了，還在醞釀二批次。

當然，房子不可能全是優點，不然我們就買不到，肯定也有缺點。這個盤的優點是龍湖操盤，近公園，地鐵口，118平的套三雙衛總價預估合適你的預算；但缺點在于T3產品，戶型不方正，而且學校不是很好，很一般。

目前項目還有優惠，沒有到訪過的話，又確實感興趣的話，我這可以先幫你找找優惠，你不要先去（下同）

2、【武侯新城·機投】中鐵建領樾：https://weibo.com/1551561845/4939036808185525 300萬級別小鋼炮，戶型非常卷，地段也很核心

這宗地的話，在機投板塊，整體是板式T2小高層，格局戶型都還不錯，你的預算可以看看116戶型，套三雙衛，大概優惠后是280-315萬，在戶型格局板式結構上是優點，對應學校是川大附小，成都七中川大附中的分校，初中搖號，整體來說，我覺得優點是預算合適，產品不錯，學校也可以。缺點是距離地鐵步行稍遠（你們最好去實測下），機投是有航空噪音的，但是頻次不高了，這個可以通過后期封窗和新風系統來解決。

3、【武侯新城·機投】德商西璟天璽：https://weibo.com/1551561845/O2mk73l72 純新房，300萬上下，政務中心，學校，次新盤扎堆

這個盤也是機投板塊，但是在9號線南側，和周邊很多新房扎堆出現，現在可以買109平的套三雙衛戶型，300萬輕松拿下，本身來看也是典型的板式T2結構，和領樾差別不大，但是很多人覺得產品更加有質感，所以也可以蹲守一下。目前對外的按揭3%，全款5%，我這邊還可以額外幫你爭取一點案場折上折。

它的缺點和領樾差不多，但是優點我覺得學校是七中墨池，學區好。https://weibo.com/1551561845/O80p0s1dj

4、【簇橋】復地崑玉錦城：https://weibo.com/1551561845/N9xEYjSD9 低門檻，學區，地鐵盤，未來可期，200多萬300萬可上

這個盤算是網紅盤，此前拿地捂盤，現在才開了首批次，按照一房一價賣，但沒去過之前還是可以找找優惠哈。

辯證地說這個盤，優點是——

1、推送的樓棟房源清水發售，考慮到清水限價2.2萬，整體的單價總價十分可控，估計200多萬預算就可以拿下；

2、簇錦地鐵口，1個站即可到華興換乘9號線，是西南方位上的十字交通要塞，不論是主城上班還是南門就業，通勤便利度都沒問題。

3、整個太平寺板塊占地大，夠規整，處于黃金3.5環軸線上，未來打造的空間預期不低。

4、目前按照劃片，是對口公辦K12教育的北二外學校，教育資源很不錯。

5、產品好，純板式、一梯一戶，主力戶型132-143平都跟得上新房內卷節奏。

但不可否認的是，也有一些缺點——

1、當前地段的城市界面欠佳，周邊的家居市場還一直存在，需要耐心等待幾年的騰籠換鳥。

2、復地開發商此前因為資金問題拖拖沓沓，但現在活過來了，復地目前“土地款已全部補足，工地全面復工”，而且“復地母公司復興目前標普平級雙A”。

綜合來看，我個人覺得比較建議看德商西璟天璽（學校好，武侯核心區，周邊改善樓盤多）；復地崑玉錦城（沒有航噪，學區好，價格性價比高）。

當然，還是要建立在你實地看房，實地比較戶型，對比得房率價格后我們再繼續研判（這個持續分析）。

至于說二手房的話，我建議看看武侯新城的西派城A區，目前買得到114平的套三雙衛，但是2T3戶，學區也一般，只不過即買即住周邊人氣比機投簇橋熱鬧一些。最終還是價格，我覺得可以再熬一熬，等一等。

同屬機投這邊的，也可以看看非常次新的美泉悅府、香悅府，目前價格比較低，2萬左右，總價十分可控，也有航噪問題，能接受的話，我們后面再對比周邊新房來做分析。

最后的方向，就是推薦看看青羊蔡橋的綠地新里城（120平的套三雙衛，學區可以）。

萬家灣的光華壹號（次新，品質好，單價也合適，但很多是清水房，學區不如蔡橋那邊更突出，但還是融入青羊大環境，整體不錯的）。

以上這些基本上就是沿著9號線來銜接未來通勤，兼顧到預算下的核心買法，新房二手房都是可以的，主要還是評判性價比和產品差異，當然也有一些額外的前提，比如噪音，界面配套等，這個就接下來花點時間，多去線下看看了，主觀感受喜好是很重要的哈。

會員提問

預算250w 以內，三室電梯房，最好兩個衛生間，離目前住的地方前鋒路地鐵站十公里以內，學校比現在的好就行，不需要特別好（現在是金牛一片區），小區品質相對好，好停車。目前比較傾向于建設路小學附近。還沒有實地看小區，孩子明年讀小學。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來看，你的需求還是非常明確的，要兼顧到前鋒路為據點，考慮到北門和市中心的通勤問題，然后尋找帶有中等偏上學區的套三買法。

按照250萬的預算來看，不踩坑的話，新房基本是沒有可選的了，能滿足這個預算級別的新房，大多是非核心或者二圈層，價值和通勤意義不大，唯一相對符合的中建匠心里，最低門檻大概是250萬，不過學區表現一般，僅供參考：https://weibo.com/1551561845/O2dB69OsD

主流的買法，要考慮到教育的話，我覺得還是要回到二環周邊，可能才帶有明確一點的學區概念。

具體來說，從我多年的房產經驗，我建議以下買法。

1、杉板橋一帶，看建設路楓林校區，目前還沒畢業出口，但后面根據街道劃片原則來看，大概率是成華三區和本部一樣，初中對口的是區內比較好的49中、華西、英才以及石室初中，當前行情可以買到招商中央華城二期的98平戶型，標準的套三雙衛格局，現在**萬可以拿下，但是低點我覺得可能要**的樣子，估計在年內年底有望出現，所以看好了樓盤戶型后，多觀察觀察，多盯一盯其中的優質房源（樓棟朝向視野采光裝修樓層都不錯的房源，下同），看準了房源，再談價格，而不是設定了價格，去選劣質房源。

這個盤基本面就是剛需剛改，沒有特別大的產品亮點，但是地段優勢突出，綜合價值比較可以。

招商隔壁可以再兼顧性看看萬科金色樂府，品牌地段都更好，但是只有88-90平的套三1.5衛產品，不是嚴格意義上的雙衛，再加上超高層，四梯八戶，所以還是比較具體的，目前**萬左右可以拿下，我也是建議多觀察一陣子，可能**左右是底部。不過要確定可以接受超高層和梯戶比以及1.5衛的問題。

周邊還有金房璽座（小開發商，主要看小區本身的維護品質，可以買95平的套三雙衛）；藍潤V客東區（剛需盤，小樓盤，三梯八戶，95平戶型可以卷成套四雙衛，功能更強，但是也很局促，看家庭人口多少？）

然后來到電子科大這邊，可以看龍成小學（龍江路小學成華校區，成華五區，也不錯）旁邊的太陽公元一期，是比較成熟的地段，偏剛改的樓盤，88平的標準套三雙衛，目前行情在**萬左右，估計最低在**萬可以拿下。

其實萬象城的華潤24城五六七期也可以買，配套完善，石室小學也不錯，但是都只能買到單衛產品，功能性欠佳一點。

2、金牛區，整體優質資源在人北小學和石筍街小學這邊，你本身也是金牛人，就很懂哈，小學優質，初中均衡，高中的重點學校指標到校很不錯。

人北小學就看龍湖上城天街廣場，商業地鐵學區人氣都拉滿，南下北上上班都很方便的，但是返遷房，目前可以看到103-106平的套三雙衛戶型，預期價格到**萬內包干是大概率事件。

石筍街這邊我看好中鐵馬家公館，有100p左右的套三雙衛可以上車，價格都好商量，核心思路我覺得一是滿足雙衛功能，二是小學高中都比較有保障，三是溢價不明顯，估計**萬是比較能拿下來的最終價格，所以綜合的均衡性比較好。

3、青羊區的教育整體是比較不錯的，但是要犧牲雙衛功能，建議考慮青二人民公園這邊的匯廈少城文墨閣、匯廈少城錦官郡，可以買到七八十平的電梯套三，距離錦江賓館很近了，旁邊去5號線北上大豐也很便捷，學區整體更上一個臺階，到前鋒路我看了下，也不到10km，是比較偏向學區的買法哈。

總的來說，成華是比較熱鬧舒服的，但是學區表現中等稍微偏上。金牛比較均衡化，可以重點看看。青羊比較偏學區買法，但是自住體驗一般。