文/克而瑞廣西區域 分析師

導讀

近期，廣西發布《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》的通知，從內容來看，涵蓋了包括落實金融支持政策、優化住房公積金政策、嚴控商品住宅增量等在內的6個大項、二十條小項的內容，簡稱“桂二十條”。
從政策內容來看，在財政、金融、土地、稅收等多方面作出重大調整，出臺房地產市場一攬子增量政策措施，再次釋放促進房地產市場平穩健康發展的政策紅利。政策主要圍繞市場供需關系調整點，對購房者端、企業端都給足利好，在當前市場“止跌回穩”初見成效的大環境下，政策進一步提振市場信心。
具體來看對市場的影響。

下面，是我們對于“桂二十條”的政策解讀與熱點分析。個人觀點分享，歡迎大家在本文末寫留言互動交流。

01

金融政策進一步寬松
買賣雙方都有利好

2024年以來，國家有關部門相繼出臺了“四個取消、四個降低、兩個增加”等一攬子政策，對房地產市場平穩健康發展具有重要的促進作用。

此次“桂二十條”釋放的內容中，金融政策部分是全力推進中央金融增量政策舉措加快落地，，切實改善社會預期，增強經濟活力，鞏固和增強經濟回升向好態勢。比如：

首套住房/二套住房最低首付款比例統一為不低于15%；取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；降低存量個人住房貸款利率；優化商業性個人住房貸款住房套數認定標準等。

從購房者角度看，這些實實在在有助于購房者降低置業門檻和購房成本，提升市場活躍度。

數據顯示，10月政策發布后，南寧房地產市場得到的反饋是積極的。10月南寧市主城區商品住宅成交在新政及黃金周的促銷驅動下，創下今年以來的月度成交新高，成交面積達36.75萬方，來到11月市場熱度也得到了延續，月度成交量超30萬方。

這次“桂二十條”對原政策的延續，旨在持續提高購房意愿，從而刺激市場需求。同時，更進一步放寬的首套房認定標準，還將進一步釋放市場的潛在需求，帶動全區房地產市場信心的提振和預期修復，對市場復蘇和行業健康發展起到正面的促進作用。

（數據圖表來源：克而瑞，統計范圍為南寧市主城區，未含武鳴區；商品住宅包括普通住宅、別墅等）

從房企角度看，推動房地產“白名單”項目擴圍增效，有效地保障了房企獲得必要融資支持、保障項目施工進度的持續進行，助力房企實現保交樓目標，維護購房者合法權益。

透過“白名單”這個措施的內容可以看到2個關鍵詞：擴大范圍、應貸盡貸。其中“白名單”的擴圍及撥付方式優化等，還需進一步落到實處。

綜合看，金融政策的進一步寬松，對買賣雙方都有利好。這些都與12月9日的中共中央政治局會議關于房地產表述的主基調不謀而合，“穩住樓市”。

02

優化住房公積金政策
進一步降低購房門檻

在公積金的優化上主要體現在三個方面：

第一，加大住房公積金異地購房使用支持力度。

文件明確指出，嚴格執行住房公積金異地個人住房貸款和購房提取相關政策規定，確保在2024年12月31日前全面開展異地購房使用業務，優化業務申請和審批流程，不得對辦理異地業務的繳存人設置戶籍地、工作地等方面的附加條件。

例如在北海繳存公積金的，戶籍不受限制，來南寧買房可以用公積金貸款，雖說如今商貸利率不斷降低逐漸接近公積金利率，公積金貸款優勢越來越小。

但目前廣西各城市整體商貸首套最低3.03%，而公積金2.85%，0.18%的差額貸款100萬仍可省3.5萬左右利息，這對于異地購房者買房還是有一定吸引力的，能省一點是一點。

這一舉措對在外地打工的廣西人來說是一項重大利好。在打工所在城市繳納公積金的外出務工者，可以在其他城市或者本地使用這一公積金貸款購房，大大方便了他們的購房需求。

在今年年底執行也正好趕上春節返鄉置業浪潮，樓市可吸納更多返鄉置業的購房人群。

第二，優化住房公積金個人住房貸款住房套數認定標準。

具體來看，住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款）的住房套數可按申請人家庭在擬購住房所在縣（市、區）的住房套數認定。申請人家庭名下只有一套住房，且在全國范圍內只使用過一次公積金貸款并已還清的，可再次申請公積金貸款。

例如，陳女士在柳州用公積金貸款購買一套房，但目前貸款已還清，想要在柳州或者廣西其他城市再使用公積金購買一套房，可認定為首套房并按照首套公積金貸款利率執行。

此前商貸住房套數認定已全面放開，此次公積金貸款住房套數認定也放開，進一步釋放改善換房客戶的購房需求，尤其能夠吸引有一定資金實力、穩定收入且有換房需求的繳納公積金的公職人員。

第三，優化住房公積金使用政策。

全面推行提取個人賬戶住房公積金支付購房首付款政策。公積金貸款首套、二套住房最低首付款比例不低于20%。多子女家庭購買首套自住住房的，公積金貸款最高貸款額度可上浮20%。鼓勵提高引進人才公積金貸款額度上限。

此前廣西區內不少城市在規定的時間內支持繳存人剛性和改善性住房需求，能夠一定程度減輕住房公積金繳存人購房資金壓力，但存在一定的局限性，本次全面推行支持提取公積金用于購房首付款，不受時間地點限制，主要針對有購房意向，但首付不夠的購房者，對這部分購房人群成交起到促進作用。

放開多子女家庭、人才引進方面的公積金貸款額度上浮也能一定程度緩解這部分購房意向客戶的資金壓力。

03

嚴控商品住宅增量
土地端供應調節機制

供求關系是經濟學的基本原理之一，也是影響市場價格的關鍵因素。我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，意味著我們需要把握新的市場底層邏輯。

住宅用地供應與商品住宅供應，是緊密相連的關系。要促進房地產市場進一步止跌回穩，對商品住宅建設要求“嚴控增量、優化存量、提高質量”。

在嚴控商品住宅增量方面，政策從供地源頭著手，嚴控廣西各城市（包含市縣）的新增商品住宅建設、嚴控新建安置住房增量。同時，盤活閑置存量住宅用地。這一系列政策要求廣西各城市的新房供應要有新的思路，通過控制供地規模，調節市場供需關系，促進房地產市場的平穩健康發展。

政策明確了，適當控制去化周期長、土地流拍率高、市場需求不明顯的城市供地規模。完善對應商品住宅去化周期的供應調節機制。

政策明確，商品住宅去化周期超36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，應按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據年內盤活存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

這一供地調節機制，旨在減少商品住宅市場新增供應，緩解庫存壓力，為市場提供更多時間去消化現有庫存。

政策還強調了“凈地出讓”制度，要求土地在出讓前必須達到一定的開發條件，以避免“毛地”出讓帶來的問題。這一措施有助于提高土地開發的效率和質量，減少開發過程中的糾紛和風險。

對于新建安置住房用地，同樣采取與商品住宅的去化周期掛鉤的調節機制。商品住宅去化周期超過36個月的，暫停新建安置房和暫停新增供應安置房用地；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，原則上不新建安置房和不新增供應安置房用地。這一措施，是與優化商品住宅存量政策的“優化安置方式”形成組合拳，安置戶除了房源安置，還有貨幣補償、“房票”安置等安置方式可選擇。

近年來，典型房企投資規模大幅收縮，但土地儲備帶來的資金壓力陡增，閑置存量住宅用地增多。為提升土地資源利用效率，去化存量住宅用地，政策鼓勵使用專項債資金收購房地產開發企業閑置存量土地；引導、支持社會資本、國有資本和國有企業參與盤活存量住宅用地；依法依規以收回、回購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地用于籌集建設保障性住房、人才住房和周轉房等。

整體而言，這一系列政策“組合拳”，有力推動廣西房地產市場平穩健康發展，加快構建房地產發展新模式。

04

優化商品住宅存量
需求端多種方式去庫存

在優化商品住宅存量方面，政策從需求端著手，減輕購房者首次置業或者改善換購的置業壓力，加快居民剛性和改善性住房需求釋放，多種方式促進廣西各城市（包含市縣）商品住宅去庫存，保障購房者的相關權益。

首先是擴大購房補貼范圍。一是財政補貼支持合理購房需求。自治區財政安排資金給予在廣西區內購買首套、二套新建商品住房的購房者購房補貼。此前施行政策普遍僅局限首套新建商品住宅的購房補貼，新政策措施亦是考慮為二套住房購房者的降低成本、減少置業壓力。具體購房補貼的措施細則，或有待各城市實際出臺的地方政策，因城施策、一城一策。

二是滿足改善性置換住房需求。政策重點提及，搭建房地產開發企業、房地產經紀機構、購房居民家庭“賣舊買新”平臺，促進“舊房優先賣、新房優惠買”。鼓勵市縣對“賣舊買新”的居民家庭給予購房補貼。積極探索國有企業參與住房“賣舊買新”，鼓勵將回收的商品住房用于對外出售或用作租賃住房、人才住房、保障性住房等。

目前，南寧、桂林、賀州、梧州等城市，已于2024年開展商品住宅“以舊換新”購房補貼活動，政府相關部門及行業協會積極牽頭，與當地的房地產開發企業、房地產經紀機構多方聯合，積極宣傳與搭建線上平臺、開展線下相關活動。例如，南寧市主城區現行商品住房“以舊換新”購房補貼，在2024年6月1日至2025年5月30日期間，出售自有住房后購買新建商品住房的，享受最高3萬元的購房補貼。

此次政策將“賣舊買新”從市區延伸到縣域，鼓勵給予相關購房補貼。并且，鼓勵國企將回收的商品住房用于對外出售或用作租賃住房、人才住房、保障性住房等，這一措施將加快商品住宅去庫存，增加保障性住房的現房儲備。

三是收購存量商品房用作保障性住房。自治區財政安排資金，對收購已建成存量商品房用作保障性住房的國有企業給予補貼。鼓勵市縣安排配套財政補助資金予以補貼。該項措施將緩解國企回購商品房用作保障性住房的融資壓力，增加保障性住房的現房儲備。

四是優化安置方式。積極推行貨幣化安置，大力推行“房票”制度，鼓勵使用政府剩余安置房源開展安置工作；鼓勵在一定期限內保留通過貨幣化安置和使用政府剩余安置房源安置的被征收人子女原所在學區的入學資格。這一措施是落實多種安置方式，滿足群眾多樣化的安置需求。大力推行“房票”制度，可加快去庫存商品住宅存量房源和安置存量房源。同時，政策還考慮到被征收人子女，如有遷出原地后的義務教育入學情況，解決他們的學區地段劃分問題。

五是規范房地產經紀機構服務。指導房地產經紀機構合理降低住房買賣經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；明確基本服務和延伸服務項目及收費標準，明碼標價經營。政策明確了經紀服務收費定價的三要素，即服務內容、服務質量和供求關系。最大的亮點在于要引導交易雙方承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。尤其是延伸服務將成為房產中介平臺開拓新業務的盈利點。對于中介行業的規范，有助于減少行業的運作風險，促進中介行業的平穩健康發展。

05

提升商品住宅質量
更多創新產品涌現市場

買方市場下，市場越來越卷，對于企業而言，唯有通過提升產品質量，包括配套力、產品力才能實現突圍。

從政策來看，一方面通過完善周邊配套來提升項目價值，另一方面，通過政策引導，推動創新產品出現，提升產品競爭力。

從配套落實方面，通知中明確“加快推動房地產項目周邊醫療、教育、交通、地下管網等配套市政基礎設施和公共服務設施建設”。這一點其實在出讓或即將出讓地塊來看，相應部門已經有意識完善地塊附近的教育、商業等配套，推動地塊成交。

而在產品端，一方面“推動低容積率高品質住宅開發”，另外，對于“城市郊區等不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，優化規劃用地指標，停止執行住宅項目單套住房建筑面積不高于144平方米、容積率不得低于1.0的供地標準。對超低能耗、適老化、智能化等房地產項目給予政策支持。”

此外，還“取消普通住宅和非普通住宅標準”。

這些政策，有利于給到市場帶來更多創新產品，尤其是對改善型創新產品出現有更大促進。

從這些通知要求來看，新產品將不斷出現，例如邦泰在南寧的首個項目邦泰璟和作為新規下南寧首個“類四代住宅”項目，不僅做了2梯2戶的板樓，還推出了全落地玻璃。

邦泰璟和每個戶型都有入戶花園，面積都足夠大，最小戶型都有約9.3㎡，最大戶型的入戶陽光花園高達約12㎡。可以打造比如花園、露營裝備，真正成為室內空間的外延。

06

優化營商環境
放寬各種審批流程

一方面，通過降低企業稅費，例如“增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。鼓勵各地延期扣繳物業專項維修資金，階段性調整城市基礎設施配套費繳納時間”等政策，給足企業空間，降低企業稅費成本、財務成本，讓企業有更大的發揮余地。

且通過推行“拿地即開工”審批模式，通過“容缺受理＋預審查”、聯審聯辦等方式，簡化審批流程。推行“交房即交證”、“分棟”首次登記和分期規劃核實及驗收，以及在建工程抵押項目“按套拆分”或“按棟拆分”實施抵押權注銷登記。

整體來看，系列政策均有利降低企業開發成本，給足企業更多的產品打造空間，對于降低企業壓力，活躍市場具有較大促進，在當前環境下更利于市場健康平穩發展。

【結語】

“桂二十條”是結合今年以來廣西房地產市場的積極反饋，多方共同研究而最終制定。該政策面向廣西14個地級市，提出20條系列優化房地產政策措施，包含金融政策（信貸政策）、住房公積金政策、“嚴控增量、優化存量、提高質量”、優化營商環境等，形成政策“組合拳”。
“桂二十條”政策表述，緊扣房地產市場供求關系的新變化、呼應人民群眾對優質住房的新期待，具有非常好的導向。
隨著各城市地方政策細則的出臺與落地實施，我們有理由相信，廣西房地產市場筑底企穩、止跌回升的基本盤將更加牢固，廣西人民群眾居住的幸福感、滿意度也將進一步提升。
在多方協同合作下，進一步推進好房子、好小區、好社區、好城區的建設，激發廣西房地產市場活力，維護廣西房地產市場穩健發展，推動廣西房地產市場高質量發展。

附件：廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施（可點擊圖片放大閱讀）

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• 文章來源： CRIC廣西 ，信息來源：“廣西壯族自治區人民政府辦公廳”發布的政策文件，綜合網絡等；
• 本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點；
• 公眾號“ 南寧微樓市 “ 微信號（cricgx）”綜合編輯，轉載請注明出處。