正文

來，開篇先給大家看兩張照片。

從建筑形態看，都是別墅，只不過左邊的別墅建設于上海，右邊的別墅建設在農村。

換句話說，從商品的角度看，這倆玩意都是鋼筋和水泥，

從建筑成本的角度看，除了人工費用外，這建設成本差不多。

但是，城市別墅的價格比農村別墅的價格，貴了1000+倍。

那么，問題來了：是什么原因，導致了別墅成本相差不大，但銷售價格相差巨大呢？

換句話說，如果房產是一種財富，那么農村別墅的財富效益為什么只有上海別墅的財富效益的千分之一呢？

我知道，這個答案并不唯一。

不過呢，在眾多的答案中，有一種觀點，上至專家，下至傻空，被廣為采用，就是：

人口，決定了財富效應的差距，

人口，決定了房子價格的差異”。

其中，最主流的觀點就是——“人口越來越少，這房子都賣給誰啊？房價還得降”

針對這種觀點，我明確的告訴大家：“人口下降，萬物下跌”就是這個世界最大的謊言。

我知道，很多人看到這里已經跳腳、已經不忿了、已經要爆口……

因為這個觀點與他們的世界觀和價值觀產生了嚴重沖突。

——在他們的世界里，

十年寒窗是為了一份好工作，一份好工作是為了賺錢，也就是一份付出、一份回報。

沒有付出，就沒有回報！

同樣，這世間的商品價格，包括房子，在他們的世界觀中，也應該是人口總量決定的！

所以，2022年中國新生兒減少106萬、2023年中國新生兒減少54萬，未來人口持續減少，房價肯定如蔥！

今天的文章，我們不談政策、貨幣對房子價格的影響，僅從物理空間的角度，給大家說說“財富鴻溝”的另外一面 ：人口。

01

首先，想讓大家思考兩個問題：

如果這兩個問題，能引起你的思考，那么今天的文章你看完之后，就會有認知的破局

反之，看完兩個問題之后，沒有任何思考的自問，那么請左轉劃走………

第一個：問題

LV的藍紅編織袋，憑什么銷售價格過萬。

我們都知道，這就是普通人搬家的編織袋，無論從哪個角度看，他都不值“過萬的價格”。

從成本角度看，完全不值！

換句話說，就算虛榮的拜金女從鶴崗排隊到澳門，也沒有幾個愿意買這“編織袋”的。

從供需角度看，也是不值！

那么，這編織袋一樣的包包，銷售價格為什么會過萬？

第二個問題：

2023年，“袖珍國”摩納哥人口僅3.9萬，面積1.98平方公里，人均GDP卻常年位居世界第一，豪車遍地，被稱為“豪車之都”。

如果按照“人口減少，需求減少，價格一定下跌”，那么 摩納哥就不應該豪車遍地。

這兩個問題我不說答案。

因為對有思考能力的人而言，看完這兩個問題就已經有答案了！

而我想說得是：

在這個荒誕的世界中，不是所有的魚都生活在同一片海洋，

鯨魚、鯊魚、大魚、小魚都只是生態鏈的一環。

絕大多數的時候，商品價格和人口總量沒有任何關系！

同理，房價不遵循人口增減原則。人口下降，房價必跌，就是謊言。

那么，人口和房價的關系是什么？

我通過兩個關鍵詞，人口密度和產業密度，給大家說說

第一個關鍵詞，人口密度

來，先看，一組統計局的數據，

2010年，中國人口13.41億，全國住房均價約4738元/方；

2023年，中國人口14.1億，全國住房均價約10864元/方。

24年間，總人口增長了5%， 但是，房價卻增長了129%。

簡單一算，129%÷5%=25.8倍

房價增速是人口增速的25.8倍。

看到了嗎？

房價增幅遠高于人口增幅，

這也是我為什么和大家說， 房價不遵循人口增減原則的原因之一。

那么，房子怎么變貴的？

我查了一下中國人口熱力圖和房價熱力圖。

發現人口越集中的地方，房價就越高，比如典型的是東部沿海區域。

所以，我們會發現，如果一定要說房價和人口的關系，那就是：

人口密度，而不是人口總量！

換句話說，同樣是2024年，農村別墅和上海別墅價格的差異，不在人口總量，而在人口密度。

那什么是人口密度，簡單理解，就是：

一個地區的總人口÷土地面積

人口密度，能夠反映地區的人口壓力，或者土地資源的承載能力。

同時，人口密度越大，也說明一個地區的“養人”能力超強；

來，大家再來看一組國外數據，

根據世界銀行的人口數據和Numbeo數據庫，我們對比了美國紐約、日本東京、俄羅斯莫斯科的人口密度及房價數據。

我們發現，人口密度越高的城市，房價就越高，紐約＞東京＞莫斯科。

再看回國內5座GDP達到3萬億的城市——“北上廣深+重慶”。

重慶常住人口最多，達到了3191萬人，但是房價約1.49萬元/平，是5座城市中最低的； （數據來源：統計局和CRIC）

深圳常住人口最少，僅1779萬人，但是房價卻是第二高約6.38萬/平，僅次于上海6.69萬元/平。 （數據來源：統計局和CRIC）

通過一番比較，我們發現，

城市常住人口總量的“多與少”與房價沒有半毛錢關系。

隨后，我們又比較了人口密度和房價的關系。

深圳、上海的人口密度最高，房價也是最高；重慶人口密度最低，房價也是最低。

大家發現沒有？

人口密度與房價存在著強耦合性，或者強相關性，即：

“城市人口密度越大，房價就越高”。

所以，國家人口總量的變化對房價的影響非常小，真正影響房價的是區域的人口密度。

文章至此，你可能會問：為什么有些地方的人口密度非常高，但為什么他們的房價卻那么低呢？

比如，印度

事實上，印度的人口密度早就超過了中國。

據了解，印度的加爾各答和孟買，這兩個城市的人口密度已經超過了2.4萬人/平方公里， 足以比肩紐約了。

但是，為什么他們的房價卻不是最貴呢？

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02

如果我們單純地認為是人口密度高，導致了房價高，印度的例子擺在這里，似乎又站不住腳了。

所以，我們要進一步去思考，

是什么原因讓人口持續地向某一個地區遷徙，導致一個地區的人口密度持續上升？

這個維度，給大家舉個例子，或許不精準，但能很好的回答這個問題。

——每年6月份左右，

坦桑尼亞大草原上的草被啃得差不多了，于是斑馬、角馬、羚羊等組成浩浩蕩蕩的隊伍，向肯尼亞方向尋找新的草原。

然后，2-3個月后，他們再重新返回。

這就是著名的“東非動物大遷徙”。

動物遷移的本質，是“食物”或者說生存環境， 本質上是趨利避害的生存法則。

事實上，人類世界發展至今，仍然遵循同樣的生存法則。

——比如，

中國過去40多年，大批的農村人口向城市遷徙，特別是向東部沿海區域遷徙。

他們“遷移”的原因很簡單，因為東部“有錢賺”。

那么，為什么是東部？

因為東部是海外產業最先進入國內的地方，也就是“錢”最先流入的地方！

那么，這些錢為什么會流入這里？

這就是我要說的第二個關鍵詞：

產業密度。

說得直白點：產業密度=財富密度

那么，什么是產業密度？

其實，指的是一定地理范圍內企業數量的多少，反映了產業在空間上的緊湊程度。

另外，“樓宇經濟”，也在一定程度上可以衡量產業密度。

一個區域，企業數量/寫字樓越多，說明這座城市的產業密度越大。

但是，這里要注意哈！

在中國，一家企業可以存在非常多的子公司和分公司，而且不少寫字樓存在較高的空置率。

因此，企業數量或者寫字樓數量，并不能準確地反映產業密度。

所以，最直觀的方法，就是看城市的GDP含稅率。

那么，GDP含稅率能說明什么？

說明稅收能力這么強弱，

GDP含稅率越高，意味著企業繳稅高，說明企業營收能力強，地區的人們賺錢效應大。

根據各地統計局的數據，我們發現，GDP含稅率前四強不是北上廣深，而是北上深杭。

其實呢，杭州的GDP含稅率排在第四，是非常值得“說說”的。

根據數據浙江網站顯示 ，

2014年，杭州市全體居民人均可支配收入約39237元，2023年，杭州市全體居民人均可支配收入約73797元.

十年間，杭州人均可支配收入增長了88%。

——2014年，杭州常住人口約715.76萬人；

——2023年，杭州常住人口約860.6萬人。

十年間，杭州人口增長20%。

簡單一算，88%÷20%=4.4倍

杭州人均可支配收入增幅，遠遠超過人口增幅！

從這個維度看，杭州實在是太能“搞錢”了。

可也恰恰因為如此，在上一輪樓市行情當中，杭州成為了全國樓市熱度最高的城市之一。

2021年，杭州賣地，也賣進了全國第二，僅次于大上海。

文章看到這里，結論很清楚！

人口密度上升，是因為外來人口的持續流入；

人口的持續流入，是因為產業密度高，企業營業能力強；

而企業的昌盛，意味著打工牛馬的收入持續上升。

而這一切，這才是上一輪樓市行情中，推動杭州房價上漲的“導火索”，

也是上一輪樓市行情中，杭州暴漲的根源！

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03

最后簡單說幾句，

1、別墅

上海別墅和農村別墅的區別是什么？兩者的財富效益相差什么？

這其中的因素非常多，包括貨幣總量、政策走向、人文價值、自然天氣，當然也包括今天所說的人口密度、產業密度。

我想告訴大家的是：聽信專家的人口論調，結局只能去工地搬磚了；

因為人口的總量，從來都不是決定商品價格主因，

如果非要說人口和房價的關鍵，只有人口密度，還需要往深一層來說，加上產業密度。

另外，未來人口總量減少是事實，

但 只要區域的“人口集聚效應”沒有改變，那么財富分化就不可能改變。

即，哪個城市或者區域產業和人口密集程度高，哪個地區的賺錢效應就強，就會對房價產生支撐！

大家記住： 未來，樓市也好，人口也罷，都不再是增量游戲，而是存量的博弈。

所以，中國人口總量減少，所以房價暴跌，是天底下最大的謊言。

2、指揮棒的方向

產業跟著什么走？

東大的指揮棒！

所以，買房一定要跟著“家長”的指揮棒走！

近期，各大城市相繼公布了2035國土空間規劃，這就是最大的指揮棒。

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