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很多人在聊到樓市時，都會提到人口數據、經濟數據等宏觀指標，這樣思考是沒錯的，在判斷樓市整體走勢時，我們離不開宏觀分析。

但很多時候宏觀和微觀并不完全一致，就如今年的行情，一方面是經濟哀鴻遍野，另外一方面是豪宅賣得飛起。前兩年，300平的戶型算是寧波的天花板，現在這樣的戶型，在某些項目只能算剛入門。

購買力明顯在上揚，很多人都不解，經濟那么差，他們怎么就那么有錢？

幾乎可以確定的一點是，2025年的經濟也不會太好，人口數據更不可能反彈，在這種宏觀環境下，樓市還有機會嗎？

其實就豪宅來說，2024年只能算是開胃菜，真正的大餐要在2025乃至后面的年份才會陸續上來。尤其是很多人翹首以盼的第四代住宅，寧波到現在甚至還沒有出現。

寧波有錢人多嗎？據第三方統計，寧波可投資資金在1000萬以上的人群，大約有2萬人；如果把資金放低到500萬，這個數量還會放大好幾倍。

這還不包括一些“隱形”富人——出于各種各樣的原因，一些富人并不為人所知，他們的財富可能是以代持等形式存在——購買力同樣驚人。

寧波有錢人的購買力是無疑的，但不確定的是他們會不會買房，就像有些人說的那樣：

有錢人都不缺房子，他們還需要買房嗎？

這個問題的答案其實在現實的樓市中，寧波現在1000萬以上的樓盤，幾乎沒有一個是面向缺房子的人——這些客戶大多有2套以上房子，但他們為什么還要買房？

難道真的是錢多人傻？

在老司機看來，有錢人買房和買車是一個道理，很多時候是出于消費的需要。

消費總是要升級的，如果有更好的產品推出，升級的需求就會被激發出來。就像汽車，每年一小改，三年一大改，每次改款都伴隨著性能或顏值的提升。看著層出不窮的新品，再看看自己那臺老車，就算以前再喜歡，現在也變成了牛夫人。

所以，有錢人買房的邏輯不是因為缺房，甚至也不是因為缺好房子或大房子，而是隨著更好、更新的樓盤推出，喚醒了他們升級的需求。

2020年左右的豪宅，那時候還基本沒有配置會所，外墻也多是涂料，現在的豪宅普遍采用下沉式庭院+集中會所+架空層泛會所+大面積水景，外墻也升級成了玻璃、鋁板、陶板等新材料。

室內的升級則更多，層高普遍由3米升級到了3.2-3.3米，有的甚至更高；裝修報價也普遍來到1萬元/平左右，而19-20年的豪宅當時還流行清水裝。

就這么三四年時間，產品的更新可以說脫胎換骨，物業服務也全面升級，因此哪怕是三四年前買房的有錢人，看到現在的樓盤，也有很多人有換新的沖動。

過去，普遍性的換房周期是5-8年，隨著第四代住宅的普及，這個周期可能還會提前。第三代住宅升級為第四代，可能會是一次集中置換的機會。

今年以來，特別是下半年以來，住建部門三番五次在強調要建“好房子”，這里的“好”，就是為了激發更新換代的需求——就是要讓有錢人看了就想買，不買就難受的陽謀。

很多人會說，房子不是只賣給有錢人，還是要靠廣大老百姓來買單啊。

這句話對了一半，錯的那半在新房市場，事實就是，寧波主城區的新房，真的只是賣給有錢人。

2024年還有幾個剛需樓盤，到了2025剛需樓盤就要絕跡了，未來打算出售的土地，也基本沒有針對剛需的打算。

上面的政策是“嚴控增量、優化存量“，2025年的增量不會太大，很可能與2024年相當，在這少量的新增樓盤中，幾乎全部都是面向改善客群的中高端樓盤。

簡單粗暴的說，寧波的新樓盤，真的就是只給有錢人的。

只有二手房，還需要廣大的中低購買群體來接盤，寧波現在的二手房主力成交不到200萬，接盤者實在算不上有錢人。

當然也不能算是窮人，因為窮人根本買不起房。

既然二手房市場需要廣大的中低購買群體來買單，如果這個群體的購買力上不去，則二手房的價格也上不去，這種情況會延續嗎？

目前看是會的，二手房的供應量仍然不小，最新的數據，寧波市六區住宅掛牌98717套，二年來首次跌破10萬套，但絕對量仍然很大。

以月均成交4000套計，靜態消化周期超過24個月，遠超18個月的警戒線。

但也要看到，98000套掛牌中，房齡偏老的占了大多數，其中面積低于110平的超過60000套，占比61%；面積低于90平方的超過40000套，占比40.5%——這部分幾乎全都是老破小和安置房。

在近10年的新開發中，面積小于90平的商品房，屈指可數。

因此，二手房掛牌看似龐大的背后，出掉老破房和安置房，優質的小區、且面積段適中的房源，其實不多。

這可能是今后相當長一段時間的“老大難”，目前價格已經跌破了地價，但接盤的人仍然很少，未來也看不到漲價的機會。

對房東來說，一個比較好的出路是出租，目前的租金回報率已經達到2%左右，已經超過了國債收益率。未來如果碰到拆遷或收儲，還存在溢價變現的機會。

寧波住建局最新公布，2025年計劃改造城中村2.6萬戶，新籌建保障性租賃住房3萬套（間）以上。

這是個好消息，對于城中村房東來說是個置換的好機會，對于畢業即失業的年輕人來說，申請保障房也要更容易的多。

但英國的實踐表明，提供保障房并不是一個好辦法，面向年輕人提供租房補貼，讓他們在市場上自由租房，可能是更好的解決方案。

—老司機服務類目—

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