今天上海土拍又出地王，全網刷屏。

其實另一個現象比地王還重要。

畢竟地王你也買不起。

2024年集中出讓宅地分布及現狀

地王大家都知道了，不多講。

龍華地塊被民企宸嘉拿到，溢價率40%，樓板價12.6萬/㎡。

扣掉自持實際樓板價超13萬，建成房子計劃賣20萬/㎡。

其實地塊條件很一般。

不方正，附近大片建成區，不好開發。

下穿地鐵23號線、靠加油站、離烈士陵園不遠，不好賣房。

這都拍到13萬，開發商豪賭2025年市場會火。

群友驚呼：

今年不買房，明年買地王。

以前嫌中海西岸領邸貴，內環外還要賣14.2萬。

現在不貴了吧？才一公里就漲這么多。

11月28日第七批土拍“地王”被華潤拿到。

浦東新楊思地塊溢價率40.4%，比隔壁地塊拔高2萬。

地王一出來，附近樓盤都火了。

新楊思上園快速清盤，西派海上看房人爆滿，中鐵世博云境認購率達到295%。

今年9月14日第五批土拍，中建二局拿下大寧地塊。

樓板價8.17萬/㎡稱不上地王，卻號稱要賣16萬，突破中環價格紀錄。

今年8月7日第四批土拍，綠城拿了徐匯濱江“地王”。

樓面價131045元/㎡，突破徐匯價格紀錄。

還真的是“今年不買房，明年買地王”。

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這個分析很多人不同意：憑什么地價漲了，房價就得漲？

開發商虧錢的多了去了。

經濟起不來，大家沒錢買，房價肯定漲不動。

其實這么說也對。

首先，今年土拍市場整體很差。

雖然拍了地王，賣地數量比去年少了很多。

地塊數量少了三分之一，出讓面積卻少了57%，建筑面積少了62%。

這是因為今年楊浦搞了一堆迷你地塊。

整體而言，今年土拍比去年下降一半以上。

這還談得上市場好？

不過已經在恢復了，929救市后，第七批、第八批明顯熱了。

更重要的是，冷熱分化很大。

市區房價在漲，老百姓買的房子，真的沒漲。

今年地王都在中環內，中環外地價幾乎沒漲。

外環外不光沒漲，甚至連地都沒人要。

今年集中土拍共賣掉47塊地，外環外只有19塊，占比40%。

去年上海賣掉宅地72塊，外環外多達54塊，占比75%。

尤其是五大新城，土拍大幅縮水。

臨港、嘉定、松江都只賣了1塊地。

其實縮水2023年就開始了，2022年是五大新城最后的輝煌。

2022年青浦、嘉定、臨港前三甲，巨無霸浦東都不夠看。

今年的前三甲是楊浦、寶山、閔行。

這是一個重大變化，標志著上海開始重回市區，重回攤大餅。

黃浦、長寧、虹口不好開發，公開出讓土地不多。

但是舊改、協議出讓的地不少。

本月初，虹口北外灘hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04地塊打包給了虹口城市更新發展公司。

上月底，黃浦C010301單元205A-03、207A-01、208A-05地塊協議轉讓給了永業城市更新建設有限公司。

楊浦、寶山、閔行承擔了攤大餅工作。

他們靠近核心區，土地又多。

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2024年市區新房提價，官方承認了房價分化。

2024年市區地王頻出，市場承認了地價分化。

環線2019年就提出的分化邏輯，終于被市場充分認可。

環線咨詢2020年4月2日文章截圖

2025年后，上海衛星城模式開始衰退，全面擁抱攤大餅。

這個過程中，各級地段價值全面重估。

比如臨港，同樣的價格2021年火爆異常，2024年懷著抱著冰。

兜兜轉轉，又回到了2019年起點。

如果你計劃買五大新城剛需房，你的感受是市場好不了，市場救不動。

你的感覺是對的。

上海樓市暫時不需要你救（詳見文章《不好意思，上海樓市不需要你救》）。

這個社會有多割裂，還需要我們一個房產號教育你嗎。

不過明年行情到來，阿貓阿狗的房價都會被帶起來。

這個時候你要注意一下，那些地方是本來就該漲，還是在渾水摸魚。